Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: differenze, vantaggi e rischi nella compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare è un passaggio cruciale e spesso complesso nella vita di molte persone. Tra le garanzie previste per tutelare le parti coinvolte, si distinguono due strumenti giuridici fondamentali ma diversi: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. Entrambe costituiscono dei rimedi preventivi in caso di inadempimento di una delle parti alla conclusione del rogito; scopriamo insieme le loro peculiarità, i benefici e i possibili rischi legati al loro utilizzo.

Cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o un bene di valore che, di norma, l’acquirente consegna al venditore al momento della stipula del contratto preliminare. Questo strumento serve sia a rafforzare l’impegno reciproco delle parti nell’eseguire il contratto, sia a offrire una protezione economica nel caso di eventuali inadempienze, senza la necessità di quantificare il reale danno subito.

Dal punto di vista pratico, la caparra confirmatoria viene concordata tra le parti e formalizzata nel contratto. Essa rappresenta un impegno concreto e dimostra la serietà dell’acquirente nell’intenzione di portare a termine l’acquisto.

In caso di inadempimento:

• dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento;
• del venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra in misura doppia.

In alternativa, la parte non inadempiente può scegliere di richiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito, quantificato in un importo superiore rispetto alla caparra.

Cos’è la caparra penitenziale

La caparra penitenziale, invece, ha una funzione completamente diversa. Si tratta di una somma di denaro o di un bene versato come corrispettivo per il diritto di recesso da parte di una o di entrambe le parti. In altre parole, la caparra penitenziale viene stabilita quando le parti concordano la possibilità di recedere dal contratto, pagando un importo predeterminato.

Caratteristiche principali:

• diritto di recesso – la parte che decide di recedere perde la caparra se è l’acquirente, o la restituisce in doppio se è il venditore.
• nessuna richiesta di esecuzione – la caparra penitenziale non consente di richiedere l’esecuzione forzata del contratto o ulteriori risarcimenti. Il pagamento della caparra chiude definitivamente la questione.

Differenze tra la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale

La tassazione della caparra confirmatoria e della caparra penitenziale

In entrambi i casi, le caparre, confirmatoria o penitenziale, costituiscono una dazione di una somma di denaro o di un bene da parte di un contraente all’altro.

Le differenze tra queste due tipologie di caparra, comunque, si hanno anche a livello di tassazione.

Infatti, in caso di:

• caparra confirmatoria: la somma incamerata a titolo di caparra confirmatoria rappresenta il risarcimento della perdita di proventi che avrebbero generato redditi, per loro natura, tassabili per un soggetto privato.  Infatti, la ritenzione della caparra per inadempimento contrattuale di una delle parti riveste la natura di componente positivo di reddito. Ne deriva che appartengono alla medesima categoria reddituale i ricavi derivanti dalla vendita o i proventi conseguiti in sostituzione degli stessi a titolo di risarcimento di danni;
• caparra penitenziale: la caparra penitenziale è legata al diritto di recesso. La legge di registro tace sulla tassazione della caparra penitenziale, ma la Corte di Cassazione ha stabilito che essa debba essere tassata con un’imposta del 3%, simile a quella applicata per la risoluzione di un contratto, rimandata fino al momento effettivo in cui il recesso viene esercitato.

Conclusioni

La scelta tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale dipende dalle esigenze e dalle intenzioni delle parti coinvolte nella compravendita immobiliare. È fondamentale comprendere le differenze tra i due istituti per evitare sorprese e malintesi. In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista esperto, come un avvocato o un notaio, per redigere un contratto che rappresenti le reali esigenze delle parti coinvolte e che risulti conforme alla legge.

Infatti, essere informati dell’esistenze e della funzione di questi strumenti consente all’acquirente e al venditore di affrontare la compravendita immobiliare con maggiore serenità e consapevolezza.

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