Che differenza c’è tra piena proprietà e proprietà superficiaria?

Quando si decide di comprare una casa o un altro tipo di bene immobile emerge il concetto di proprietà piena, cioè il diritto che permette di essere titolari del terreno e di ciò che si trova sopra. Tuttavia, esiste un’altra forma di proprietà che non è così conosciuta ma è molto comune in certi contesti: la proprietà superficiaria, o semplicemente proprietà di superficie. Le due forme di proprietà hanno conseguenze ben diverse per chi compra. Vediamo quindi in modo chiaro cosa cambia tra la proprietà piena e quella superficiaria, come funziona l’acquisto, quali diritti e doveri ha chi ne è titolare.

Cos’è la piena proprietà

La nozione di proprietà piena significa che una persona è titolare di tutti i diritti che spettano al proprietario su un bene (per esempio un immobile o un terreno).

In pratica, quando si compra una casa in piena proprietà, si diventa titolare del terreno e dell’edificio. Questo significa che si ha il controllo totale del bene, con tutti i diritti e i doveri che derivano da questo:

• può vendere l’immobile liberamente;
• può concederlo in affitto;
• può demolire e ricostruire l’edificio, sempre nel rispetto delle norme urbanistiche;
• è responsabile della manutenzione e delle tasse.

In altre parole, la proprietà piena include tutto: il suolo, il sottosuolo e ciò che c’è sopra.

Cos’è la proprietà superficiaria

La proprietà superficiaria è un diritto di proprietà limitato. In questo caso, il proprietario – che si chiama superficiario – ha il diritto solo su ciò che si trova sopra il suolo, mentre il terreno sottostante appartiene a un altro soggetto, detto nudo proprietario. Un esempio semplice è quando si acquista un appartamento in proprietà superficiaria, si diventa proprietari della casa, ma il terreno su cui è costruito rimane di proprietà di un altro (che può essere un privato o un ente pubblico). Questa separazione tra suolo e costruzione è la caratteristica principale che distingue la proprietà superficiaria da quella piena.

Piena proprietà e proprietà superficiaria: quali sono le differenze

La proprietà piena significa avere il controllo totale su un bene immobile: non solo sull’edificio, ma anche sul terreno su cui è costruito. In questo caso il proprietario può fare tutto, senza limiti: abitarci, affittarlo, venderlo, donarlo o lasciarlo in eredità, perché ha la titolarità completa sia del fabbricato sia del suolo.

La proprietà superficiaria, invece, è diversa: riguarda soltanto l’edificio, mentre il terreno resta di proprietà di qualcun altro, spesso un Comune o un ente pubblico. Chi ha la proprietà superficiaria è a tutti gli effetti padrone della costruzione, può venderla o trasmetterla agli eredi, ma non possiede il terreno su cui poggia. In più, quasi sempre questo diritto ha una durata limitata (per esempio 99 anni); allo scadere, il fabbricato ritorna al proprietario del suolo, salvo accordi di rinnovo o riscatto. In poche parole, la differenza principale è che con la proprietà piena possiedi sia il terreno che l’edificio, mentre con la proprietà superficiaria possiedi solo l’edificio e non la terra sotto di esso.

Volendo fare un esempio di proprietà piena, si immagini di comprare una villetta con giardino. Si è  proprietario sia della casa sia del terreno su cui sorge e si può decidere di abbattere e ricostruire, ampliare, rivendere o addirittura lasciare il terreno vuoto: tutto dipende dal titolare. 

La proprietà superficiaria è un appartamento in un complesso costruito su un terreno comunale. Il proprietario dell’appartamento può viverci o venderlo, ma il terreno resta del Comune. Dopo un certo numero di anni (es. 99), il diritto scade: a quel punto la casa ritorna al Comune, a meno che il titolare non riscatti anche il terreno o non venga rinnovata la concessione.

In quali casi si trova la proprietà superficiaria

La proprietà superficiaria non è una situazione rara, anzi è piuttosto comune in alcuni contesti:

• nell’edilizia popolare e residenziale pubblica: molti comuni concedono il diritto di superficie su terreni di loro proprietà per permettere la costruzione di case a prezzi accessibili. In questo caso il Comune è il nudo proprietario del terreno;
• nei palazzi costruiti da imprese su terreni di terzi: capita spesso che un’impresa ottenga il diritto di costruire senza acquistare il suolo. In questo modo può vendere gli appartamenti in proprietà superficiaria;
• sui terreni agricoli o edificabili: un proprietario può concedere a un altro il diritto di costruire o coltivare, senza perdere la titolarità del terreno.

Quali beni si possono acquistare in proprietà superficiaria

In teoria, qualsiasi immobile può essere venduto con questo sistema: una casa indipendente, un appartamento, una villetta a schiera, ma anche un capannone o una piantagione. L’unica condizione necessaria è che il pieno proprietario separi formalmente il diritto di superficie dalla proprietà del terreno attraverso un atto notarile.

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Come si compra una casa in proprietà superficiaria

L’acquisto segue le stesse regole della proprietà piena. Serve:

• un contratto di compravendita davanti al notaio;
• la verifica della regolarità urbanistica e catastale;
• la presenza di eventuali permessi edilizi o condoni;
• l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e, se richiesto, il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).

In altre parole, anche se non si compra il terreno, le formalità burocratiche sono le stesse di una normale compravendita immobiliare.

Quali diritti ha il proprietario superficiario

Chi compra la proprietà superficiaria diventa comunque proprietario del bene immobile. Il che significa che può venderlo, donarlo, affittarlo e disporne liberamente, come avviene con una casa in piena proprietà. Se invece si compra il diritto di superficie di un terreno, il superficiario ha la possibilità di costruire o coltivare liberamente, sempre nel rispetto delle leggi e dei regolamenti urbanistici. Un aspetto importante è che la proprietà superficiaria può comprendere anche il diritto di sopraelevazione, cioè la possibilità di costruire ulteriori piani su un edificio esistente.

La durata della proprietà superficiaria

La proprietà superficiaria può essere:

• a tempo indeterminato: in questo caso il diritto non ha scadenza, e il superficiario mantiene la proprietà del bene senza limiti di tempo.
• a tempo determinato: è una proprietà temporanea.

Alla scadenza del termine, tutto ciò che è stato costruito sul terreno torna automaticamente al nudo proprietario, in base al principio di accessione. Per esempio, se si acquista un appartamento in superficie con un termine di 99 anni, al termine di quel periodo l’immobile diventa proprietà del titolare del terreno, senza bisogno di ulteriori atti.

Vantaggi e svantaggi della proprietà superficiaria

Come ogni istituto giuridico, anche la proprietà superficiaria presenta vantaggi e svantaggi. Tra i vantaggi troviamo:

• il prezzo di acquisto è spesso inferiore rispetto a quello di una piena proprietà;
• permette di accedere a immobili che altrimenti sarebbero inaccessibili;
• garantisce pieni diritti sull’immobile per tutta la durata stabilita.

Tra gli altri svantaggi si segnalano:

• se la durata è limitata, alla scadenza si perde il bene;
• può essere meno appetibile in caso di rivendita;
• le banche potrebbero valutare in modo più cauto un mutuo su un immobile in superficie.

Proprietà piena o superficiaria: cosa scegliere?

Non esiste una risposta giusta per tutti. La scelta dipende dalle proprie esigenze:

• se si desidera avere un bene stabile che si può trasmettere ai figli, la proprietà piena è la soluzione più sicura;
• se si cerca una soluzione più economica o temporanea, la proprietà superficiaria può essere un’opportunità interessante.

In ogni caso, è importante affidarsi a un notaio e a un tecnico per controllare che tutti i documenti siano in regola.

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