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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
La registrazione di un contratto di locazione è un passaggio fondamentale per garantire la validità legale dell’accordo tra locatore e conduttore, ma a chi spetta esattamente questo onere?
È una domanda che molti si pongono nel momento in cui si trovano a dover stipulare un contratto di affitto: analizziamo dunque in dettaglio chi è tenuto a registrare il contratto, le normative vigenti e le possibili conseguenze della mancata registrazione.
Per contratto di locazione si intende un accordo giuridico tramite cui un proprietario, detto locatore, concede a un inquilino, o conduttore, il godimento di un bene immobile per un periodo di tempo stabilito, dietro pagamento di un corrispettivo economico.
Si tratta di un contratto consensuale, che si perfeziona con il semplice scambio del consenso tra le parti, senza necessità di consegna immediata del bene. A differenza del contratto di affitto, che riguarda beni produttivi come aziende, la locazione è legata all’uso di beni immobili destinati ad abitazione o altre funzioni.
La legge italiana è chiara riguardo l’obbligo di registrare un contratto di locazione: tutti i contratti, sia quelli scritti che verbali, devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula, indipendentemente dall’importo del canone pattuito.
Questo obbligo cade principalmente sul locatore, ovvero il proprietario dell’immobile. Secondo la legge n. 431/1998, infatti, è il locatore che deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Esistono, tuttavia, eccezioni a questa regola.
I contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’arco di un anno non richiedono obbligatoriamente la registrazione, a meno che non vengano utilizzati per fini specifici come la richiesta di agevolazioni fiscali o controversie legali.
Nonostante la responsabilità primaria spetti al locatore, il conduttore può anche farsi carico della registrazione del contratto, in particolare se vi è un accordo tra le parti. Questo accade spesso quando il locatore delega il compito per evitare ritardi o sanzioni. Nel caso in cui nessuna delle due parti provveda alla registrazione, entrambe sono ritenute responsabili, e l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento dell’imposta di registro con interessi e sanzioni a entrambi.
Una modalità sempre più utilizzata per la registrazione del contratto di locazione è quella telematica, disponibile per tutti i contribuenti abilitati. Questo metodo è obbligatorio per gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno 10 immobili, ma facoltativo per gli altri.
La registrazione può essere fatta anche in modo tradizionale, presentandosi direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando il modello RLI, oppure incaricando un professionista abilitato, come un CAF o un commercialista.
La mancata registrazione del contratto di locazione può avere conseguenze rilevanti. Oltre alla nullità del contratto stesso, come sancito dalla Corte di Cassazione, il conduttore sarà tenuto a corrispondere non un canone di locazione, ma una semplice indennità di occupazione.
Inoltre, se il contratto non viene registrato entro i termini previsti, il locatore non potrà esigere il canone commerciale, poiché verrebbe considerato come evasione fiscale. Anche eventuali accordi per aumentare il canone non registrato sono considerati nulli.
