Clausole essenziali nella proposta di acquisto: ecco cosa non deve mai mancare

La proposta di acquisto immobiliare rappresenta un momento cruciale nella compravendita di un immobile. Si tratta di un documento vincolante che deve contenere clausole chiare e precise per evitare incomprensioni o controversie tra le parti.

Analizziamo insieme quali sono le clausole essenziali che non possono mai mancare.

Le clausole indispensabili

La validità della proposta di acquisto di un immobile si fonda su due clausole:

• Prezzo offerto: il prezzo indicato per l’immobile deve essere indicato in modo chiaro e dettagliato, specificando sia la somma totale proposta sia le modalità di pagamento, come il versamento iniziale della caparra, l’eventuale acconto, e il saldo finale.
• Descrizione dell’immobile: la proposta deve identificare con precisione l’immobile oggetto della trattativa, riportando necessariamente l’indirizzo, i dati catastali e la destinazione d’uso. Questo assicura che entrambe le parti abbiano una comprensione chiara dell’oggetto della compravendita.

La Cassazione Civile, sez. III, con la sentenza numero 14579/2004, ha stabilito che, in assenza di una chiara indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento, la proposta può essere considerata nulla per mancanza di determinabilità dell’oggetto.

Tempi di accettazione

Anche l’indicazione del termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta è una clausola di massima importanza. Difatti, benché la sua assenza non produca la nullità della proposta, la giurisprudenza è costante nel ritenere che la mancata indicazione del termine di accettazione può generare incertezza giuridica, incidendo sulla validità e sull’efficacia della proposta. 

Differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale

Il versamento della caparra è un elemento ricorrente nella proposta di acquisto, ma le sue funzioni giuridiche possono variare. La distinzione tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale è molto importante da conoscere:

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, è una somma di denaro versata dal futuro acquirente per garantire la serietà dell’accordo e tutelare entrambe le parti in caso di inadempimento. Diventa efficace solo con l’accettazione della proposta da parte del venditore.

Le sorti della caparra cambiano a seconda di quale delle due parti dell’affare si tiri indietro ed in quale momento ciò avvenga.

La prima ipotesi è se dopo la proposta fatta dall’acquirente, il venditore decida di non accettarla; in questo caso la caparra dovrà essere restituita al proponente. Le cose si complicano invece nel caso in cui, dopo l’accettazione della proposta da parte del venditore, una delle due parti abbia un ripensamento e si sottragga dall’affare.

Pertanto, in caso di inadempimento del proponente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento mentre, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della somma versata (articolo 1385 del codice civile). Giuridicamente, come sostenuto dalla Cassazione in più sentenze, la caparra confirmatoria costituisce quindi un rimedio risarcitorio automatico in caso di inadempimento contrattuale, sempre che l’accordo non preveda esplicitamente una diversa funzione.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del nostro codice consente di recedere dal contratto, pagando la somma pattuita a titolo di penale. Data la particolarità della funzione rivestita, questo tipo di caparra deve essere espressamente previsto nel contratto, altrimenti non si applica ed anzi, come evidenziato dalla giurisprudenza, in assenza di una clausola espressa, la somma versata come caparra assume automaticamente la funzione di caparra confirmatoria.

Le condizioni sospensive e risolutive più comuni

Le condizioni sospensive e risolutive sono strumenti giuridici che svolgono un ruolo fondamentale nella proposta di acquisto immobiliare, poiché ne regolano l’efficacia e gli effetti in base a eventi futuri e incerti.

Condizioni sospensive

Una condizione sospensiva ha la funzione di subordinare l’efficacia della proposta al verificarsi di un evento che potrebbe, in alcuni casi, non accadere mai. Ciò significa che la proposta non diventerà vincolante fino a quando la condizione non si sarà avverata. Tra le situazioni più comuni troviamo:

• l’ottenimento del mutuo: in molti casi, chi intende acquistare un immobile necessita di un finanziamento da parte di una banca. La proposta diventa quindi effettiva solo se l’acquirente riesce a ottenere il mutuo richiesto;
• la regolarità urbanistica dell’immobile: un altro esempio frequente è quello in cui la proposta è subordinata alla verifica che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali. In caso di irregolarità, l’acquirente può evitare di essere vincolato al contratto.

Condizioni risolutive

Le condizioni risolutive, al contrario, intervengono per porre fine agli effetti di un contratto già concluso nel caso in cui si verifichi un evento futuro e incerto. Un esempio pratico è la scoperta, dopo la stipula della proposta, di un vizio non dichiarato che renda l’immobile inutilizzabile o ne comprometta il valore.

In questi casi, il contratto si risolve automaticamente o attraverso specifiche modalità previste, liberando le parti dagli obblighi assunti.

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