Come comunicare una disdetta d’affitto? Ecco il fac simile della lettera

Per i più svariati motivi può presentarsi la necessità, sia da parte del proprietario dell’immobile che del conduttore, di procedere con la disdetta anticipata del contratto di locazione.

Vediamo di seguito tutti i dettagli da conoscere in merito, quali sono i termini da rispettare, quando è possibile e quali dati inserire nella lettera di recesso.

Cos’è la disdetta del contratto di locazione

La disdetta è una comunicazione ufficiale attraverso la quale una delle due parti decide di non prolungare o di interrompere un contratto di affitto. Può essere scritta:

• dall’inquilino, esercitando il recesso;
• dal proprietario, in base a regole specifiche della legge.

È importante capire che la disdetta riguarda la fine naturale del contratto, mentre il recesso permette di lasciare prima del termine, seguendo certe condizioni.

Quando si può dare la disdetta 

Per i contratti di locazione più comuni, come il 4+4 o il 3+2, la legge stabilisce delle regole precise sulla disdetta. L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per motivi gravi, dando un preavviso di solito di 6 mesi, salvo accordo diverso nel contratto.

Dare la disdetta di un contratto di locazione è una scelta che può dipendere da molte ragioni pratiche e personali. Non sempre è legata a problemi: spesso rappresenta semplicemente un cambiamento di esigenze. Ecco i motivi più comuni.

Cambio di esigenze personali o familiari

Uno dei motivi più frequenti è il mutamento della situazione personale: trasferimento per lavoro, ampliamento o riduzione del nucleo familiare, necessità di avvicinarsi a scuola, assistenza a un familiare o semplice desiderio di cambiare zona o tipologia di abitazione.

Motivi economici

L’affitto può diventare troppo oneroso nel tempo. Un aumento delle spese, la perdita o il cambio di lavoro, oppure la possibilità di trovare una casa più economica o acquistare un immobile spingono spesso l’inquilino a dare disdetta.

Scadenza naturale del contratto

Alla prima o alla seconda scadenza contrattuale, una delle parti può decidere di non rinnovare il contratto, comunicando la disdetta nei termini previsti. In questo caso non è necessario giustificare la decisione, se la legge lo consente.

Gravi motivi

La legge consente all’inquilino di recedere anticipatamente per “gravi motivi”, cioè situazioni imprevedibili e non dipendenti dalla sua volontà, come un trasferimento lavorativo obbligatorio, problemi di salute o condizioni dell’immobile non più adeguate.

Problemi con l’immobile

La disdetta può essere motivata anche da criticità dell’abitazione, come manutenzione carente, infiltrazioni, impianti non a norma o difficoltà nel rapporto con il proprietario, soprattutto se non vengono risolte nonostante le segnalazioni.

Decisioni del proprietario

Dal lato del locatore, la disdetta può essere legata alla necessità di rientrare in possesso dell’immobile, venderlo, destinarlo a un familiare o ristrutturarlo, nei casi previsti dalla normativa.

Cosa succede se non si rispettano i sei mesi di preavviso?

Per disdire un contratto di locazione è necessario rispettare il termine di preavviso riportato nel contratto d’affitto.

Nel caso in cui questa tempistica non venga rispettata e una delle due parti non comunichi all’altra il preavviso di risoluzione anticipata, ci sono delle conseguenze. In particolare:

• il locatore ha un contratto di affitto automaticamente rinnovato;
• l’inquilino è tenuto a versare al proprietario dell’immobile i canoni corrispondenti al periodo di preavviso.

Come dare disdetta all’inquilino?

Il proprietario di casa può procedere con la disdetta anticipata del contratto d’affitto:

• in qualsiasi momento con il consenso dell’inquilino;
• alla scadenza, se non vi è la volontà di rinnovare il contratto.

Per disdire il contratto è necessario inviare una lettera con raccomandata A/R che, oltre a rispettare le tempistiche, deve contenere il motivo per il quale si intende rescindere dal contratto (destinazione dell’immobile ad altro uso, ristrutturazione, vendita, ecc).

Come dare disdetta al proprietario dell’immobile?

L’inquilino può rescindere dal contratto in ogni momento prima della scadenza, senza incorrere in sanzioni e, a differenza del locatore, non è tenuto a riportare il motivo della scelta.

Per procedere, è necessario inviare al proprietario di casa una raccomandata A/R nella quale vanno indicate la volontà di recedere e la data in cui l’abitazione sarà libera.

Le email o i messaggi WhatsApp non offrono tutela legale, a meno che non siano espressamente state accettate nel contratto.

Come scrivere la disdetta

La disdetta deve essere chiara, ufficiale e completa. Anche se il contenuto è semplice, una scrittura ambigua può causare problemi. Ecco i dati che devono essere presenti:

• dati del mittente (nome, cognome, indirizzo);
• dati del destinatario;
• riferimenti del contratto (data di firma, indirizzo della casa);
• dichiarazione esplicita di disdetta o recesso;
• rispetto del termine di preavviso;
• data e firma.

Non è necessario specificare il motivo della disdetta, a meno che non sia richiesto dal contratto o dalla legge.

Modello di lettera di disdetta

Ecco un esempio di lettera semplice e personalizzabile:

                                         Oggetto: Disdetta contratto di locazione

Io sottoscritto/a …………., nato/a a …., il …….., residente in …., in qualità di inquilino dell’immobile sito in via………….n…….CAP………., con la presente comunico la mia volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato in data ……….  e registrato in data……….

Nel rispetto del termine di preavviso previsto dal contratto e dalla normativa vigente, il rapporto locativo cesserà a decorrere dal ……….

Resto a disposizione per concordare le modalità di riconsegna dell’immobile e delle chiavi.

Luogo e data                                                                                                                 Firma

Cosa succede dopo la disdetta

Dopo aver inviato la disdetta, le parti devono gestire alcuni passaggi:

• riconsegna delle chiavi;
• verifica dello stato dell’immobile;
• restituzione del deposito cauzionale, se non ci sono danni.

È necessario contattare un avvocato per dare la disdetta?

Nella maggior parte dei casi non è necessario rivolgersi a un avvocato per la disdetta di un contratto di affitto.

La procedura è semplice e può essere gestita da sola, soprattutto quando il contratto è standard e non ci sono problemi tra le parti. Utilizzando un modello giusto, rispettando i tempi di preavviso e inviando la lettera in modo tracciabile, si può tutelare senza costi aggiuntivi. Un avvocato può comunque essere utile in situazioni complesse, come clausole poco chiare, richieste di risarcimento o disaccordi sulla restituzione del deposito.