Come funziona il contratto d’affitto di un box auto?

Affittare un box auto è una soluzione sempre più comune, soprattutto in città dove trovare un posto per parcheggiare è difficile. Per il proprietario significa guadagnare un extra, mentre per chi lo noleggia, significa trovare uno spazio sicuro e comodo. Anche se sembra un accordo semplice richiede attenzione.

È importante capire come funziona il contratto, quali informazioni deve contenere, quali sono i doveri di chi lo affitta e chi lo riceve.

Cos’è il box auto e a cosa serve

Il box auto è un locale chiuso, generalmente situato all’interno di un edificio o in un’area condominiale, destinato al ricovero di veicoli come auto, moto o biciclette. A differenza del semplice posto auto, il box è delimitato da pareti e dotato di una porta o basculante che può essere chiusa a chiave. Un box auto può essere:

• un garage con una porta che si apre verso l’alto;
• un posto auto coperto;
• un posto auto scoperto;
• una autorimessa che fa parte di una casa o che è indipendente.

Oltre al parcheggio del veicolo, il box auto viene spesso utilizzato anche come piccolo deposito per attrezzi, biciclette, scaffalature o oggetti stagionali. Tuttavia, l’uso deve rispettare le norme edilizie e condominiali: non può essere trasformato liberamente in magazzino o in altro locale abitabile.

Cos’è il contratto di affitto di un box auto

Il contratto di affitto di un box auto è un accordo in cui il proprietario concede l’uso di uno spazio per parcheggiare auto, per un certo prezzo. Giuridicamente, si tratta di un contratto di locazione per un immobile che non è adibito a uso abitativo. Non si applicano quindi le regole specifiche delle case, ma quelle generali della locazione.

A differenza degli affitti di immobili residenziali o commerciali, che sono regolati rispettivamente dalla legge 431/98 e dalla legge 392/78, i contratti di locazione dei garage non seguono una normativa specifica. L’unico obbligo previsto dalla legge riguarda la registrazione del contratto, necessaria se la locazione dura più di 30 giorni consecutivi nell’arco di un anno.

Si tratta quindi di un contratto totalmente flessibile, in cui tutte le condizioni – come durata, importo del canone e altre clausole – vengono stabilite liberamente e concordate direttamente tra proprietario e conduttore.

Cosa deve contenere il contratto

Nel contratto devono essere indicati:

• dati anagrafici di locatore e conduttore;
• descrizione del box (indirizzo, eventuale identificativo catastale);
• durata della locazione;
• importo del canone e modalità di pagamento;
• eventuale deposito cauzionale.

Durata del contratto

A differenza dei contratti per l’affitto di case, non c’è una durata minima obbligatoria per il box auto. Le parti possono scegliere quanto vogliono. Le soluzioni più comuni sono:

• un contratto con una data di fine definita (es. un anno);
• un contratto con un rinnovo automatico;
• un contratto senza data di fine, ma che permetta di terminarlo.

Nel contratto bisogna specificare come si può terminare, ad esempio spiegando che si deve dare un preavviso di 30 o 60 giorni.

Il canone di locazione

Il canone è la somma che l’inquilino paga per usare il box. Le parti possono decidere l’importo senza limiti particolari. Nel contratto è meglio indicare:

• quanto si paga;
• ogni quanto si paga (ogni mese, ogni trimestre, ogni anno);
• come si paga (bonifico, contanti, ecc.)
• se sono inclusi i costi per la gestione del condominio.

Se il box è dentro un condominio, bisogna chiarire chi paga le spese per l’igiene o l’illuminazione di aree comuni.

Affitto box auto: come registrare il contratto

Il contratto di affitto del box auto può essere registrato:

• online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (utilizzando il modello RLI);
• presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, presentando il contratto firmato.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se precedente.

Quali imposte si pagano

Per l’affitto di un box auto non è possibile optare per la cedolare secca (salvo casi particolari di pertinenza locata insieme all’abitazione con lo stesso contratto). In linea generale si applicano:

• Imposta di registro: pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro;
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe di contratto.

L’imposta di registro può essere versata anno per anno oppure in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, ottenendo in questo caso una piccola riduzione.

Affitto box auto: il deposito cauzionale

Come per le case, anche per la locazione del box auto si può chiedere un deposito. Si tratta di una somma da versare a garanzia di eventuali danni o di un pagamento non effettuato. Non esiste un limite legale fissato, ma di solito il deposito è uguale a una o due volte il canone mensile. Al termine del contratto, se non ci sono danni o debiti, il proprietario deve restituire il deposito.

Affitto box auto: chi paga la manutenzione 

La manutenzione del box segue regole simili a quelle dei contratti di affitto immobiliare ad uso abitativo. Il proprietario deve garantire che il box sia in buono stato al momento dell’affitto e occuparsi di eventuali riparazioni importanti (ad esempio, quelle sulla struttura).

L’inquilino deve:

• usare il box con attenzione;
• pagare le spese di manutenzione basilare;
• restituire il box nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo usura normale.

Se ci sono danni causati da un uso scorretto, è l’inquilino che deve pagare.