Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news
Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Il contratto di locazione turistica consente al proprietario di mettere a disposizione un immobile per un periodo determinato a persone che lo utilizzano per esigenze legate a una vacanza, a un soggiorno o, più in generale, a finalità turistiche. Si tratta di una forma di locazione distinta dall’attività ricettiva e che, a seconda della durata del soggiorno, può rientrare anche nella disciplina delle cosiddette locazioni brevi.
La locazione turistica è il contratto con cui il proprietario, o chi ha un diverso diritto sull’immobile che gli consente di concederlo in locazione, mette a disposizione un’abitazione per soddisfare esigenze temporanee legate al turismo.
La legge n. 431 del 1998 esclude espressamente le abitazioni locate esclusivamente per finalità turistiche dall’applicazione di alcune delle principali disposizioni previste per le normali locazioni abitative. Per questi contratti trovano quindi applicazione soprattutto le regole del Codice civile e le eventuali disposizioni regionali e locali. La stessa legge stabilisce inoltre che, per la validità dei contratti di locazione, è richiesta la forma scritta.
Il contratto deve quindi indicare con chiarezza l’immobile concesso, il periodo del soggiorno e il corrispettivo pattuito. È inoltre opportuno specificare le condizioni relative alla consegna e alla restituzione dell’abitazione, l’eventuale deposito cauzionale e le regole per l’utilizzo dell’immobile.
Uno degli aspetti che possono creare maggiore confusione riguarda la distinzione tra locazione turistica e locazione breve.
La locazione breve è una particolare categoria fiscale che riguarda i contratti di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. La disciplina può essere applicata anche quando l’immobile viene affittato per finalità turistiche.
Una locazione turistica, invece, può avere anche una durata superiore ai 30 giorni. In questo caso non si applica la disciplina fiscale specifica delle locazioni brevi e, quando ricorrono i presupposti, il contratto deve essere registrato.
Il limite dei 30 giorni va inoltre valutato con attenzione: se vengono stipulati più contratti tra le stesse parti nel corso dello stesso anno e la durata complessiva supera i 30 giorni, possono scattare gli adempimenti relativi alla registrazione.
Non esiste un unico modello nazionale obbligatorio di contratto di locazione turistica, ma il documento deve essere sufficientemente completo da identificare il rapporto tra proprietario e ospite.
Tra le informazioni da inserire ci sono innanzitutto i dati delle parti, l’indirizzo e i dati identificativi dell’immobile, la durata della locazione e l’importo del canone.
È consigliabile indicare anche il numero degli occupanti, le modalità e le scadenze per il pagamento, le condizioni relative al deposito cauzionale e le regole per la consegna delle chiavi. Possono inoltre essere disciplinati eventuali costi aggiuntivi, come quelli relativi alla pulizia finale, purché siano chiaramente indicati.
Un elemento importante è la descrizione dei servizi compresi nel soggiorno. La locazione turistica non deve trasformarsi in un’attività ricettiva: il proprietario mette a disposizione l’immobile, senza offrire una serie organizzata di servizi tipici delle strutture ricettive.
Il Ministero del Turismo chiarisce che, ai fini della disciplina del CIN, il contratto di locazione si caratterizza proprio per la messa a disposizione dell’immobile senza servizi aggiuntivi, salvo quelli strettamente connessi all’utilizzo dell’abitazione, come biancheria, pulizia dei locali, utenze, wi-fi e aria condizionata.
Per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni, in linea generale non sussiste l’obbligo di registrazione del singolo contratto, salvo i casi previsti dalla normativa. Se invece il rapporto supera il limite previsto, scattano gli adempimenti connessi alla registrazione.
Per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate precisa che il termine dei 30 giorni deve essere considerato rispetto a ciascuna pattuizione contrattuale; se però i contratti conclusi nell’anno tra le stesse parti superano complessivamente tale durata, devono essere effettuati gli adempimenti relativi alla registrazione.
Quando il contratto deve essere registrato, l’adempimento viene effettuato presso l’Agenzia delle Entrate e deve essere rispettata la relativa scadenza. La registrazione consente inoltre di assolvere, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, l’obbligo di comunicazione previsto dalla normativa di pubblica sicurezza, secondo quanto chiarito dal Ministero del Turismo.
Anche sul piano fiscale è fondamentale distinguere la locazione turistica dalla locazione breve.
Per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate prevede la possibilità di applicare la cedolare secca. Dal periodo d’imposta 2024 l’aliquota è pari al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente, mentre per le eventuali altre unità destinate a locazione breve si applica l’aliquota del 26%.
Il regime delle locazioni brevi, inoltre, è riconosciuto fiscalmente fino a un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Questo limite non significa, però, che chi possiede cinque immobili non possa necessariamente affittarli: cambia la qualificazione fiscale dell’attività e possono quindi diventare necessari gli adempimenti previsti per l’esercizio in forma imprenditoriale.
Chi concede un immobile in locazione per finalità turistiche deve inoltre fare i conti con il Codice Identificativo Nazionale, il CIN.
Il Ministero del Turismo chiarisce che il CIN deve essere richiesto dai locatori di unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle locazioni brevi. L’obbligo nazionale è operativo dal 2 novembre 2024, mentre le relative sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025.
Il codice deve essere esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e deve essere riportato anche in ogni annuncio pubblicato per promuovere l’immobile.
Sono inoltre previsti specifici requisiti di sicurezza. Tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o turistiche devono essere dotate, salvo le esenzioni previste, di rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma.
Il proprietario deve considerare anche gli obblighi relativi alla comunicazione delle persone ospitate. Per le locazioni inferiori a 30 giorni, anche i privati che affittano un immobile devono utilizzare il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato per trasmettere le generalità degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore il termine è quello dell’arrivo stesso.
A questi adempimenti possono aggiungersi quelli previsti dalla Regione e dal Comune in cui si trova l’immobile, ad esempio in materia di comunicazioni statistiche e imposta di soggiorno.
