Come funziona il contratto preliminare di compravendita (o compromesso)?

Se stai pensando di acquistare una casa, o se sei già coinvolto in una trattativa, è fondamentale comprendere cosa sia il compromesso (o, volendo usare una dicitura più estesa, il contratto preliminare di compravendita di un immobile), come funziona e quali vantaggi comporta.

In questo articolo analizziamo quali sono i punti di forza del compromesso, quali informazioni deve contenere e i consigli per stipularne uno in totale sicurezza.

Preliminare di compravendita e compromesso sono la stessa cosa?

Spesso termini troppo tecnici, presi in prestito dal mondo legale o fiscale, possono risultare incomprensibili. Ma lo stesso accede per il procedimento inverso, quando si tenta di semplificare eccessivamente. Ecco, dunque, come mai chi si trova a valutare l’acquisto di una casa può legittimante chiedersi: preliminare e compromesso sono la stessa cosa? Proviamo a fare un po’ di chiarezza, perché in questo caso i due termini sono perfettamente sinonimi.

Cos’è il preliminare di compravendita o compromesso?

Conosciuto anche come compromesso, il contratto preliminare di compravendita immobiliare (abbreviato spesso nel già citato “preliminare”) è uno dei passaggi più comuni dell’iter per diventare proprietari di casa. In parole molto semplici, si tratta dell’accordo scritto con il quale il venditore e l’acquirente, una volta accettata la proposta di acquisto da parte del secondo, si impegnano a rogitare in un momento successivo.

Anche se tecnicamente non si tratta di un passaggio sempre obbligatorio per legge, è ormai prassi diffusa perché si tratta di un contratto a vantaggio di entrambe le parti coinvolte nella trattativa: fissando in maniera chiara e non sempre revocabile gli elementi più importanti dell’accordo (come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, ecc), si ha una certezza in più di arrivare alla conclusione definitiva dell’affare – cioè il vero e proprio trasferimento di proprietà – senza il rischio di spiacevoli sorprese.

Perché è importante?

Il compromesso fornisce diversi vantaggi sia al compratore che al venditore:

• formalizza l’accordo con il venditore: a differenza di un accordo verbale, il compromesso ha valore legale, garantendo a entrambe le parti che la trattativa verrà conclusa;
• permette all’acquirente di chiedere mutuo con più tranquillità: il compratore avrà più tempo per confrontare vari prodotti e scegliere con più calma la banca migliore;
• il venditore ha più tempo per liberare la casa: il venditore potrebbe dover liberare l’immobile, specialmente se deve traslocare e la nuova casa non è ancora pronta. Con il compromesso, potrà effettuare gli spostamenti in maniera più agevole.

È sempre necessario sottoscrivere il compromesso?

Questo step non è obbligatorio: nulla vieta, cioè, di passare dalla proposta di acquisto direttamente al rogito.

Tuttavia, nella pratica quasi sempre le parti decidono di firmare il compromesso, perché permette loro di “guadagnare tempo” nell’attesa che ci siano tutte le condizioni per arrivare alla firma del contratto vero e proprio: in particolare, l’acquirente avrà modo di ottenere un prestito (di solito un mutuo) dalla banca e di effettuare una serie di controlli per scongiurare difetti strutturali o ipoteche sull’immobile.

Quali informazioni deve contenere?

Il compromesso deve sempre contenere le seguenti informazioni:

• informazioni sull’immobile: come ad esempio categoria catastale e planimetria;
• dati anagrafici del venditore e dell’acquirente, tra cui i codici fiscali e i certificati di residenza;
• prezzo di vendita accordato tra le parti;
• data di rogito entro la quale deve avvenire il passaggio di proprietà;
• garanzie del venditore: il venditore deve garantire che l’immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti;
• classe energetica dell’immobile (facoltativo): è riportata sull’APE (Attestato di Prestazione Energetica). Se è elevata, puoi richiedere l’acquisto con un mutuo green.

Come formalizzare il compromesso

Esiste un modello standard per il preliminare di compravendita? Ebbene, ci sono alcuni elementi che al di là delle variazioni di forma non possono mancare, come nel caso del già citato prezzo concordato. Viste le specificità di ogni singola trattativa, è però consigliabile valutare il supporto di un esperto o della propria agenzia immobiliare di fiducia.

Per formalizzare il compromesso, ci sono due opzioni:

• nel caso di acquisto tramite agenzia immobiliare: in questo caso è l’agente immobiliare che si occupa della stesura del contratto preliminare che utilizzeranno le due parti coinvolte;
• nel caso di un acquisto da privato: compratore e venditore possono trovare diversi modelli direttamente online.

È obbligatorio rivolgersi al notaio?

In teoria solo per gli immobili in corso di costruzione o terminati dopo il 16 marzo del 2019 è necessaria l’autenticazione da parte del notaio, mentre in tutti gli altri casi il compromesso può essere costituito da una semplice scrittura privata non autenticata.

Tuttavia, anche se si può procedere diversamente, è comunque consigliabile rivolgersi a un notaio, perché fornisce maggiori garanzie, soprattutto per l’acquirente: grazie alle indagini notarili si possono, infatti, verificare l’eventuale presenza di irregolarità catastali o le mancanze nei pagamenti delle spese condominiali.

Consigli per firmare un compromesso in sicurezza

• controlla eventuali clausole: controlla attentamente che nel contratto preliminare non ci siano clausole non convenienti per te;
• chiedi l’assistenza di un notaio: è consigliabile farsi assistere da un notaio già in questa fase, specialmente per te che sei l’acquirente e ti trovi esposto a rischi maggiori;
• verifica le condizioni dell’immobile: prima di firmare, devi conoscere esattamente la condizione dell’immobile (ad esempio problemi strutturali o alle tubature).

Chi deve firmare il compromesso?

Il contratto preliminare deve essere firmato da entrambe le parti coinvolte nell’accordo: il venditore, o il suo legale rappresentante, e l’acquirente, o il suo legale rappresentante. Entrambe le parti devono apporre la propria firma per dare validità al contratto e manifestare il loro reciproco impegno a concludere il contratto definitivo.

Se l’immobile è intestato a più persone, come nel caso di comunione ereditaria, è necessario che a firmare il compromesso siano tutti i suoi intestatari.

Se invece l’immobile dovrà essere intestato a più persone, il compromesso può essere firmato anche solo da una di queste ma al rogito dovranno poi partecipare tutti i futuri titolari.

Se l’immobile è in comproprietà, il compromesso deve essere firmato da tutti i titolari del bene.

Entrambi i coniugi devono firmare il compromesso?

Se i coniugi sono sposati in comunione legale dei beni e l’immobile è stato acquistato dopo il matrimonio, entrambi hanno diritti e doveri sulla casa. In questa situazione, il compromesso dovrebbe essere firmato da entrambi i coniugi per essere valido.

Tuttavia, secondo l’articolo 180 del Codice civile, il contratto preliminare di vendita di un immobile è considerato un atto di straordinaria amministrazione, e la mancata partecipazione di uno dei coniugi non rende l’atto inefficace, ma solamente annullabile.

In tali ipotesi il coniuge che non ha firmato può agire in giudizio per ottenere l’annullamento dell’atto. Secondo l’articolo 184, comma 1, del Codice civile, gli atti compiuti senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili.

Come evitare problemi nel caso di un compromesso immobiliare tra coniugi?

L’acquirente che non voglia subire il rischio di eventuali azioni di annullamento deve accertare prima di chi sia la proprietà dell’immobile, cosa che può accertare direttamente presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio del Territorio) chiedendo una visura immobiliare. Lo stesso dato però può essere fornito anche da un notaio o dall’agente immobiliare, soggetti personalmente responsabili in caso di informazioni inesatte.

Come registrare il compromesso 

Il compromesso deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate. Per registrarlo, ci sono alcuni costi da sostenere:

• € 200 di imposta di registro;
• € 16 ogni 4 pagine di contratto o ogni 100 righe di imposta di bollo;
• imposta di registro proporzionale, pari allo 0,5% della caparra o al 3% dell’acconto concesso per l’acquisto.

Ricorda che la caparra viene data come garanzia, quindi se l’acquisto non va in porto dopo l’accordo viene persa. L’acconto invece è solamente un anticipo, dunque se l’acquisto non viene più fatto viene restituito. 

Che cosa succede se non si registra il compromesso?

La registrazione è un mero adempimento fiscale: ciò significa che dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza, ma ovviamente l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata, facendo pagare in più delle sanzioni.

Inoltre, l’acquirente rischia di trovarsi in difficoltà, se il venditore fallisse o se si verificassero dei problemi nel caso di immobili in costruzione.

Quali sono i costi?

Quando si valuta l’acquisto di un’abitazione, o di un immobile in generale, il prezzo di vendita non è l’unica voce di spesa di cui bisogna tenere conto. Ci sono infatti altri importi che vanno preventivati durante il processo di compravendita, ma che spesso si sottovalutano oppure finiscono nel dimenticatoio. Il caso forse più comune è per esempio quello del notaio: le spese per l’atto che sancisce il passaggio di proprietà della casa sono infatti di solito a carico dell’acquirente. Un altro grande classico: vanno considerate anche le spese di provvigione per l’eventuale mediazione svolta dall’agenzia immobiliare o dai professionisti del settore.

Infine, il caso del preliminare di compravendita: anche in questo caso ci possono essere dei costi “extra” da sostenere. In linea generale quando compratore e venditore sono d’accordo stipulano un compromesso che prevede due imposte: l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Negli approfondimenti qui di seguito è possibile vedere più nel dettaglio a quanto ammontano e capire chi è tenuto a pagare questo tipo di imposte. Inoltre, sono disponibili alcuni approfondimenti legati a casi più specifici.

Chi paga le spese di compromesso?

L’articolo 1475 del Codice civile chiarisce che le spese legate al contratto preliminare sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo che è sempre possibile.

Quanto si versa al venditore nel momento del preliminare?

Non ci sono regole stabilite per legge, ma di solito nel momento in cui si firma il contratto preliminare di compravendita si versa alla controparte una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo, a titolo di acconto.

È possibile firmare un compromesso senza versare la caparra?

In base alla legge sì, le parti possono stabilire che non sia prevista alcuna caparra e che l’intero corrispettivo venga versato nel momento del rogito definitivo.

Tuttavia, gli esperti consigliano specialmente al venditore di tutelarsi chiedendo un acconto al momento della firma del compromesso.

Quando è valido il compromesso?

Per comprare una casa i passaggi sono numerosi, dalla primissima trattativa alla proposta d’acquisto, passando appunto per il compromesso e arrivando infine al momento tanto atteso del rogito di fronte al notaio. Questo è l’iter “tradizionale”, ma è sempre bene tenere a mente che durante il percorso qualche imprevisto può capitare.

Che cosa accade, per esempio, se si scopre tardivamente un grave vizio (magari strutturale) dell’immobile? Oppure che cosa succede se a un certo punto si cambia idea? Perché magari sono sopraggiunte alcune difficoltà economiche inaspettate; o perché, diversamente da quanto ci si aspettava, l’eventuale richiesta di mutuo non è stata accolta positivamente dalla banca a cui ci si era rivolti.

In altre parole: quando un contratto preliminare di compravendita è valido? E quali deroghe ci sono? In alcuni casi è effettivamente possibile annullarlo, per usare un termine non molto tecnico. Ma solo se sussistono condizioni particolari e precise; inoltre non è da escludere che ci possano essere anche altre conseguenze, tanto per il venditore quanto per l’acquirente.

Si può annullare il compromesso?

Le ipotesi sono due:

1. risoluzione consensuale: l’acquirente decide di annullare il compromesso, il proprietario accetta e quindi si firma un accordo scritto in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce se la caparra già versata sarà trattenuta dal venditore o verrà resa all’acquirente;
2. risoluzione senza accordo: nel caso in cui non si raggiunga un accordo, il proprietario può decidere di trattenere la caparra versata dall’acquirente e può inoltre rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo un risarcimento del danno subito. Se la parte lesa è l’acquirente, può ottenere il trasferimento coattivo della proprietà della casa, ovviamente pagando quanto pattuito inizialmente.

Quanto tempo deve passare tra compromesso e rogito?

Anche in questo caso, la legge non prevede una norma specifica sul tempo che deve intercorrere fra compromesso e rogito: è infatti un accordo che possono raggiungere in piena autonomia il venditore e l’acquirente.

Non solo: a meno che il contratto non lo dichiari esplicitamente, la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore che ha già versato un acconto significativo.

In linea generale, scatta l’inadempimento con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento della proprietà, solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida.

Che cosa succede in caso di inadempimento?

Se prima del rogito una delle parti si tira indietro ci sono due possibilità:

1. la parte lesa invia una diffida all’altra parte imponendole di rispettare gli accordi;
2. la parte lesa recede il contratto e, se si tratta dell’acquirente, chiede il rimborso doppio della caparra che era stata versata oppure, nel caso del venditore, trattiene la caparra che aveva ricevuto.

Come tutelarsi dopo aver fatto il compromesso?

Ci si tutela:

• attraverso una scrittura privata semplice (sottoscritta solo dalle parti);
• con atto notarile, a mezzo di una scrittura privata autenticata da un notaio o un atto pubblico notarile (nei quali casi l’atto viene sottoscritto anche dal notaio, in aggiunta alla sottoscrizione delle parti).

Quanto tempo si ha per lasciare la casa venduta?

Se la tua casa è stata venduta, per lasciarla ti saranno concessi dai 30 ai 60 giorni dall’adozione del provvedimento del giudice.

Le spese di liberazione sono a carico della procedura, anche quelle relative allo sgombero dei mobili che si trovano all’interno della casa.

Contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata: che cosa significa?

È una particolare forma di preliminare, in base alla quale le parti scelgono di anticipare alcuni degli effetti propri del contratto definitivo.

Può capitare, per esempio, che l’acquirente chieda le chiavi dell’immobile il giorno stesso del preliminare per poterne disporre prima del rogito notarile, quando avverranno il saldo del pagamento e il passaggio di proprietà.