Cos’è e come ottenere una visura ipotecaria? Ecco costi e procedure

La visura ipotecaria è un documento che si ottiene dall’Agenzia delle Entrate attraverso i registri immobiliari. Tale visura mostra informazioni legali su un immobile o su una persona, indicando eventuali problemi che potrebbero esistere su quel bene.

Permette di capire se un immobile ha ipoteche, sequestri, pignoramenti o altri vincoli, aiutando così a conoscere la storia del possesso, mostrando come la proprietà dell’immobile è cambiata nel tempo.

Scopriamo cos’è, come ottenerla e i costi da sostenere.

A cosa serve la visura ipotecaria

La visura ipotecaria ha usi molto comuni e gioca un ruolo importante in diversi contesti:

• quando si acquista un immobile: è importante verificare che non ci siano problemi come ipoteche, pignoramenti o vincoli che potrebbero complicare l’acquisto;
• quando si chiede un mutuo: le banche fanno sempre controlli ipotecari prima di dare un prestito, per assicurarsi che l’immobile non sia soggetto a vincoli;
• per verificare persone o aziende: la visura permette di sapere quali immobili sono intestati a una persona o a un’azienda e se questi sono soggetti a vincoli, utile per analisi patrimoniali o per capire l’affidabilità di una persona.

La visura ipotecaria quindi è uno strumento essenziale in caso di dispute o per recuperare crediti, perché permette di conoscere eventuali problemi sui beni del debitore.

Differenze tra visura ipotecaria e catastale

È importante distinguere tra visura catastale e visura ipotecaria, perché riguardano due aspetti diversi di un immobile. 

La visura catastale fornisce informazioni tecniche e fiscali: ad esempio la superficie, la rendita catastale, la categoria e la destinazione d’uso dell’immobile. In pratica, serve a conoscere come è classificato l’immobile dal punto di vista fiscale e tecnico, utile per pratiche edilizie, dichiarazioni dei redditi o calcoli IMU. 

La visura ipotecaria, invece, si concentra sull’aspetto legale e giuridico: mostra se l’immobile è gravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli, e ricostruisce i passaggi di proprietà nel tempo.

Mentre la prima risponde alla domanda “com’è fatto e quanto vale fiscalmente l’immobile”, la seconda risponde a “ci sono vincoli o debiti che ne limitano l’uso o la vendita?”. Conoscere entrambe è fondamentale per operare in sicurezza nel mercato immobiliare.

Tipologie di visura ipotecaria

Esistono diversi tipi di visura, a seconda di cosa si vuole sapere:

• visura per soggetto: permette di conoscere tutti gli immobili posseduti da una persona fisica o giuridica e eventuali vincoli presenti, come ipoteche o pignoramenti;
• visura per immobile: analizza la situazione legale di un immobile specifico, identificandolo con i dati catastali;
• ispezione ipotecaria completa: è la versione più dettagliata che include tutte le iscrizioni, trascrizioni e annotazioni registrate nel tempo.

Come richiedere una visura ipotecaria

Oggi è possibile richiedere una visura ipotecaria in modo semplice grazie alla digitalizzazione dei servizi pubblici, ma è anche possibile farlo in modo tradizionale, recandosi agli uffici competenti.

Richiesta presso gli uffici

Gli utenti possono richiedere la visura recandosi agli sportelli dei Servizi di pubblicità immobiliare degli uffici provinciali.

Per richiedere il servizio è necessario compilare il Modello 310, disponibile online o in formato cartaceo presso gli uffici. Un aspetto utile è che le ricerche possono essere fatte anche fuori dall’ufficio dove si si trova, purché si tratti di dati informatizzati.

Ad esempio, si può consultare il registro di un ufficio provinciale diverso dal proprio, senza dover spostarsi. Per i documenti più vecchi, che erano originariamente cartacei, spesso si può accedere alle copie digitalizzate disponibili. La consultazione è disponibile su quasi tutto il territorio nazionale, con poche eccezioni: province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e altre aree dove si applica il sistema tavolare, che ha regole diverse.

Richiesta online

Il metodo più veloce per richiedere una visura è tramite il portale online dell’Agenzia delle Entrate, accesso al servizio dedicato ai servizi catastali e ipotecari. Il servizio online permette di consultare gratuitamente, e senza dover pagare tributi, le informazioni sugli immobili di cui il richiedente è titolare, anche solo per una parte. Si possono ottenere visure attuali e storiche, planimetrie e ispezioni ipotecarie in formato PDF.

Per accedere al servizio è necessario avere credenziali digitali, tra cui:

• SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale);
• Carta di Identità Elettronica (CIE);
• Carta Nazionale dei Servizi (CNS).

Online è possibile effettuare ricerche sugli immobili non di proprietà, accedendo alle banche dati ipotecarie informatizzate. Si possono visualizzare tutte le note di trascrizione, iscrizione o annotazione dal momento della digitalizzazione, mentre per i documenti cartacei è necessario recarsi presso l’ufficio competente. I documenti vengono forniti in formato PDF e sono disponibili per 10 giorni dopo il pagamento, dopodiché non è più possibile scaricarli.

Quanto costa fare una visura ipotecaria

I costi variano a seconda del tipo di visura e del metodo di richiesta. Il riferimento è alla “Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali”.

In ufficio si paga:

• per ogni nominativo o unità immobiliare: circa 8 euro;
• per ogni nota aggiuntiva: 5 euro;
• per un accesso tentato ma non produttivo: 0,20 euro;
• per una trasmissione telematica di un elenco di soggetti: 0,20 euro per soggetto.

Il servizio è gratuito se richiesto per immobili di cui il richiedente è titolare, anche parzialmente.

Per le richieste online, le ispezioni telematiche hanno un costo ridotto del 20% rispetto a quelle normali. Il pagamento deve essere effettuato tramite sistema pagoPA, il circuito elettronico per i pagamenti verso la pubblica amministrazione.

Le commissioni possono variare a seconda del metodo scelto e del fornitore del servizio. Il servizio viene attivato solo dopo che il sistema conferma l’avvenuto pagamento, rilasciando la ricevuta telematica positiva (“RT”). In genere, la ricevuta arriva entro pochi secondi, ma in alcuni casi i tempi previsti da pagoPA possono superare le 24 ore. Solo dopo la ricezione della conferma positiva sarà possibile scaricare i documenti richiesti.