Come svincolarsi da una proposta di acquisto accettata?

La proposta di acquisto immobiliare è un documento formale attraverso il quale un potenziale acquirente manifesta l’intenzione di acquistare un immobile a un determinato prezzo e alle condizioni specificate. Questo atto unilaterale vincola l’acquirente, mentre il venditore mantiene la facoltà di accettare, rifiutare o proporre modifiche all’offerta.

In genere, è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. Una volta che il venditore accetta la proposta, la proposta assume valore vincolante per entrambe le parti.

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Come fare una proposta di acquisto

La proposta di acquisto immobiliare è uno dei passaggi principali nel processo di compravendita, che formalizza l’intenzione dell’acquirente di acquistare un immobile a condizioni specifiche. Nel redigere la proposta, è essenziale includere:

• i dati di acquirente e venditore;
• una descrizione dettagliata dell’immobile;
• il prezzo offerto;
• le modalità di pagamento;
• l’eventuale importo della caparra (spesso sotto forma di assegno non trasferibile che verrà incassato solo in caso di accettazione).

È consigliabile stabilire inoltre un termine di validità della proposta, generalmente compreso tra 7 e 14 giorni, entro il quale il venditore deve comunicare l’accettazione o il rifiuto. La proposta può contenere clausole sospensive, come l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente, che condizionano la validità dell’accordo al verificarsi di determinate condizioni. Una volta accettata, la proposta si trasforma in un contratto preliminare, impegnando le parti alla successiva stipula del rogito notarile.

Cosa succede quando la proposta decade

Quando una proposta di acquisto immobiliare giunge alla sua scadenza senza che il venditore l’abbia accettata, essa perde automaticamente la sua efficacia, liberando il proponente da qualsiasi vincolo contrattuale. In tale circostanza, l’acquirente ha il diritto di recuperare eventuali somme versate a titolo di caparra o deposito fiduciario.

È importante sottolineare che, affinché una proposta sia valida, deve contenere un termine di scadenza chiaramente indicato; in assenza di tale indicazione, la proposta potrebbe essere considerata inefficace. Inoltre, se il venditore accetta la proposta dopo la sua scadenza, tale accettazione tardiva non ha valore legale, a meno che il proponente non decida espressamente di confermarla.

Accertamenti da fare prima della firma di una proposta immobiliare

Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto immobiliare, è fondamentale effettuare una serie di verifiche. Innanzitutto, è consigliabile richiedere una visura ipocatastale, che consente di accertare la titolarità dell’immobile e l’eventuale presenza di gravami come ipoteche o pignoramenti.

È altrettanto importante esaminare l’atto di provenienza, un documento che attesta la legittima proprietà del venditore e fornisce informazioni su eventuali vincoli gravanti sull’immobile. La conformità catastale e urbanistica è un ulteriore aspetto da verificare: la planimetria catastale deve corrispondere infatti allo stato di fatto dell’immobile, eventuali difformità potrebbero comportare sanzioni o la necessità di regolarizzazioni future.

Per gli immobili situati in condominio, è opportuno ottenere dall’amministratore un’attestazione di regolarità dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore, per evitare di incorrere in responsabilità a causa di eventuali morosità pregresse. Infine, controllare che gli impianti siano conformi alle normative vigenti permette di evitare e prevenire costi aggiuntivi per eventuali adeguamenti o lavori di messa a norma.

Come svincolarsi da una proposta accettata

Secondo l’articolo 1328 del Codice Civile, la proposta può essere revocata, senza significative conseguenze, finché il contratto non sia concluso, ossia fino a quando il venditore non ha ancora accettato la proposta di acquisto.

Nel caso in cui la dichiarazione venisse accolta o sottoscritta, il contratto è perfezionato e diventa automaticamente vincolante per entrambe le parti. Il recesso unilaterale, successivo alla formalizzazione dell’accordo, può portare a serie implicazioni legali ed economiche, tra cui la perdita della caparra e il risarcimento per eventuali danni subiti dalla controparte.

Quando la proposta di acquisto è nulla

Una proposta di acquisto immobiliare può essere dichiarata nulla nei casi in cui viene compromessa la validità legale. Quando mancano requisiti essenziali quali i dati completi delle parti coinvolte, una descrizione dettagliata dell’immobile, il prezzo offerto e le modalità di pagamento, o quando una proposta è stipulata in forma orale, anziché scritta, quindi priva di legittimità, sussiste la mancanza dei requisiti essenziali per cui la proposta di acquisto non si può considerare valida. 

Un’altra situazione di nullità si verifica quando la proposta, anziché impegnare le parti alla stipula del contratto definitivo, rimanda alla sottoscrizione di un successivo preliminare di compravendita, ossia quando la proposta di acquisto stabilisce soltanto l’obbligo di firmare in futuro un contratto preliminare e non un contratto di compravendita. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8083 del 2009, ha sancito che una proposta di questo tipo è da considerarsi nulla, in quanto non crea un obbligo concreto in senso giuridico tra le parti. Infine, una proposta contenente clausole o condizioni in contrasto con la legge, come accordi fraudolenti o vincoli illegittimi, è giuridicamente inefficace e, pertanto, nulla. 

Il diritto di recesso per il venditore

Fino a quando il contratto non è concluso, il venditore può revocare l’accettazione di una proposta di acquisto, a condizione che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione stessa. Tuttavia, una volta che la proposta è stata accettata e comunicata all’acquirente, il contratto, preliminare, come ribadito più volte, diventa vincolante. In questo caso, un recesso unilaterale da parte del venditore comporta l’obbligo di restituire il doppio della caparra ricevuta.

È importante inoltre sottolineare che, se il venditore ha incaricato un’agenzia immobiliare e decide di recedere dopo l’accettazione della proposta, potrebbe essere tenuto a corrispondere le provvigioni all’agenzia, poiché quest’ultima ha adempiuto al proprio compito di mediazione.

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