Comodato gratuito e vita condominiale: quali diritti ha chi abita l’immobile senza essere proprietario?

Il comodato gratuito consente di abitare un immobile senza esserne proprietari. Quando l’appartamento si trova in condominio la posizione di chi lo utilizza presenta alcune peculiarità, in quanto il comodatario partecipa alla vita quotidiana dell’edificio, utilizza le parti comuni e deve rispettare le regole condominiali, ma non assume automaticamente la stessa posizione giuridica del proprietario.

Scopriamo tutti i diritti che ha chi abita l’immobile senza essere proprietario.

Che cos’è il comodato gratuito e cosa implica in conodminio

Il comodato è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice civile e consiste nella consegna gratuita di un bene affinché il comodatario lo utilizzi, per un determinato periodo o per uno specifico scopo, con l’obbligo di restituirlo ad una data prestabilita, o, più raramente, a semplice richiesta.

Nel caso di un appartamento, il comodatario acquisisce, quindi, un diritto personale di godimento, ma non diventa titolare di un diritto reale sull’immobile.

Questa distinzione si riflette anche nei rapporti condominiali: mentre il proprietario conserva la qualità di condòmino e resta il titolare dei diritti che derivano dalla proprietà dell’unità immobiliare, il comodatario esercita concretamente il solo diritto di godimento dell’appartamento; proprio per questo, deve rispettare le regole che disciplinano la vita dell’edificio.

Il comodatario può usare le parti comuni

Chi abita l’appartamento in comodato può utilizzare le parti comuni necessarie o funzionali al godimento dell’unità immobiliare.

Scale, ascensore, ingresso, cortile, giardino e gli altri beni comuni possono, quindi, essere utilizzati dal comodatario secondo la loro destinazione e nel rispetto dei diritti degli altri partecipanti al condominio.

Il riferimento generale è, da questo punto di vista, l’articolo 1102 del codice civile, applicabile anche al condominio: l’uso individuale della cosa comune è ammesso quando non ne viene alterata la destinazione e non viene impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso, naturalmente a condizione che non si arrechi pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro architettonico del fabbricato.

Il comodatario, dunque, non può considerarsi estraneo alla disciplina delle parti comuni semplicemente perché non è proprietario dell’appartamento.

Il comodatario può partecipare all’assemblea?

Il semplice fatto di abitare l’immobile, tuttavia, non attribuisce al comodatario, di regola, il diritto di voto nell’assemblea condominiale e la sua partecipazione assembleare resta collegata all’eventuale conferimento di delega da parte del proprietario a rappresentarlo, consentendogli di presenziare e votare in sua vece, nei limiti della delega e delle disposizioni dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

È quindi opportuno distinguere tra presenza materiale nella vita condominiale e titolarità dei diritti assembleari: il comodatario può essere coinvolto nelle dinamiche dell’edificio, ma non diventa per questo condòmino.

Il regolamento condominiale vincola anche chi occupa l’appartamento

Il rispetto del regolamento condominiale, invece, non riguarda esclusivamente i proprietari, in quanto chi utilizza stabilmente un’unità immobiliare deve osservare le disposizioni relative all’utilizzo delle parti comuni e alla convivenza nell’edificio, comprese quelle riguardanti rumori, accesso e utilizzo degli spazi comuni, decoro e destinazione degli ambienti.

Il comodatario deve, pertanto, esercitare il proprio diritto di godimento senza pregiudicare gli analoghi diritti degli altri abitanti e senza violare le norme applicabili al condominio.

In presenza di comportamenti contrari al regolamento, il fatto che l’autore materiale della condotta sia un comodatario non rende irrilevante la violazione: occorre individuare, caso per caso, chi ha materialmente posto in essere la condotta e quali responsabilità possono derivarne.

Chi risponde dei comportamenti del comodatario

Rumori eccessivi, danneggiamenti, utilizzi impropri delle parti comuni o altre condotte illecite, possono comportare conseguenze anche per il comodatario che ne sia direttamente responsabile.

La disciplina delle immissioni, ad esempio, può assumere rilievo quando rumori o altri fenomeni provenienti dall’appartamento superano la normale tollerabilità, secondo la valutazione richiesta dall’articolo 844 del codice civile.

Il proprietario non è automaticamente responsabile per ogni comportamento tenuto dal comodatario: la responsabilità deve essere valutata sulla base della condotta concretamente posta in essere, degli obblighi esistenti tra le parti e delle specifiche circostanze del caso, restando, il proprietario, esente da colpa quando abbia posto in essere tutti gli accorgimenti di legge e non abbia in alcun modo concorso alla causazione del disagio.

Chi paga le spese condominiali in caso di comodato

Il comodato non determina, di per sé, un trasferimento al comodatario di tutti gli obblighi economici che fanno capo al proprietario nei confronti del condominio.

Nel contratto le parti possono stabilire che il comodatario sostenga determinate spese connesse all’utilizzo dell’immobile, in particolare quelle relative alla gestione ordinaria e ai consumi. Si tratta però, in primo luogo, di un accordo interno tra proprietario e comodatario.

La ripartizione contrattuale delle spese non modifica automaticamente il rapporto obbligatorio tra condominio e proprietario. Per questo, è importante distinguere tra chi è tenuto a sostenere una spesa in base al contratto di comodato e chi, invece, risponde nei confronti del condominio secondo la specifica disciplina condominiale.

Tag

Regolamento Condominiale

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