Guida alla tassazione degli affitti: cedolare secca o regime ordinario, cosa e quando conviene

Stai cercando una guida alla tassazione degli affitti ma non sapete da dove iniziare? Non preoccuparti: comprendere le differenze, capire cosa conviene e quando, è più semplice di quanto sembri. Ecco nel dettaglio come funzionano gli affitti con cedolare secca e quelli con regime ordinario.

Cos’è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un’alternativa alla tassazione ordinaria degli affitti. Invece di sommare il canone all’IRPEF, il proprietario paga un’imposta fissa sul reddito da locazione: il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato, se previsti dalla legge. Scegliendo questo regime non si devono versare l’imposta di registro né quella di bollo e la dichiarazione dei redditi risulta più semplice. L’unico vincolo è che, finché resta attiva la cedolare, il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone, ad esempio in base all’indice ISTAT.

Cos’è il regime ordinario: tassazione IRPEF progressiva e possibilità di detrazioni

Con il regime ordinario, invece, l’affitto percepito viene sommato agli altri redditi del proprietario e tassato con le aliquote IRPEF a scaglioni: 23%, 35% e 43% dal 2025, più le addizionali regionali e comunali. In pratica, non si tassa l’intero canone ma solo il 95% (c’è uno sconto forfettario del 5% per spese). Nei contratti a canone concordato lo sconto è ancora maggiore: si calcola l’imposta solo sul 70% del canone. In questo regime restano valide tutte le detrazioni e deduzioni personali (per spese mediche, familiari a carico, bonus edilizi, ecc), che possono ridurre di molto l’imposta finale.

Differenze tra cedolare secca e regime ordinario

Per riassumere, le principali differenze sono:

• Aliquote: cedolare secca con imposta fissa al 21% (canone libero) o al 10% (canone concordato); regime ordinario con aliquote IRPEF progressive al 23%, 35% e 43%.
• Imposte aggiuntive: con la cedolare non si pagano registro e bollo; con l’ordinario sì (registro al 2% del canone annuo, ridotto al 70% per i contratti concordati, più imposta di bollo).
• Aggiornamento canone: vietato in cedolare secca (niente adeguamenti ISTAT); consentito nel regime ordinario.
• Base imponibile: nella cedolare si tassa l’intero canone; nell’ordinario si tassa il 95% (o il 70% per i canoni concordati).
• Detrazioni: non utilizzabili in cedolare; pienamente sfruttabili nel regime ordinario.
• Convenienza: la cedolare è più vantaggiosa per chi ha redditi medio-alti; l’ordinario può convenire con redditi bassi e molte detrazioni disponibili. 

Quali immobili possono essere affittati con cedolare secca

L’opzione riguarda unità abitative (categorie catastali da A/1 ad A/11) e relative pertinenze locate congiuntamente; sono esclusi gli immobili A/10 (uffici o studi privati). Il locatore deve essere persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni, e la finalità contrattuale deve essere abitativa. L’inquadramento ufficiale è riportato nelle schede e nelle carte dei servizi dell’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca sugli affitti brevi: regole, limiti e novità dal 2025

Per le locazioni brevi fino a 30 giorni disciplinate dal D.L. 50/2017, i privati possono applicare la cedolare. Dal periodo d’imposta 2024 è in vigore la “doppia aliquota”: 21% su un immobile a scelta del locatore e 26% sugli altri immobili locati con la stessa modalità, assetto confermato per il 2025 nelle guide operative e nei portali specializzati. Dal 1° gennaio 2025 è inoltre pienamente operativo il Codice Identificativo Nazionale (CIN) gestito dal Ministero del Turismo: va richiesto tramite la Banca Dati nazionale (BDSR), indicato negli annunci ed esposto nell’immobile, con sanzioni in caso di omissione. Gli obblighi si aggiungono a quelli già vigenti (comunicazioni alla Questura e imposta di soggiorno dove prevista).

Come registrare un contratto con cedolare secca presso l’Agenzia delle Entrate

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula (o dall’efficacia, se antecedente) tramite modello RLI web nell’area riservata con SPID/CIE; nello stesso flusso si può esercitare o revocare l’opzione per la cedolare, nonché comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni. In caso di proroga, l’opzione si conferma contestualmente. La prassi richiede che il locatore comunichi al conduttore la rinuncia agli adeguamenti del canone prima di esercitare l’opzione: la clausola si inserisce nel contratto o si invia con comunicazione dedicata. Le istruzioni ufficiali e la guida operativa RLI dettagliano tempi e modalità. 

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Quando conviene la cedolare secca: vantaggi e svantaggi per proprietari e inquilini

Per i proprietari i vantaggi principali della cedolare secca sono la gestione più semplice, l’aliquota fissa spesso più bassa rispetto a quella IRPEF ordinaria e il risparmio su imposta di registro e bollo. Lo svantaggio è che non possono aggiornare il canone (ad esempio con l’ISTAT) e non possono usare le detrazioni fiscali legate al reddito da affitto.

Per gli inquilini il lato positivo è che il canone resta bloccato, senza aumenti annuali. Di contro, la scelta del regime spetta solo al proprietario e non cambia le detrazioni fiscali che l’inquilino può ottenere per la casa in affitto.

Quando conviene il regime ordinario

Il regime ordinario può risultare preferibile quando il reddito complessivo colloca il contribuente nel primo scaglione (23%) e quando sono presenti detrazioni corpose (familiari a carico, spese sanitarie, interessi mutuo, bonus edilizi, ecc). In tali circostanze, il prelievo effettivo sul 95% del canone può avvicinarsi o scendere sotto il 21% della cedolare. Nei contratti a canone concordato, la riduzione del 30% dell’imponibile IRPEF accentua il vantaggio potenziale del regime ordinario in presenza di ampia capienza di detrazioni. La valutazione va comunque rapportata all’aliquota marginale effettiva del contribuente. 

Esempi di calcolo: quanto si paga con cedolare secca rispetto al regime ordinario

Esempio A – contratto a canone libero (€900 al mese, €10.800 l’anno)

• con la cedolare secca al 21%: si calcola il 21% su €10.800, quindi l’imposta è €2.268.
• con il regime ordinario: non si tassa l’intero canone ma il 95%, cioè €10.260. Se il proprietario ha un’aliquota IRPEF del 23%, l’imposta è €2.359,80 (a cui vanno aggiunte le addizionali). Se invece l’aliquota è del 35%, l’imposta sale a €3.591. Risultato: in questo caso la cedolare secca è più conveniente, soprattutto con aliquote IRPEF elevate.

Esempio B – contratto a canone concordato (€400 al mese, €4.800 l’anno).

• con la cedolare secca al 10%: si paga il 10% su €4.800 €, quindi €480.
• con il regime ordinario: la base imponibile si riduce del 30%, quindi si tassa solo il 70% del canone, pari a €3.360. Con aliquota IRPEF al 23%, l’imposta è €772,80 (più addizionali). In questo caso il regime ordinario può risultare più conveniente se il proprietario ha molte detrazioni fiscali che riducono o azzerano l’imposta complessiva.

Come scegliere tra cedolare secca e regime ordinario

La scelta richiede di stimare l’aliquota marginale effettiva e la capienza delle detrazioni nell’IRPEF. Se l’aliquota marginale supera il 21% (o il 10% nei concordati), la cedolare è in genere la soluzione più efficiente; se si resta al 23% con ampie detrazioni, l’ordinario può risultare competitivo. 

Per gli affitti brevi plurimi, dal 2024 opera la doppia aliquota 21%/26%, confermata nel 2025: conviene pianificare quale immobile mantenere al 21% e verificare gli obblighi CIN ora pienamente operativi. In ogni caso, andrà garantita una corretta registrazione con RLI web, l’eventuale clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone e la gestione tempestiva di proroghe e risoluzioni.

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Catasto

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