Contratto d’affitto per locali commerciali, come si registra?

Chi possiede un locale commerciale e decide di metterlo in affitto deve conoscere le regole previste dalla legge, onde evitare di ritrovarsi in spiacevoli situazioni. Affittare un locale commerciale infatti non significa solo decidere il canone, la durata e i diritti, ma è anche necessario sapere tutte le condizioni per poterlo fare in regola.

Tra i vari obblighi vi è quello della registrazione del contratto di affitto, che serve a tutelare entrambe le parti: il proprietario e l’inquilino.

Cos’è un contratto di affitto commerciale?

Un contratto di affitto per un locale commerciale è diverso da quello per l’abitazione: le regole sono definite dalla Legge 392/78, detta anche Legge sugli affitti commerciali, e da successive modifiche, come il D.Lgs. 30/2003, che ha introdotto norme specifiche per attività che non sono l’abitazione.

Un contratto di affitto commerciale è un accordo con cui il proprietario di un immobile concede a un’altra persona o impresa l’uso di un locale per svolgere un’attività economica o professionale, in cambio del pagamento di un canone periodico.

A differenza dell’affitto abitativo, questo tipo di contratto riguarda immobili destinati a usi non residenziali, come ad esempio:

• negozi e locali commerciali
• uffici e studi professionali
• laboratori artigianali
• capannoni e magazzini
• ristoranti, bar e attività ricettive

Il contratto di locazione commerciale regola i rapporti tra locatore e conduttore, stabilendo diritti e obblighi di entrambe le parti: durata dell’affitto, importo del canone, modalità di pagamento, uso consentito dell’immobile e condizioni di rinnovo o recesso.

Durata

La durata minima prevista dalla legge è generalmente di:

• 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6
• 9 anni per le attività alberghiere e assimilate

Contratto affitto locali commerciali: perché serve la registrazione

Un elemento chiave del contratto commerciale è la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questo è necessario in base alla legge quando la durata complessiva del contratto supera i 30 giorni nell’anno, anche se non tutti insieme.

Registrare il contratto serve a dare un valore legale e fiscale al documento, rendendolo opponibile a terzi. Inoltre, permette al locatore di dichiarare i canoni correttamente e di godere di eventuali detrazioni fiscali, come quelle per le imprese e i professionisti.

Come si registra un contratto commerciale

La registrazione di un contratto di affitto a uso commerciale può avvenire:

• online, tramite il servizio Fisconline o Entratel (è il metodo più veloce e pratico, visto che si invia il contratto in formato PDF, si paga l’imposta con un F24 precompilato e si riceve una conferma immediata. Aiuta a evitare code e permette di conservare una copia digitale ufficiale);
• in ufficio, compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili). Questo modello permette di comunicare tutte le informazioni principali del contratto, come i dati del locatore e del conduttore, l’importo del canone, la durata e i possibili depositi cauzionali. Andando di persona agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, si deve compilare il modello RLI in formato cartaceo. Si deve portare una copia del contratto firmato dalle parti e pagare l’imposta con un bollettino o un modello F24. Questo metodo richiede più tempo, ma è utile per chi non è abituato ai servizi online.

Contratto affitto commerciale: entro quando fare la registrazione

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma. Se non lo si fa, scatta una sanzione, che è il 120% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla con il ravvedimento operoso, che è il pagamento entro un termine stabilito. Se il contratto dura diversi anni, la registrazione è necessaria anche per ogni rinnovo, cessione o modifica sostanziale, come un aumento del canone o una modifica della destinazione.

Deposito cauzionale

Nel contratto è quasi sempre previsto un deposito cauzionale, che il conduttore deve versare come garanzia. Questo non richiede una registrazione separata, ma deve essere indicato chiaramente. La registrazione del contratto protegge il locatore, che può trattenere il deposito se il conduttore non rispetta le condizioni, e l’inquilino, che ha la prova legale del pagamento.

Quali tasse si pagano

Alla registrazione del contratto va applicata l’imposta di bollo, obbligatoria sui documenti contrattuali. L’importo è fissato dalla normativa in vigore e può subire variazioni nel tempo, motivo per cui è sempre opportuno verificarne l’ammontare aggiornato prima della registrazione.

Inoltre c’è da versare anche l’imposta di registro, che rappresenta uno degli oneri fiscali principali ed è calcolata in percentuale sul canone di affitto. L’aliquota applicabile dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia dell’immobile, la durata del contratto e il regime fiscale del locatore.

La disciplina attuale prevede che:

• se il locatore è un soggetto passivo IVA, l’imposta di registro è pari all’1% del canone complessivo;
• in tutti gli altri casi, l’aliquota sale al 2%.

Per fare un esempio pratico: a fronte di un contratto di locazione commerciale con canone annuo di 20.000 euro, stipulato tra soggetti IVA, l’imposta di registro da versare per l’anno è pari a 200 euro.

Tasse sui canoni di locazione

Una volta registrato il contratto, il proprietario dovrà pagare le imposte sui canoni percepiti.

Le opzioni sono:

• Irpef ordinaria, con tassazione progressiva sul reddito da locazione;
• Ires, se il locatore è una società.

In entrambi i casi, al reddito imponibile possono essere applicate le deduzioni previste dalla normativa fiscale.