Contratto di affitto 3+2: che cos’è, come funziona e come si rinnova

Negli ultimi anni, il mercato delle locazioni ha visto crescere l’interesse verso formule contrattuali più stabili rispetto agli affitti brevi, ma meno rigide dei classici contratti a canone libero. Tra queste, spicca il contratto d’affitto 3+2.

Si tratta di una tipologia di contratto che può rappresentare una buona soluzione sia per chi cerca casa in affitto a lungo termine, sia per i proprietari che vogliono mettere a reddito un immobile godendo di alcune agevolazioni fiscali.

Locazione: cos’è il contratto 3+2

Il contratto 3+2 è una particolare forma di locazione abitativa regolata dalla Legge 431/1998, che prevede una durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico per altri 2 anni (salvo disdetta). 

Anche conosciuto come contratto a canone concordato in quanto il prezzo dell’affitto non viene deciso liberamente tra proprietario e inquilino, ma deve rispettare dei limiti stabiliti negli accordi territoriali firmati da associazioni di categoria.

Questo tipo di contratto è pensato per favorire l’accesso alla casa in affitto a condizioni sostenibili, offrendo al tempo stesso una certa continuità contrattuale. La sua diffusione è particolarmente incoraggiata nei Comuni ad alta tensione abitativa (come Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli, Torino), ma può essere utilizzato anche in molte altre località.

Contratto 3+2: come funziona

Nel contratto 3+2 il canone deve essere determinato in base agli accordi locali firmati da associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi stabiliscono dei valori minimi e massimi per l’affitto, basati su diversi parametri:

• zona della città in cui si trova l’immobile (centrale, semicentrale, periferica);
• superficie dell’appartamento;
• stato dell’immobile e qualità delle finiture;
• presenza di servizi (ascensore, posto auto, giardino, classe energetica elevata, arredamento, ecc.);
• eventuali migliorie strutturali (come la riqualificazione energetica o antisismica).

Una volta stabilito il canone, è necessario richiedere l’attestazione di conformità da parte di una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Questo documento certifica che il contratto è in linea con i parametri previsti e consente di accedere ai benefici fiscali previsti dalla normativa.

Contratto 3+2: come si rinnova

La durata minima del contratto è di tre anni, alla scadenza dei quali il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni se nessuna delle due parti comunica disdetta, che va fatta con almeno sei mesi di preavviso.

Alla scadenza dei cinque anni, si può scegliere se:

• rinnovare ulteriormente con le stesse condizioni;
• stipulare un nuovo contratto, magari rinegoziando il canone secondo i parametri aggiornati;
• oppure concludere il rapporto di locazione.

L’inquilino ha il diritto di recedere anticipatamente anche prima della scadenza dei primi tre anni, ma solo per giustificati motivi (es. trasferimento per lavoro, problemi economici, motivi di salute), con preavviso scritto di almeno sei mesi.

Contratto 3+2: i vantaggi per il proprietario

Uno dei motivi principali per cui il contratto 3+2 è interessante per i locatori è la fiscalità agevolata. Ecco i principali vantaggi:

• cedolare secca al 10% (anziché al 21% prevista per i contratti a canone libero): è una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, semplice da applicare e vantaggiosa che prevede anche l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo nel caso di cedolare secca.
• in alternativa alla cedolare secca, se si opta per la tassazione ordinaria, il reddito da locazione viene abbattuto del 30,5% (rispetto al 5% previsto nei contratti liberi).
• riduzione dell’IMU del 25% se il Comune lo prevede (vale solo per immobili diversi dall’abitazione principale).

Dal punto di vista operativo, il contratto 3+2 consente inoltre di ridurre la frequenza della ricerca di nuovi inquilini e dei periodi di sfitto, grazie alla durata più lunga e alla maggiore stabilità.

Contratto 3+2: i vantaggi per l’inquilino

Anche chi cerca casa può trarre diversi benefici da un contratto 3+2:

• il canone d’affitto è calmierato, e quindi generalmente inferiore rispetto al mercato libero;
• maggiore tutela legale, poiché il proprietario può interrompere il contratto solo per motivi specifici previsti dalla legge (es. vendita dell’immobile, esigenze personali, gravi inadempienze);
• la durata pluriennale garantisce maggiore stabilità abitativa;
• possibilità di disdetta anticipata con giustificato motivo, senza penali.

Contratto 3+2: cosa contiene

Il contratto 3+2 deve essere redatto su modello ministeriale (non modificabile nei suoi elementi essenziali) e registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Deve contenere:

• dati anagrafici del locatore e del conduttore;
• descrizione dell’immobile, eventuali pertinenze (cantina, box, soffitta);
• durata del contratto e canone mensile;
• modalità di pagamento;
• deposito cauzionale (massimo 3 mensilità);
• eventuali spese accessorie e modalità di ripartizione;
• attestazione di conformità al canone concordato.

Cosa succede se il contratto non rispetta le regole

Se il contratto viene registrato come 3+2 ma non rispetta le condizioni previste (ad esempio un canone fuori dai limiti stabiliti), non può accedere alle agevolazioni fiscali. Inoltre, l’inquilino può chiedere che il contratto venga ricondotto a un 4+4 a canone libero, con restituzione delle somme pagate in eccesso.

Infine, è importante ricordare che l’assenza dell’attestazione o l’utilizzo di un modello contrattuale non conforme possono comportare sanzioni fiscali per il locatore.

Come stipulare un contratto di locazione 3+2

Il contratto di locazione 3+2 (a canone concordato) è regolato dalla Legge 431/1998 ed è molto vantaggioso sia dal punto di vista fiscale (per il proprietario) che economico (per l’inquilino). Ma come si attiva correttamente? Ecco nel dettaglio i passaggi da seguire.

Verifica se puoi utilizzare il contratto 3+2

Prima di tutto, bisogna accertarsi che l’immobile si trovi in un Comune dove sono attivi gli accordi territoriali. Questi accordi stabiliscono i parametri per il calcolo del canone concordato e sono indispensabili per poter applicare la formula 3+2.

Sono sicuramente attivi nei Comuni ad “alta tensione abitativa”, come:

• Roma
• Milano
• Torino
• Bologna
• Firenze
• Napoli
• e tanti altri…

Puoi verificare sul sito del tuo Comune o presso le associazioni di categoria (es. Sunia, Confedilizia, Uppi, ecc).

Calcola il canone secondo gli accordi territoriali

Il canone non può essere scelto liberamente: deve rientrare nei limiti previsti dagli accordi locali. Per calcolarlo, servono dati come:

• zona di riferimento (centrale, semicentrale, periferica)
• superficie dell’immobile
• stato e dotazioni (ascensore, garage, classe energetica, arredamento, ecc.)
• eventuali migliorie o interventi recenti

Spesso ci si affida a moduli online, tabelle, oppure si chiede direttamente supporto a un’associazione (utile anche per la fase successiva).

Ottieni l’attestazione di conformità

Questo è un passaggio fondamentale.

Serve una attestazione di conformità del canone da parte di almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale (può essere rilasciata anche in modalità bilaterale: cioè firmata da un’associazione per i proprietari e una per gli inquilini).

L’attestazione conferma che:

• il canone è calcolato correttamente
• il contratto rispetta tutti i criteri dell’accordo territoriale

Senza questo documento non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal contratto 3+2.

Compila il contratto con il modello ministeriale

Si deve usare il modello ufficiale previsto dal Ministero (DM 16 gennaio 2017). Il contratto deve contenere:

• dati anagrafici di proprietario e inquilino
• descrizione dettagliata dell’immobile
• canone mensile stabilito
• durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico
• modalità di pagamento
• spese accessorie (condominio, utenze, ecc.)
• deposito cauzionale (massimo 3 mensilità)
• clausola che specifica il tipo di contratto
• riferimento agli accordi territoriali
• allegata attestazione di conformità

Registra il contratto all’Agenzia delle Entrate

Una volta firmato da entrambe le parti, il contratto va registrato entro 30 giorni, in due diverse modalità:

• online, con Fisconline/Entratel (se sei abilitato)
• direttamente presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate