Contratto di locazione di un capannone industriale: tutto quello che c’è da sapere

Il contratto di locazione di un capannone industriale è un documento fondamentale che regola il rapporto tra locatore e conduttore. La sua stipula richiede attenzione e cura, in quanto impegna le parti per un periodo di tempo generalmente lungo almeno 6 anni.

Vediamo tutto quello che c’è da sapere su questa tipologia di contratto.

Cosa si intende per capannone industriale

Un capannone industriale in affitto è un immobile ad uso industriale, artigianale o commerciale, di grandi dimensioni, che viene dato in locazione da un proprietario a un inquilino. 

Un capannone in locazione si contraddistingue per le seguenti caratteristiche:

• superficie ampia (in genere, superiore ai 1000 metri quadrati);
• struttura robusta (adatta a sopportare carichi pesanti);
• altezza elevata (per facilitare lo stoccaggio di merci e l’utilizzo di macchinari);
• presenza di impianti elettrico, idrico, di scarico, di riscaldamento/raffreddamento;
• possibilità di accesso carraio (per facilitare il carico e scarico di merci).

Come funziona l’affitto di un capannone 

Prima di stipulare un contratto di locazione, con oneri e impegni importanti, la scelta del capannone deve puntare alle esigenze dell’attività che s’intende svolgere. Sono importanti:

• la superficie e lo spazio di cui si hai bisogno;
• l’ubicazione: in quale zona vuoi che si trovi il capannone?
• destinazione d’uso: per quale attività sarà utilizzato? È funzionale? Industriale, artigianale o commerciale?
• le caratteristiche che deve possedere il capannone (quindi gli impianti, gli accessi, i servizi, i collegamenti, ecc.).

Solitamente la ricerca di un capannone avviene tramite agenzie specializzate che assistono durante l’operazione, agenti immobiliari specializzati in immobili industriali, o attraverso contatti diretti.

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Cosa sapere quando si prende un capannone in affitto

Prima di firmare un contratto di locazione per immobile ad uso industriale, artigianale o commerciale, si consiglia un affiancamento a esperti agenti immobiliari del settore e una visita ai capannoni individuati per:

• verificare le condizioni del capannone (assicurarsi che sia in buone condizioni e che sia adatto alle esigenze);
• controllare la documentazione (chiedere al proprietario di vedere la planimetria, la certificazione energetica APE, l’attestato di conformità degli impianti).

Cosa sapere prima di firmare il contratto di affitto del capannone

Una volta superate le fasi preliminari e scelto il capannone, si può affrontare la fase contrattuale. Il contratto di locazione, per essere sicuro, deve possedere le seguenti caratteristiche. 

Elementi essenziali del contratto

Sul contratto deve essere riportata:

• L’identificazione delle parti: locatore (proprietario del capannone) e conduttore (l’inquilino che utilizzerà il capannone).
• Oggetto del contratto: descrizione del capannone: superficie, ubicazione, destinazione d’uso, dati catastali. E pertinenze: eventuali spazi accessori come cortili, piazzali, posti auto.
• Definizione del canone di locazione: sul contratto sono riportate le informazioni sull’importo del canone, sulle modalità di pagamento e sulle scadenze. Ma anche aumenti del canone tramite indicizzazione ISTAT o altri criteri.
• Deposito cauzionale: l’ammontare del deposito cauzionale deve essere pari a un massimo di 3 mensilità del canone. È obbligatoria la restituzione del deposito al termine del contratto, salvo danni al capannone.
• Spese e oneri: il contratto di locazione deve riportare in chiaro le regole che riguardano le spese condominiali (ripartizione tra locatore e conduttore), le imposte e tasse (a carico di chi le deve pagare), le utenze (intestatario e modalità di pagamento).

Cosa allegare al contratto

Tra gli allegati importanti, sul contratto di locazione ci devono essere la planimetria del capannone e l’attestato di prestazione energetica (APE);

• Manutenzione e riparazioni: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria gravano sul locatore.
• Sublocazione e cessione del contratto: le modalità di sublocazione a soggetti terzi, e la cessione del contratto sono possibili solo con il consenso del locatore.

Qual è la durata minima di un contratto di locazione capannone?

Per legge la durata minima è di 6 anni, rinnovabili automaticamente per altri 6 anni. Tuttavia, è possibile disdire il contratto alla scadenza del primo periodo di 6 anni, con un preavviso di almeno 12 mesi.

È prevista anche la risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti. Nel caso, spetta al foro competente la risoluzione di eventuali controversie.