Contratto di locazione nullo? La Corte di Cassazione chiarisce cosa accade ai canoni versati

Quando un contratto di locazione non è valido, le conseguenze possono essere significative sia per il locatore che per il conduttore. La recente ordinanza della Cassazione n. 32696/2024 ha stabilito che, in caso di nullità del contratto di affitto, l’inquilino ha diritto alla restituzione dei canoni versati. 

Tuttavia, la restituzione non sarà integrale: il locatore potrà eccepire l’ingiustificato arricchimento del conduttore, limitando così il rimborso alla reale perdita subita. La sentenza introduce un principio fondamentale che punta a bilanciare equamente i diritti delle due parti, evitando vantaggi indebiti o svantaggi sproporzionati.

Perché è importante questa decisione?

La Cassazione interviene con un chiarimento cruciale, soprattutto in contesti ad alta presenza di affitti irregolari, come le città universitarie o le località turistiche dove i contratti in nero sono purtroppo ancora una realtà diffusa. La nullità può derivare, ad esempio, dalla mancata registrazione del contratto di locazione o dal difetto della forma scritta.

Secondo quanto stabilito dalla Corte, l’inquilino che ha versato somme per un contratto nullo ha diritto alla restituzione di quanto pagato. Tuttavia, il locatore, pur non potendo pretendere l’importo corrispondente al guadagno di un contratto valido, ha diritto a un’indennità che compensi la perdita economica derivante dall’uso dell’immobile da parte dell’inquilino. Questo meccanismo tutela entrambe le parti: l’inquilino non subisce un danno eccessivo, mentre il locatore ottiene un equo ristoro.

La logica è chiara: l’inquilino che ha abitato nell’immobile non può beneficiare completamente del contratto nullo senza riconoscere al locatore un indennizzo. Tuttavia, l’importo sarà stabilito in base ai vantaggi concreti ottenuti dall’inquilino e ai reali svantaggi subiti dal proprietario.

Cosa significa in pratica?

Se il contratto di locazione viene dichiarato nullo, l’inquilino non deve pagare ulteriori canoni e può chiedere la restituzione di quelli già versati. Il locatore, però, ha il diritto di ricevere un’indennità calcolata sulla base del valore effettivo dell’uso dell’immobile. In altre parole, non si può chiedere un rimborso pari a un guadagno ipotetico di un contratto valido. La Corte, dunque, stabilisce un equilibrio tra chi ha usufruito dell’immobile e chi ne ha subito una perdita.

Inoltre, il proprietario può chiedere il rilascio immediato dell’immobile, senza rispettare i termini concordati. D’altra parte, l’inquilino non potrà rivendicare spese per ristrutturazioni o migliorie realizzate durante l’affitto nullo. 

Questo punto è cruciale: il contratto nullo, infatti, non genera diritti ulteriori per nessuna delle due parti, se non quelli strettamente legati alla restituzione delle somme o all’indennità di occupazione.

Questa ordinanza rappresenta un monito chiaro: la regolarità e la trasparenza sono essenziali quando si stipula un contratto di locazione. I proprietari devono assicurarsi di registrare il contratto di locazione, pena la nullità con conseguenti perdite economiche. Gli inquilini, invece, devono pretendere un accordo scritto per tutelare i propri diritti.

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Atti e Sentenze

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