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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando un immobile finisce all’asta, prima della vendita viene effettuata una perizia immobiliare con l’obiettivo di descrivere il bene, verificarne la situazione sotto il profilo tecnico e giuridico e stabilirne il valore.
Il lavoro del perito è quindi fondamentale per consentire ai potenziali acquirenti di conoscere le caratteristiche dell’immobile e gli eventuali problemi da considerare prima di presentare un’offerta. Ma cosa controlla concretamente un perito immobiliare durante una perizia per un’asta?
Uno dei primi passaggi della perizia consiste nel sopralluogo. Il perito esamina direttamente l’immobile per verificarne lo stato di fatto e confrontarlo con la documentazione disponibile.
Durante la visita vengono rilevate le caratteristiche principali dell’abitazione, come la distribuzione degli ambienti, la superficie, il numero dei locali, la presenza di pertinenze, balconi, terrazzi, cantine, box auto o aree esterne.
Il professionista osserva inoltre le condizioni generali della costruzione. Possono essere valutati, per esempio, lo stato delle finiture, degli impianti, degli infissi, dei pavimenti e dei rivestimenti, oltre alla presenza di eventuali problematiche evidenti.
Un altro controllo importante riguarda la situazione catastale dell’immobile. Il perito acquisisce e analizza la documentazione catastale, verificando dati come identificativi catastali, categoria, classe, consistenza e rendita. Viene inoltre confrontata la planimetria catastale con lo stato effettivo dell’immobile.
Questo confronto è importante perché eventuali differenze tra quanto rappresentato nella documentazione e la situazione reale devono essere evidenziate nella relazione. La conformità catastale non deve però essere confusa con la regolarità urbanistica.
Il fatto che una modifica risulti rappresentata in catasto non significa automaticamente che sia stata autorizzata dal punto di vista edilizio. Per questo il perito deve effettuare controlli distinti.
Tra gli aspetti più delicati della perizia c’è la verifica della regolarità urbanistica ed edilizia. Il professionista consulta, per quanto necessario, i titoli abilitativi relativi all’immobile, come concessioni, licenze, permessi di costruire, SCIA o altri provvedimenti edilizi, confrontandoli con lo stato di fatto.
L’obiettivo è capire se l’immobile è stato realizzato e modificato nel rispetto delle autorizzazioni rilasciate. Particolare attenzione viene prestata alla presenza di abusi edilizi. Un ampliamento, una diversa distribuzione degli spazi, una veranda, una chiusura di un balcone o una modifica della destinazione di un ambiente potrebbero, a seconda dei casi, richiedere specifiche autorizzazioni.
Se vengono riscontrate irregolarità, il perito deve indicarle nella relazione e, quando possibile, fornire informazioni sulla possibilità di regolarizzarle e sui relativi costi.
La presenza di un abuso edilizio è uno degli elementi che può incidere maggiormente sulla valutazione dell’immobile. Il perito deve quindi verificare la natura dell’irregolarità e stabilire, sulla base della normativa applicabile, se possa essere sanata, se siano necessari interventi di ripristino oppure se esistano altri problemi che potrebbero incidere sulla commerciabilità del bene.
Le conseguenze possono essere molto diverse a seconda del tipo di abuso. Una difformità di limitata entità non presenta necessariamente gli stessi problemi di un ampliamento realizzato senza titolo o di una costruzione priva delle necessarie autorizzazioni. Per questo nella perizia è importante che le irregolarità siano descritte in modo chiaro e che siano indicati, quando possibile, i costi necessari per la regolarizzazione o per il ripristino.
La perizia di un immobile destinato a un’asta giudiziaria comprende anche l’esame della situazione giuridica e ipotecaria del bene. Il perito verifica la provenienza dell’immobile e consulta la documentazione relativa alla proprietà, oltre alle formalità presenti nei registri immobiliari. Vengono quindi individuate eventuali ipoteche, pignoramenti, trascrizioni, vincoli o altri gravami che riguardano il bene.
Questo passaggio è particolarmente importante per chi intende partecipare all’asta, perché consente di comprendere quali formalità siano collegate alla procedura esecutiva e quali possano invece permanere. La relazione di stima deve fornire un quadro sufficientemente chiaro della situazione, in modo che il potenziale acquirente possa conoscere gli elementi giuridici rilevanti prima di presentare la propria offerta.
Un altro elemento che il perito può essere chiamato a verificare riguarda lo stato di occupazione dell’immobile. La casa potrebbe essere libera, occupata dal debitore, abitata da un inquilino oppure utilizzata da un soggetto sulla base di un altro titolo.
La situazione deve essere riportata nella perizia perché può avere conseguenze pratiche per l’aggiudicatario e può incidere anche sulla valutazione economica del bene. In presenza di un contratto di locazione, per esempio, occorre verificare gli elementi essenziali del rapporto e la sua opponibilità alla procedura, secondo le regole applicabili.
La perizia prende in considerazione anche eventuali servitù e vincoli che possono interessare l’immobile. Possono essere presenti, per esempio, diritti di passaggio, servitù di impianto, vincoli urbanistici o paesaggistici e altre limitazioni all’utilizzo del bene.
Vengono inoltre individuate le pertinenze, come garage, cantine, soffitte, posti auto o terreni, verificando il loro collegamento con l’immobile principale. Questi elementi possono sembrare secondari, ma in realtà possono avere un peso significativo sia sul valore economico sia sull’utilizzo concreto della proprietà.
Dopo aver raccolto tutte le informazioni, il perito procede alla stima del valore dell’immobile. Per arrivare alla valutazione vengono considerati diversi fattori: la superficie, la posizione, le caratteristiche dell’edificio, lo stato di conservazione, il livello delle finiture, la presenza di pertinenze e le condizioni del mercato immobiliare nella zona. Possono inoltre essere considerati gli eventuali costi necessari per eliminare irregolarità, effettuare lavori o regolarizzare determinate situazioni.
Il valore stimato costituisce una componente fondamentale della procedura, perché dalla relazione del perito deriva il valore attribuito al bene e vengono fornite le informazioni necessarie per la vendita giudiziaria.
Il risultato di tutti questi controlli confluisce nella relazione di stima. Il documento contiene generalmente:
Sono normalmente presenti anche planimetrie, fotografie e la documentazione utilizzata per effettuare le verifiche. Per chi sta valutando di acquistare una casa all’asta, leggere attentamente la perizia è quindi un passaggio essenziale. Non bisogna fermarsi al solo prezzo base, ma occorre verificare tutto ciò che emerge dalla relazione, compresi eventuali abusi, lavori da eseguire, occupazione dell’immobile, vincoli e costi aggiuntivi.
