Cosa fare quando scade il contratto d’affitto

Quando un contratto d’affitto arriva a scadenza, proprietari e inquilini si trovano spesso davanti a dubbi e incertezze: il contratto si rinnova automaticamente? È necessario dare disdetta? Si può rinegoziare il canone? Capire cosa fare alla scadenza di un contratto di locazione è fondamentale per evitare errori, contenziosi o costi inattesi.

Le principali tipologie di contratto di affitto e la loro durata

Prima di capire cosa succede alla scadenza, è utile ricordare le forme contrattuali di locazione più diffuse. Per le abitazioni a uso residenziale, i contratti più comuni sono:

• contratto a canone libero 4+4, della durata di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro;
• contratto a canone concordato 3+2, tre anni più due di rinnovo;
• contratto transitorio, da 1 a 18 mesi;
• contratto per studenti universitari, con durata variabile ma regole specifiche.

Ogni tipologia segue regole diverse in tema di rinnovo, disdetta e possibilità di rinegoziazione.

Cosa fare quando scade il contratto di affitto

Per capire come comportarsi alla scadenza di un contratto di locazione, è importante distinguere tra la prima scadenza e le scadenze successive.

Alla prima scadenza del contratto

Nei contratti a canone libero 4+4 e a canone concordato 3+2, il contratto non si interrompe automaticamente alla prima scadenza. Se nessuna delle parti invia la disdetta nei tempi previsti, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni economiche e contrattuali. Non serve firmare un nuovo contratto o registrarlo di nuovo, a meno che non si apportino modifiche.

Disdetta del contratto di locazione

Il locatore che intenda non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza deve motivare la disdetta con cause specifiche previste dalla legge, quali:

• l’esigenza di destinare l’immobile a propria abitazione principale;
• la vendita dell’immobile;
• l’esecuzione di lavori di ristrutturazione di rilevante entità.

La comunicazione di disdetta deve essere redatta per iscritto e inoltrata con congruo preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza del contratto. Si raccomanda di utilizzare modalità tracciabili, come raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), al fine di garantire prova della ricezione.

Il conduttore che intenda recedere dal contratto alla scadenza può farlo senza dover fornire motivazioni, fermo restando l’obbligo di rispettare i termini di preavviso indicati nel contratto, generalmente di tre mesi.

Anche in questo caso, la comunicazione di disdetta deve essere formulata per iscritto e trasmessa tramite mezzi che ne consentano la prova di ricezione, come raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. La comunicazione dovrà contenere:

• i dati anagrafici del conduttore e del locatore;
• l’indirizzo dell’immobile oggetto della locazione;
• la data prevista per la cessazione del contratto.

Come rinegoziare il contratto

Alla prima scadenza del contratto, è anche il momento ideale per valutare se continuare con lo stesso contratto o rinegoziare condizioni come il canone, la durata o clausole accessorie.

Conviene iniziare a discutere eventuali modifiche almeno 3-4 mesi prima della scadenza per avere tempo di accordarsi con il locatore con tranquillità.

Se si raggiunge un accordo, la rinegoziazione deve essere formalizzata per iscritto e comunicata all’Agenzia delle Entrate. La registrazione è obbligatoria e di solito gratuita se non comporta un aumento del canone.

Scadenze successive e fine del contratto

Alla seconda scadenza (dopo 8 anni per i contratti 4+4, o 5 anni per i 3+2), il proprietario può decidere di non rinnovare senza motivazione, rispettando comunque il termine di preavviso.

In questo caso l’inquilino deve organizzarsi per lasciare l’immobile entro la data di scadenza. È importante pianificare in anticipo trasloco e eventuale nuova sistemazione, perché restare oltre senza accordo può comportare richieste di indennizzo o azioni legali per sfratto.

La scadenza del contratto di locazione transitorio

I contratti transitori seguono regole diverse. Alla scadenza, il contratto cessa automaticamente, senza bisogno di disdetta, salvo che le parti decidano di stipularne uno nuovo. Proprio per questo è fondamentale verificare che il contratto transitorio sia stato stipulato correttamente, con l’indicazione delle reali esigenze di transitorietà.

In mancanza dei requisiti previsti dalla legge, il contratto potrebbe essere considerato irregolare e trasformarsi di fatto in un contratto a lungo termine.

Contratto in scadenza: come avviene la restituzione dell’immobile 

Quando il contratto scade e l’inquilino lascia l’immobile, è necessario procedere alla restituzione delle chiavi e alla verifica dello stato dell’abitazione.

Il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, tenendo conto del normale deterioramento dovuto all’uso. La legge non impone così di imbiancare le pareti se non è previsto dal contratto, ma eventuali danni, macchie o segni particolarmente evidenti potrebbero comportare richieste di risarcimento da parte del locatore.

Cosa succede al deposito cauzionale

Alla scadenza del contratto di locazione, il deposito cauzionale deve essere restituito all’inquilino, salvo che il locatore abbia motivi validi per trattenere una parte o l’intero importo. In generale, il deposito serve a coprire eventuali danni all’immobile superiori alla normale usura, mancati pagamenti di canone o spese condominiali, oppure eventuali interventi necessari per ripristinare lo stato originario dell’immobile, se previsti dal contratto.

È importante sottolineare che la normale usura dovuta al tempo e all’uso regolare non può giustificare trattenute. Per facilitare la restituzione e ridurre il rischio di contestazioni, è buona prassi:

• redigere un verbale di consegna dell’immobile, annotando lo stato dei locali;
• concordare con l’inquilino eventuali detrazioni per danni documentati;
• restituire l’importo tramite mezzo tracciabile, come bonifico o assegno, indicando eventuali trattenute.