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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Il termine sedime è molto utilizzato nel linguaggio dell’urbanistica e dell’edilizia, soprattutto quando si parla di edifici, interventi di nuova costruzione, ristrutturazioni e trasformazioni del territorio.
Si tratta di un concetto tecnico che può sembrare complesso, ma che in realtà fa riferimento a un elemento piuttosto concreto: la superficie occupata da un edificio sul terreno. Più precisamente, si parla di area di sedime, cioè della superficie complessiva risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti che costituiscono l’edificio.
La sua determinazione è importante perché consente di capire quanto spazio una costruzione occupa effettivamente sul lotto e può incidere sulle verifiche urbanistiche relative a un intervento edilizio.
In termini semplici, il sedime di un edificio è l’area del terreno occupata dalla costruzione, considerata attraverso la sua proiezione sul piano orizzontale. Per determinare questa superficie si prende in considerazione, in particolare, la proiezione delle pareti perimetrali esterne dell’edificio.
L’area viene quindi misurata in metri quadrati. Immaginando, per esempio, una casa rettangolare di 10 metri di lunghezza e 8 metri di larghezza, la sua area di sedime sarà, in linea generale, pari a 80 metri quadrati, ottenuti dalla proiezione della costruzione sul terreno. Il concetto, tuttavia, non riguarda esclusivamente ciò che si trova al piano terra. Nella determinazione del sedime possono infatti assumere rilevanza anche alcune parti interrate della costruzione.
La nozione di sedime diventa particolarmente importante quando si effettuano ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni o interventi su edifici esistenti. Un ampliamento che comporta una maggiore occupazione del terreno può determinare infatti un aumento dell’area di sedime. Al contrario, se la nuova costruzione viene realizzata mantenendo la stessa impronta sul terreno, il sedime può rimanere invariato, anche se cambiano altri elementi dell’edificio.
Per questo, nei progetti edilizi è fondamentale analizzare non soltanto la superficie dei singoli ambienti, ma anche la loro disposizione rispetto al terreno e alla costruzione preesistente.
La definizione dell’area di sedime comprende la proiezione sul piano orizzontale delle pareti perimetrali esterne della costruzione e delle parti interrate che non sono ricoperte da uno strato di terreno vegetale sufficiente a consentire la sistemazione a manto erboso.
Questo secondo elemento è particolarmente importante perché permette di distinguere le parti interrate che, pur trovandosi sotto il livello del terreno, possono incidere sull’area di sedime da quelle che invece risultano effettivamente coperte e sistemate in modo da essere assimilabili al terreno naturale.
Il sedime, quindi, non deve essere interpretato semplicemente come la superficie che si vede guardando la pianta del piano terra. La verifica deve tenere conto della specifica configurazione dell’edificio e delle caratteristiche delle sue parti interrate.
Un aspetto da chiarire è che sedime e superficie dell’edificio non sono necessariamente sinonimi. L’area di sedime indica infatti l’impronta della costruzione sul terreno, mentre altri parametri edilizi possono essere utilizzati per misurare la superficie complessiva dell’edificio, i volumi o le superfici dei singoli piani.
Un edificio sviluppato su più livelli può avere, per esempio, un sedime di 100 metri quadrati e una superficie complessiva molto maggiore. Se la costruzione ha tre piani di 100 metri quadrati ciascuno, l’impronta sul terreno rimane infatti di 100 metri quadrati, mentre la superficie sviluppata sui diversi livelli è superiore. Per questo motivo, quando si valuta un progetto edilizio, è importante non confondere i diversi parametri utilizzati dalla normativa urbanistica.
Il calcolo dell’area di sedime parte dalla proiezione orizzontale dell’edificio. Per una costruzione dalla forma semplice, il procedimento è abbastanza immediato.
Se un fabbricato ha una pianta rettangolare di 12 metri per 10 metri, la superficie corrispondente alla proiezione delle sue pareti perimetrali sarà pari a 120 metri quadrati. La situazione può diventare più complessa quando l’edificio presenta una pianta irregolare, corpi di fabbrica differenti, rientranze, sporgenze o parti interrate.
In questi casi è necessario considerare la conformazione complessiva della costruzione e applicare la definizione prevista dalla disciplina urbanistica di riferimento. Anche per questo motivo, in presenza di un intervento edilizio concreto, il semplice calcolo geometrico non è sempre sufficiente: occorre verificare quali elementi debbano essere inclusi o esclusi secondo le norme applicabili.
Il concetto di sedime viene talvolta confuso con quello di sagoma, ma si tratta di parametri differenti.
La sagoma riguarda la conformazione complessiva della costruzione, considerando il suo sviluppo nello spazio. È quindi un concetto tridimensionale, mentre il sedime è riferito alla superficie occupata sul piano orizzontale.
Anche il volume edilizio rappresenta un parametro ancora diverso, perché misura lo spazio occupato dalla costruzione nello sviluppo delle sue tre dimensioni. La distinzione tra questi concetti è importante soprattutto quando si valuta un intervento edilizio. Un’opera può, per esempio, mantenere la stessa area di sedime ma modificare altri elementi della costruzione, come l’altezza o la configurazione della copertura. Allo stesso modo, un intervento può incidere sull’impronta dell’edificio senza necessariamente comportare le stesse conseguenze sotto ogni altro parametro urbanistico.
