Cos’è e come funziona il contratto di sale e lease back?

Il contratto di sale and lease back è una soluzione che viene spesso adottata dalle imprese in cerca di liquidità. Si tratta di una formula che consiste nella cessione di un immobile di proprietà ad una società di leasing o a un istituto di credito da cui riceve una somma di vendita, mantenendo però il possesso e il diritto di utilizzo del bene tramite il pagamento di un canone periodico. Al termine del contratto l’impresa, che inizialmente ha venduto la proprietà, ha la possibilità di riacquistare l’immobile a un prezzo precedentemente concordato. Questo tipo di soluzione viene sfruttato dalle aziende per affrontare momenti di difficoltà economica, capitalizzando sul valore dei propri beni immobiliari senza comprometterne la funzionalità operativa.

Requisiti per stipulare un contratto leasing back 

Per stipulare un contratto di sale and lease back immobiliare le imprese devono soddisfare specifici requisiti e criteri di accesso. Come prima cosa è fondamentale che l’immobile sia libero da vincoli o ipoteche che possano ostacolare la transazione tra le parti.

L’impresa deve inoltre dimostrare una solida situazione finanziaria pregressa, poiché la società di leasing valuterà la capacità dell’azienda di sostenere i canoni periodici previsti dal contratto di locazione finanziaria. Questo implica la presentazione di documentazione contabile aggiornata e una storia creditizia positiva.

È altresì necessario che l’operazione non sia finalizzata ad aggirare il divieto del patto commissorio; pertanto, non devono sussistere situazioni debitorie pregresse tra le parti, né condizioni di difficoltà economica tali da far presumere un intento elusivo poiché, in presenza di tali circostanze, il contratto potrebbe essere dichiarato nullo per illiceità della causa.

La procedura di vendita dell’immobile

Il primo passaggio per un’operazione di sale and lease back consiste nella vendita vera e propria dell’immobile dall’impresa alla società di leasing. Questa fase non ha nulla di diverso da una normale compravendita. il venditore e l’acquirente scelgono un notaio, solitamente designato dall’acquirente, il quale si occupa di redigere l’atto di compravendita, noto come rogito notarile.

Il notaio ha il compito di verificare l’identità delle parti coinvolte e di accertare che il venditore sia il legittimo proprietario dell’immobile, controllando l’assenza di vincoli, ipoteche o pendenze legali sul bene. Il notaio esamina poi la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, assicurandosi che tutte le autorizzazioni edilizie siano in regola e che non vi siano abusi edilizi.

Durante la stipula del rogito, il notaio legge alle parti il contenuto dell’atto, assicurandosi che comprendano e accettino tutte le clausole. Successivamente, una volta che l’atto viene autenticato, il notaio provvede alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione nei registri immobiliari.

Contratto di locazione finanziaria o leasing

È negli sviluppi successivi alla vendita che viene redatto l’effettivo contratto di sale and lease back, in cui il nuovo proprietario dell’immobile concede la locazione finanziaria all’impresa precedentemente detentrice del bene. Nell’accordo di leasing vengono stabiliti i vari termini come la durata della cessione, l’importo dei canoni periodici e infine la facoltà per l’utilizzatore di riscattare il bene al termine del periodo contrattuale, previo pagamento di un prezzo prestabilito.

È fondamentale che il contratto delinei chiaramente le responsabilità delle parti, inclusi gli obblighi di manutenzione e coperture assicurative. La formalizzazione del contratto avviene attraverso la sottoscrizione da parte di entrambi i soggetti coinvolti, seguita dalla registrazione presso gli enti competenti.

Possibilità di riscatto

Come accennato, al termine di un contratto di leasing, l’utilizzatore ha la facoltà di esercitare l’opzione di riacquisto. Il valore di riscatto viene stabilito all’inizio del contratto e non può subire modifiche al termine di validità dello stesso, anche se il valore effettivo di mercato dell’immobile dovesse cambiare nel corso degli anni. I canoni di locazione pagati nel corso di validità dell’accordo non sono imputabili al prezzo finale del bene, perché originariamente attribuiti al patto di locazione finanziaria. L’opzione di riscatto concede comunque all’impresa la possibilità di valutare se riacquistare effettivamente l’immobile, lasciare la proprietà alla società di leasing, oppure proporre il rinnovo del contratto di leasing. 

Vantaggi e svantaggi del leasing

Tra i principali benefici della locazione finanziaria di ritorno vi è la possibilità da parte dell’impresa di utilizzare un bene con il beneficio dello sgravio sui costi di mantenimento, spesso più esosi nel breve termine dei canoni di pagamento stabiliti in corso di trattativa.

Tuttavia, il leasing presenta anche alcuni aspetti meno favorevoli. Il costo complessivo, considerando tutti i canoni versati, al termine del contratto può risultare superiore rispetto all’acquisto diretto del bene. Inoltre, durante la durata del contratto, l’utilizzatore non è più proprietario del bene, limitando la possibilità di apportare modifiche o personalizzazioni all’immobile. I contratti di leasing possono prevedere restrizioni, come limiti di utilizzo o penali in caso di recesso anticipato, che potrebbero influenzare negativamente i vantaggi iniziali dell’operazione. 

Quando il lease back risulta nullo 

Il contratto di sale and lease back è considerato nullo quando viene utilizzato per eludere il divieto del patto commissorio, ossia l’accordo che prevede il trasferimento automatico della proprietà di un bene al creditore in caso di inadempimento del debitore. Secondo la giurisprudenza, affinché si configuri tale nullità, devono concorrere specifici elementi: una preesistente situazione debitoria tra le parti, lo stato di difficoltà economica del venditore-utilizzatore e una sproporzione significativa tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente. La Corte di Cassazione ha ribadito che, in presenza di tali circostanze, l’operazione di “sale and lease back” persegue uno scopo illecito di garanzia, risultando pertanto nulla per violazione dell’articolo 2744 del Codice Civile.

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