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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando il proprietario di un terreno agricolo decide di venderlo, non sempre è completamente libero di scegliere l’acquirente. In presenza di determinati requisiti previsti dalla legge, infatti, alcuni soggetti possono avere un diritto di prelazione agraria, cioè la possibilità di acquistare il fondo alle stesse condizioni offerte al potenziale compratore.
La disciplina nasce con l’obiettivo di favorire la continuità dell’attività agricola e, in particolare, di incentivare la formazione e il consolidamento della proprietà coltivatrice. Le principali regole sono contenute nell’articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e nell’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. La prelazione agraria non è quindi un diritto che spetta a qualsiasi proprietario di un terreno vicino o a chiunque svolga un’attività agricola. È necessario che siano rispettate precise condizioni soggettive e oggettive.
La prelazione, in generale, attribuisce a un soggetto la possibilità di essere preferito rispetto ad altri nell’acquisto di un bene, a parità di condizioni. Nel caso dei terreni agricoli, la legge riconosce questo diritto principalmente in due situazioni:
In determinate condizioni, il diritto è riconosciuto anche all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola, sempre che siano rispettati i requisiti previsti dalla legge. .
Una delle ipotesi più importanti è quella prevista dall’articolo 8 della legge n. 590 del 1965. Se un fondo agricolo è concesso in affitto a un coltivatore diretto e il proprietario decide di venderlo, l’affittuario può avere diritto di prelazione.
La normativa prende in considerazione anche alcune altre forme di conduzione agricola, come la mezzadria, la colonia parziaria e la compartecipazione, con le condizioni previste dalla legge. Un requisito fondamentale è che il soggetto coltivi il fondo da almeno due anni. Il termine originario di quattro anni è stato infatti ridotto dalla legge n. 817 del 1971.
La prelazione dell’affittuario è pensata soprattutto per consentire a chi già coltiva il terreno di trasformarsi, quando ricorrono i requisiti, anche in proprietario, evitando che la vendita interrompa la continuità dell’impresa agricola.
Un’altra situazione molto frequente è quella del fondo agricolo confinante. La legge n. 817 del 1971 ha esteso il diritto di prelazione al coltivatore diretto che sia proprietario di terreni confinanti con il fondo agricolo offerto in vendita.
Il diritto può spettare anche all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola. Anche in questo caso, però, non basta essere semplicemente proprietari di un terreno vicino. La normativa richiede infatti specifiche condizioni e, in particolare, stabilisce che sui terreni del confinante non siano insediati determinati soggetti, tra cui mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Un aspetto importante è inoltre la posizione dell’affittuario coltivatore diretto del fondo che viene venduto. In linea generale, quando esiste un soggetto che conduce il terreno e possiede i requisiti per la prelazione, la sua posizione prevale rispetto a quella del semplice confinante. La logica è quella di tutelare innanzitutto chi già coltiva direttamente il fondo.
Il procedimento segue regole precise. Quando il proprietario ha deciso di vendere il terreno, deve comunicare al soggetto che può esercitare la prelazione la proposta di vendita. La comunicazione deve contenere gli elementi essenziali dell’operazione e, in particolare, il prezzo richiesto, le condizioni della vendita e l’indicazione dell’acquirente.
Secondo la legge, il coltivatore riceve anche il preliminare di compravendita, un passaggio fondamentale perché il titolare della prelazione deve poter conoscere esattamente le condizioni alle quali il proprietario intende vendere. Il coltivatore non può infatti pretendere di acquistare il terreno a un prezzo diverso o a condizioni più favorevoli rispetto a quelle offerte dal terzo interessato.
Il termine è particolarmente importante. Una volta ricevuta la comunicazione della proposta di vendita, il soggetto che possiede i requisiti deve esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni.
È quindi essenziale prestare attenzione alla data in cui viene ricevuta la comunicazione, perché il mancato rispetto del termine può comportare la perdita della possibilità di esercitare la prelazione. Per questo motivo, soprattutto quando sono in gioco terreni di valore significativo, è opportuno verificare con attenzione la documentazione e le date prima di assumere qualsiasi decisione.
Può accadere che il proprietario venda il terreno a un’altra persona senza aver correttamente comunicato la proposta al soggetto che aveva diritto di prelazione. In questa situazione la legge riconosce, a determinate condizioni, il diritto di riscatto agrario. Il riscatto è diverso dalla prelazione.
La prelazione opera prima della vendita, consentendo al soggetto avente diritto di acquistare il terreno al posto del terzo. Il riscatto, invece, può intervenire quando la vendita è già stata conclusa senza rispettare il diritto di prelazione. Il soggetto interessato può quindi chiedere di subentrare nell’acquisto, rispettando le condizioni previste dalla normativa.
La disciplina del riscatto è collegata alle stesse norme che regolano la prelazione agraria. Si tratta di uno strumento particolarmente importante perché impedisce che la violazione del diritto di prelazione renda automaticamente irrilevante la posizione del soggetto che avrebbe dovuto essere coinvolto nella vendita.
Il diritto di prelazione non opera in qualsiasi tipo di trasferimento. La legge prevede alcune esclusioni. Tra queste rientrano, secondo la disciplina dell’articolo 8 della legge n. 590 del 1965, casi come la permuta, la vendita forzata, la liquidazione coatta, il fallimento e l’espropriazione per pubblica utilità. La prelazione è inoltre esclusa quando i terreni, sulla base degli strumenti urbanistici, sono destinati a utilizzazioni edilizie, industriali o turistiche nei casi previsti dalla normativa.
Per questo motivo, prima di stabilire se un terreno agricolo possa essere oggetto di prelazione, è necessario verificare non soltanto chi sia il proprietario o chi lo coltivi, ma anche la natura del terreno, la sua destinazione urbanistica e il tipo di trasferimento che si intende realizzare.
