Destinazione d’uso di un immobile: cos’è, come funziona e come cambiarla

Ti sarà capitato di sentir parlare di destinazione d’uso quando si compra casa, si ristruttura un immobile o si avvia un’attività. Ma cosa significa davvero? E soprattutto: dove si trova questa informazione e come si fa, se serve, a cambiarla?

Facciamo chiarezza su tutto quello che c’è da sapere: dalla definizione, alle categorie esistenti, fino all’iter per il cambio di destinazione d’uso, con qualche consiglio pratico per non sbagliare.

Cosa si intende per destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un immobile corrisponde, semplicemente, alla funzione che gli viene attribuita, sulla base di alcune determinate categorie.

Si tratta di un concetto molto importante, sia da un punto di vista giuridico sia amministrativo, che stabilisce anche le attività che possono essere svolte all’interno di un certo immobile.

Rispettare la destinazione d’uso è fondamentale per non incorrere in eventuali sanzioni e conseguenze legali.

Bisogna fare molta attenzione a non confondere le destinazioni d’uso degli immobili con le categorie catastali, che vengono utilizzate a fini fiscali e pertanto potrebbero non corrispondere con l’effettivo utilizzo dell’immobile che invece è determinato dalla destinazione d’uso.

Quante destinazioni d’uso esistono? Le categorie

Le destinazioni d’uso possono essere classificate in 7 diverse categorie, come segue:

Tipologia	Descrizione
Residenziale	Comprende immobili a uso abitativo, di ogni genere
Industriale e artigianale	Corrisponde a tutti quegli edifici dove si svolgono attività di produzione di beni di servizio o loro trasformazione
Commerciale al dettaglio	Si riferisce agli edifici destinati alla vendita di beni, dalla piccola alla grande distribuzione, compreso quelli di bevande e alimenti
Turistico ricettiva	Rientrano qui tutti gli immobili che accolgono persone e si occupano di ospitalità
Direzionale di servizio	Corrisponde a quegli edifici destinati ad uffici e sedi di direzioni di società
Commerciale all’ingresso di depositi	Capannoni industriali e artigianali con depositi
Agricola	Comprende tutte le attività collegate alla produzione agraria, all’allevamento o simili

Qualora un immobile sia interessato da diverse destinazioni d’uso, la norma prevede l’attribuzione di quella prevalente da un punto di vista di superficie interessata.

Destinazione d’uso di un immobile: dove trovare l’indicazione?

Per conoscere la destinazione d’uso di un determinato immobile esistono diversi modi.

È possibile individuarla per esempio richiedendo il certificato di agibilità; oppure attraverso la visura catastale storica degli ultimi 20 anni dell’immobile, per conoscere i possibili trasferimenti di attività; o, ancora, è possibile conoscere la destinazione d’uso facendo riferimento alle pratiche edilizie come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) oppure il permesso di costruzione.

Cosa comporta il cambio di destinazione d’uso e come funziona

La prima cosa da fare se si intende procedere con il cambio di destinazione d’uso di un immobile è quella di verificare il Piano Regolatore del proprio comune, in modo da sapere se è effettivamente possibile procedere in questo senso.

Una volta essersi accertati di ciò, e aver dunque avuto la conferma di poter cambiare destinazione d’uso, la strada da seguire si differenzia a seconda che si tratti di un cambio di destinazione d’uso con opere oppure no.

Il Piano Regolatore, infatti, potrebbe permettere di modificare la destinazione d’uso, ma non di eseguire lavori edili, magari essenziali per il completamento della nuova attività che si intenderà svolgere all’interno dell’immobile. Inoltre, in caso di interventi edilizi, potrebbero essere previsto anche il pagamento di oneri. Il cambio di destinazione d’uso, dunque, può essere fatto in due diversi modi, con l’esecuzione di opere edilizie, oppure senza.

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso sarà necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che possa verificare la regolamentazione vigente nel Comune dove si trova l’immobile in questione, per capire se effettivamente è possibile il mutamento richiesto.

Attenzione ai regolamenti condominiali

Se l’unità fa parte di un condominio, è necessario un ulteriore passaggio con l’amministratore, dal momento che può capitare che in alcuni condomini il regolamento vieti l’esistenza di alcune specifiche destinazioni d’uso.

Normativa di riferimento e autorizzazioni

Una volta essere certi di avere le credenziali necessarie, si dovrà presentare richiesta al Comune per ottenere il titolo autorizzativo che consenta di procedere con l’intervento.

Attenzione, però: non tutti i cambi di destinazione d’uso prevedono il medesimo iter, ma questo varia da caso a caso, a seconda della destinazione d’uso di partenza e di quella che si intende raggiungere. Per esempio, a seconda della tipologia di destinazione d’uso bisognerà rispettare anche precise prescrizioni igienico- sanitarie.

In linea generale, la normativa a cui fare riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia d.P.R. 380/2001.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Il costo dipende da vari fattori:

• oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione: variano da Comune a Comune e in base alla superficie e alla nuova destinazione;
• compenso del tecnico: per progetto, pratiche edilizie, relazione tecnica e direzione lavori (in media da 1.000 a 3.000 € per casi semplici);
• eventuali lavori: se servono opere murarie, impianti o adeguamenti igienico-sanitari.

In generale, il costo può partire da qualche centinaio di euro per cambi senza opere, fino a diverse migliaia di euro per trasformazioni più complesse (ad esempio da magazzino a residenziale).

Sanzioni per cambio di destinazione d’uso senza permessi

Attenzione: fare un cambio di destinazione d’uso senza titolo edilizio è un abuso edilizio.
Le conseguenze possono essere:

• sanzione pecuniaria (multa) calcolata in base all’entità dell’irregolarità;
• ripristino dello stato originario a spese del proprietario;
• nei casi più gravi, denuncia penale per violazioni urbanistiche.

Per questo è sempre meglio regolarizzare la situazione prima di iniziare qualsiasi attività.