Donazione di un immobile a un familiare: come funziona?

Donare casa a un figlio è una pratica molto diffusa tra le famiglie italiane. Spesso si fa per aiutare un figlio a comprare casa, sistemarsi in un posto nuovo o iniziare una fase diversa della sua vita.

Tuttavia, quando ci sono diversi figli, la situazione diventa più complessa, poiché entrano in gioco le regole del diritto di successione e la tutela degli eredi. Per questo motivo è importante capire come funziona la donazione, quali passaggi bisogna seguire e cosa fare per evitare conflitti tra i fratelli o possibili contestazioni in futuro.

Scopriamo come donare casa a un figlio, tra procedure e costi.

Donazione di una casa a un figlio: cosa significa

La donazione è un atto con cui una persona, come ad esempio un genitore, trasferisce gratuitamente un immobile ad un’altra, come un figlio. Non si tratta di una vendita, perché non c’è pagamento di denaro, ma di un atto legale che deve rispettare alcune regole ben precise stabilite dal Codice Civile.

Per essere legale, la donazione deve essere fatta con un atto pubblico davanti a un notaio e con l’accettazione esplicita del figlio che riceve l’immobile. Una semplice scrittura fatta a casa o un accordo solo in parole non è sufficiente.

Come donare casa ad un figlio

Donare una casa richiede alcuni passaggi specifici e legali. In primis occorre una verifica dell’immobile. Prima di procedere con la donazione, il notaio difatti controlla che l’immobile sia regolare, sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Se ci sono abusi o problemi legati all’edilizia, devono essere risolti prima che l’atto venga redatto.

Successivamente avviene la preparazione dell’atto notarile: il notaio redige un documento ufficiale che include i dati delle parti, la descrizione dell’immobile e le eventuali condizioni della donazione, come ad esempio la riserva di usufrutto.

Dopo che il documento viene firmato davanti al notaio e ai testimoni, l’atto viene registrato e trascritto nei registri immobiliari. Da quel momento il figlio diventa il proprietario della casa.

Donare casa al figlio con riserva di usufrutto: cosa significa

Molto spesso i genitori scelgono di donare la casa mantenendo il diritto di vivervi. Questo si chiama donazione con riserva di usufrutto: il figlio riceve la nuda proprietà, mentre il genitore conserva l’uso dell’immobile per tutta la sua vita. Questa soluzione è molto usata perché permette di far parte del passaggio generazionale senza rinunciare alla casa.

Donare casa ad un solo figlio: cosa accade alla morte del genitore

Se un genitore dona la casa a un solo figlio, è importante capire cosa succede alla sua morte secondo la legge. In Italia, infatti, i figli e il coniuge hanno diritto alla cosiddetta “quota legittima”, cioè una parte minima dell’eredità che non può essere lesa. Questo significa che, se ci sono più figli, una donazione che avvantaggia solo uno di loro potrebbe ridurre la quota spettante agli altri, e questi ultimi potrebbero fare ricorso per far valere i propri diritti.

In pratica, anche se la casa è stata donata in vita, gli altri figli possono chiedere un’azione di riduzione per recuperare il valore della parte che spettava loro, mentre la donazione viene conteggiata ai fini della divisione ereditaria attraverso la cosiddetta collazione, ovvero il calcolo dei beni già ricevuti in vita per bilanciare le quote tra tutti gli eredi. Ad esempio, se un figlio ha ricevuto una casa in donazione, potrebbe ricevere meno nella successione per mantenere l’equilibrio tra i fratelli.

Se invece c’è un solo figlio, la donazione diventa molto più semplice: il figlio diventa proprietario della casa e, alla morte del padre, non ci sono rischi di contenziosi legati alla quota legittima, perché non ci sono altri eredi legittimari da tutelare. 

Le tasse da pagare quando si dona casa ad un figlio

Anche se la donazione non comporta un pagamento diretto, ci sono comunque alcune tasse e costi fiscali da considerare.

La donazione di un immobile è soggetta all’imposta sulle donazioni. L’aliquota dipende dal grado di parentela tra chi dona e chi riceve:

• coniuge e figli: 4% sul valore dell’immobile, con una franchigia di 1 milione di euro per beneficiario;
• fratelli e sorelle: 6%, con franchigia di 100.000 euro;
• altri parenti fino al quarto grado: 6%, senza franchigia.
• altri soggetti (estranei): 8%, senza franchigia.

Per la trascrizione della donazione nei registri immobiliari:

• imposta catastale: generalmente 1% del valore catastale (altrimenti 50 € se applicata in misura fissa);
• imposta ipotecaria: 2% del valore catastale (oppure fissa a 50 €).

Non si applica l’IVA sulle donazioni di immobili, a meno che il donatore sia un’impresa che vende l’immobile come parte della propria attività.

Altre spese

• spese notarili per la redazione dell’atto di donazione;
• eventuali costi per la voltura catastale.

Donare casa ad un figlio: vantaggi e svantaggi

Donare una casa a un figlio può sembrare un modo semplice per trasferire il patrimonio, ma comporta sia vantaggi che svantaggi, e conviene valutarli con attenzione.

Tra i vantaggi ci sono:

• trasferimento anticipato del patrimonio – Il figlio diventa subito proprietario della casa senza dover attendere la morte del genitore;
• risparmio su successione futura – In certi casi, soprattutto se il valore della casa rientra nelle franchigie fiscali (1 milione di euro per figli), si può ridurre o evitare l’imposta di successione;
• pianificazione familiare – Permette di organizzare anticipatamente la divisione dei beni tra gli eredi, evitando possibili contenziosi successivi;
• aiuto concreto al figlio – Il figlio può usarla come abitazione, garanzia per prestiti o investimento senza passare da procedure complesse di eredità.

Tra gli svantaggi invece ci sono:

• perdita di controllo – Una volta donata, la casa non appartiene più al genitore, che non può più venderla o gestirla liberamente;
• rischio legale o finanziario – Se il figlio ha debiti o problemi con creditori, la casa può essere aggredita dai creditori;
• possibili conflitti tra eredi – Se ci sono più figli, gli altri potrebbero contestare la donazione per tutelare la propria quota legittima;
• costi immediati – Imposte di donazione, ipotecarie e catastali, oltre alle spese notarili, devono essere pagate subito.