È legale prevedere nel contratto di locazione il pagamento dell’affitto in anticipo?

Nel 2023, a livello nazionale, sono stati stipulati 890.211 contratti di locazione ad uso abitativo. Questo è uno dei dati che emerge dal “Rapporto Immobiliare 2024” pubblicato dall’Agenzia delle Entrate pochi mesi fa.

Tale elemento è utile per capire quanto impatta tale strumento normativo nella vita quotidiana degli italiani. Infatti, a dispetto di quanto si possa pensare, il contratto di locazione è un accordo complesso che richiede la massima attenzione da entrambe le parti. Per tale motivo, comprendere e rispettare gli obblighi reciproci è fondamentale per mantenere un rapporto sereno e per evitare conflitti.

Di seguito è riportata una breve panoramica degli obblighi delle parti nel rapporto di locazione, per poi soffermarsi sulla possibilità, da parte del locatore, di richiedere due o più canoni (magari anche tutta l’annualità) in anticipo e quindi “derogare” alla consuetudine del pagamento “mensile”.

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Obblighi del locatore

È possibile riassumere i principali obblighi del locatore nei seguenti:

• Consegna dell’immobile: il locatore è tenuto a consegnare l’immobile in buone condizioni, idoneo all’uso convenuto nel contratto. Questo è stabilito dall’articolo 1575 del codice civile, che impone l’obbligo di consegnare la cosa in condizioni tali da consentire l’uso previsto.
• Manutenzione dell’immobile: ai sensi dell’articolo 1576 del codice civile, il locatore è responsabile della manutenzione straordinaria dell’immobile. Spetta a lui riparare eventuali guasti non causati dall’uso del conduttore.
• Garanzia di godimento: l’articolo 1571 del codice civile garantisce al conduttore il diritto di godere dell’immobile senza interferenze. Il locatore deve assicurarsi che il conduttore possa utilizzare l’immobile senza essere disturbato.

Obblighi del conduttore

Circa invece gli obblighi del conduttore, i più importanti sono:

• Pagamento del canone: il conduttore ha l’obbligo di pagare il canone di locazione secondo le modalità e le scadenze stabilite nel contratto, come previsto dall’articolo 1583 del codice civile. Il mancato pagamento può comportare la risoluzione di diritto del contratto con conseguente sfratto.
• Uso conforme dell’immobile: l’articolo 1590 del codice civile stabilisce che il conduttore deve utilizzare l’immobile in modo conforme a quanto stabilito nel contratto. Un uso improprio può portare a risarcimenti per danni o alla risoluzione del contratto.
• Manutenzione ordinaria: spetta al conduttore occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile. Questo è in linea con l’articolo 1576 del codice civile, che implica una gestione responsabile da parte del conduttore.
• Restituzione dell’immobile: alla scadenza del contratto, il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso, come previsto dall’articolo 1591 del codice civile.

Pagamento in anticipo del canone nei contratti uso abitazione

Come riportato, tra gli obblighi principali del conduttore, se non il più importante, c’è quello del pagamento del canone. La disciplina normativa della locazione ad uso abitativo, nel suo nucleo fondamentale, è contenuta all’interno della Legge n. 431/1998 integrata ed aggiornata con piccoli successivi interventi.

Ebbene, all’interno delle norme previste nella legge del ‘98, in particolare all’articolo 13, gli unici limiti espressamente previsti riguardano: 

• il divieto del locatore di prevedere un canone “in nero” e cioè un’aggiunta rispetto a quello contrattualmente previsto; 
• l’obbligo del locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni; 
• il divieto di qualsiasi clausola volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge (4+4 nei contratti a canone libero, 3+2 nei contratti a canone concordato).

Alla luce di tale considerazione è possibile affermare che è lecito inserire nel contratto libero ad uso abitazione una clausola che obblighi il conduttore al pagamento anticipato di più mensilità oppure al pagamento del canone in un’unica soluzione.

Pagamento in anticipo del canone nei contratti uso abitazione a canone concordato

Diverso pare essere il caso degli affitti a canone concordato, quelli cioè della durata “3+2”, poiché il modello ministeriale contiene una bozza contrattuale, la quale è “vincolante” per le parti, cioè non può essere modificata e pertanto non pare esserci spazio per una clausola che permetta il pagamento di più mensilità anticipate o addirittura di tutta la durata contrattuale.

Tale motivo è da attribuire alla circostanza che l’equilibrio contrattuale è già stato “predeterminato” dal legislatore a monte e pertanto, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, qualora ci siano clausole che modifichino, in tutto in parte, le altre condizioni contrattuali in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato, comporterebbero l’inapplicabilità del regime “concordato” e la riconduzione del contratto al modello ordinario.

Pagamento in anticipo del canone nei contratti uso commerciale

Anche in ambito commerciale non ci sono grandi certezze. Difatti, secondo parte della giurisprudenza, in tema di contratti di locazione ad uso commerciale, vigendo il principio della libera determinazione del canone, ciò autorizzerebbe le parti a scegliere anche liberamente la modalità di pagamento e quindi consentire il pagamento anticipato del canone anche per tutto l’anno contrattuale.

Secondo altra parte della giurisprudenza, invece, la clausola che prevede il pagamento anticipato del canone per più di tre mensilità (limite previsto dall’art. 2-ter della L. 351/1978) “può avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza della eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dalla L. 392/1978, art. 32, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa” (Cassazione civile, sezione 3^, n. 6274 del 10 luglio 1996).

Cosa succede in caso di disdetta del contratto?

Evidenziate le criticità dal punto giuridico, il pagamento anticipato di più mensilità potrebbe porre problemi anche dal punto di vista pratico. Si pensi al caso in cui il pagamento anticipato fosse collegato all’eventuale disdetta e quindi al rilascio volontario anticipato dell’immobile.

Ad esempio, poniamo il caso che un inquilino si obbliga al pagamento a gennaio per l’intero anno ma poi nel mese di agosto lascia l’immobile (a seguito di formale recesso e rispettando i termini previsti). Cosa succederà alle restanti mensilità di canone pagate in anticipo?

In merito a tale quesito, benché non ci siamo numerose sentenze di merito che possano supportare il seguente ragionamento, è possibile affermare che sussista il diritto del conduttore di richiedere la restituzione dell’importo corrispondente alle mensilità non godute. Difatti, il contratto di locazione è un rapporto di durata che deve consentire al conduttore, per tutta la durata dello stesso, di “godere” e quindi utilizzare l’immobile.

È pertanto evidente, a parere di chi scrive, che in caso di mancato godimento dei restanti mesi, il conduttore possa esercitare il diritto previsto dall’articolo 2041 del codice civile (in tema di ingiustificato arricchimento) e richiedere quindi le somme indebitamente pagate al locatore.

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Locatore e Locatario

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