Guida completa all’APE (Attestato di Prestazione Energetica)

L’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica è un documento fondamentale nella compravendita, locazione, progettazione e ottimizzazione degli immobili. Con una validità di 10 anni, l’Ape è una sorta di carta di identità sullo stato di salute energetico dell’immobile e per questo serve a informare chi compra o affitta.

Vediamo nel dettaglio cos’è, a cosa serve, quando è obbligatorio, quanto costa, la durata e i documenti necessari per redigerlo.

Ape attesto Prestazione Energetica: che cos’è l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento ufficiale che descrive il consumo energetico di un edificio o di una unità immobiliare. Redatto da un tecnico certificatore abilitato, l’APE assegna all’immobile una classe energetica (dalla A+ alla G), valutando l’energia necessaria per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria e ventilazione. È uno strumento essenziale per valutare quanto un edificio sia efficiente dal punto di vista energetico. 

A cosa serve l’APE attestato di prestazione energetica

L’APE ha obiettivi diversi, tutti orientati a favorire l’efficienza energetica e la trasparenza. In sostanza tali obiettivi sono:

• Informazione all’acquirente o locatario: consente di conoscere con chiarezza quanto spenderà in bolletta.
• Strumento di controllo e pianificazione: aiuta enti e cittadini a individuare edifici inefficienti e a programmare interventi di riqualificazione.
• Base per incentivi: per accedere a bonus fiscali (es. Ecobonus, Superbonus), l’APE è spesso richiesto come prova dello stato energetico ante e post intervento. 

Quando è obbligatorio l’APE

Secondo il D.Lgs. 63/2013 (che recepisce la direttiva europea EPBD), è obbligatorio redigere e allegare l’APE nei seguenti casi: 

• Compravendita di immobili: l’APE deve accompagnare l’atto notarile.
• Nuova locazione o rinnovo contrattuale: serve per legge allegare l’APE nei contratti di locazione.
• Nuove costruzioni, interi edifici o singole unità immobiliari, al termine dei lavori e prima dell’utilizzo.
• Ristrutturazioni importanti, quando l’intervento modifica l’involucro o gli impianti, influendo sul rendimento energetico.
• Interventi di riqualificazione energetica e accesso a detrazioni o finanziamenti pubblici.
• Impianti di climatizzazione invernale, se di potenza >12 kW, devono disporre dell’APE alla prima accensione o vendita. 

Chi redige l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere redatto da un certificatore energetico abilitato, cioè un professionista con una formazione specifica nel campo dell’efficienza energetica degli edifici. Si tratta di figure tecniche abilitate a valutare i consumi energetici di un immobile e a stabilirne la classe energetica, da A4 (la più efficiente) a G (la meno efficiente).

I soggetti autorizzati a redigere l’APE sono:

• Tecnici abilitati: come architetti, ingegneri, geometri, periti edili o industriali, iscritti ai rispettivi albi professionali e abilitati alla progettazione di edifici e impianti.
• Enti pubblici o organismi di diritto pubblico: che operano nei settori dell’edilizia e dell’energia.
• Certificatori accreditati dalle Regioni: soggetti che hanno seguito corsi formativi riconosciuti e superato un esame di abilitazione per ottenere l’accreditamento.

Il ruolo del certificatore è fondamentale e si svolge in diverse fasi:

• Sopralluogo obbligatorio: il professionista visita personalmente l’immobile per raccogliere tutti i dati necessari: dimensioni, esposizione, tipologia degli impianti, tipo di serramenti, isolamento delle pareti, copertura e pavimenti.
• Analisi tecnica: vengono valutate tutte le caratteristiche che incidono sul consumo energetico dell’edificio, come l’efficienza del riscaldamento, della climatizzazione, la presenza di impianti a energia rinnovabile e l’isolamento termico.
• Calcolo dei consumi: attraverso software specializzati, il certificatore elabora i dati raccolti e calcola il fabbisogno energetico dell’edificio.
• Attribuzione della classe energetica: in base ai risultati, l’immobile riceve una classe energetica da A4 (alta efficienza) a G (bassa efficienza).
• Redazione dell’APE: il certificatore compila il documento ufficiale, lo firma digitalmente e lo trasmette al catasto energetico regionale, dove viene registrato.

APE attestato di prestazione energetica: cosa rischia chi non rispetta le regole

In caso di mancata redazione dell’APE si applicano una serie di sanzioni che coinvolgono diverse figure: certificatori, proprietari, agenzie immobiliari, direttori dei lavori e persino gli amministratori condominiali. 

Tecnici

Chi redige un APE ha la responsabilità di attenersi a precisi standard e metodi stabiliti dalla normativa. Se il certificatore, volontariamente o per negligenza, non segue le procedure corrette, può incorrere in una multa che va da 700 a 4.200 euro. 

Venditori, locatori e agenzie immobiliari

Chi vende o affitta un immobile ha degli obblighi precisi in materia di APE. Se non vengono rispettati, le sanzioni possono essere anche molto salate:

• Vendita senza APE: il venditore rischia una sanzione tra 3.000 e 18.000 euro.
• Affitto senza APE: in questo caso, la multa va da 1.000 a 4.000 euro. Se il contratto ha durata inferiore a tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.
• Annunci immobiliari senza indicazione della classe energetica: se mancano le informazioni energetiche nell’annuncio di vendita o affitto, si rischia una multa da 500 a 3.000 euro.

Un dettaglio importante: pagare la sanzione non libera dall’obbligo di redigere l’APE. Anche dopo aver ricevuto la multa, il proprietario dovrà comunque incaricare un tecnico per la certificazione energetica.

Costruttori

Chi realizza un nuovo edificio o effettua ristrutturazioni importanti ha l’obbligo di far redigere l’APE alla fine dei lavori. Se questo non avviene, il costruttore (o il proprietario dell’immobile) è soggetto a una multa che può andare da 3.000 a 18.000 euro. In sostanza, completare un immobile senza preoccuparsi della certificazione energetica può avere conseguenze economiche serie.

Direttore dei lavori

Anche il direttore dei lavori ha un ruolo specifico: deve consegnare al Comune l’APE e la dichiarazione di conformità energetica dell’edificio insieme alla dichiarazione di fine lavori. Se non adempie a questo compito, rischia una sanzione che va da 1.000 a 6.000 euro, oltre alla segnalazione al proprio Ordine professionale. In questo caso, è il Comune stesso a comminare la sanzione.

Amministratori di condominio e proprietari

Se il proprietario, l’amministratore condominiale o un altro responsabile non provvede all’Ape può incorrere in una multa da 500 a 3.000 euro.

Quanto costa l’APE

Il costo dell’APE può variare in base a diversi fattori come ad esempio la superficie da certificare (più grande è l’immobile, più tempo richiede), il tipo di edificio (villa, appartamento, immobile commerciale), l’ubicazione geografica con tariffe diversificate tra Nord, Centro, Sud Italia, la tipologia dell’intervento, ossia se serve solo l’APE oppure anche una diagnosi o interventi di miglioramento fino ali onorari del tecnico, che includono spese tecniche, tempo, strumenti (ad es. software), spostamenti

Volendo fare qualche esempio approssimativo, per appartamenti piccoli (50–80 m²), il costo varia tra €150 e €300 fino a 350/800 euro per appartamenti anche più grandi.

Quanto dura l’APE

L’APE ha una durata massima di 10 anni, a meno che non intervengano modifiche significative all’immobile o agli impianti (es. nuova caldaia, cappotto termico, ristrutturazioni) che ne richiedano l’aggiornamento anticipato. 

Se l’APE scade durante una locazione, generalmente non serve rifarlo per rinnovi taciti a meno che non sia già scaduto e la legge lo richieda.

Ape attestato prestazione energetica: quali documenti servibi

Per redigere l’APE, il tecnico certificatore richiede:

• Planimetrie dell’immobile (in pianta e se possibile sezioni e prospetti).
• Dati catastali (foglio, particella, subalterno).
• Dati sugli impianti: tipologia di riscaldamento, potenza caldaia, data di installazione, tipo di combustibile, impianto di raffrescamento, ventilazione, produzione acqua calda.
• Informazioni sull’involucro edilizio: materiali di pareti, pavimenti, copertura, isolamento aerotrasmittanza.
• Eventuale documentazione tecnica di interventi già effettuati (es. classe A, cappotto, caldaia a condensazione).
• Visura catastale attuale, utile a verificare consistenza e destinazione.
• Eventuali certificazioni o APE precedenti, se disponibili.

Il tecnico effettua inoltre un sopralluogo diretto per verificare lo stato reale dell’immobile, prendere misure, rilevare spessori murari e controllare impianti e sistemi. Questo sopralluogo è essenziale e fa parte del costo.