Contratto di affitto 4+4: che cos’è e come funziona

Tra le molte tipologie di locazione a uso abitativo fra privati che si possono stipulare in Italia, la più diffusa è senza dubbio il contratto di locazione 4+4, noto anche come contratto a canone libero.

In che cosa consiste, come si registra e quali vincoli comporta per le parti? Ecco tutto quello che c’è da sapere su questa tipologia di contratto di locazione.

Contratto di affitto a canone libero (4+4): cosa vuol dire e come funziona?

Come accennato, si tratta della forma di affitto più diffusa. A differenza del contratto a canone concordato 3+2, l’importo del canone del 4+4 non è stabilito dalla legge, ma è l’esito della trattativa fra le due parti coinvolte.

La legge lascia dunque ampia libertà per quanto riguarda la “tariffa” che l’inquilino dovrà versare, ma impone precisi limiti sulla durata minima (4 anni, dopo i quali il contratto si rinnova
in automatico di altri 4, salvo disdetta) e sulla procedura da seguire per l’eventuale rescissione.

Al termine dei primi 4 anni, solo il conduttore (ossia l’inquilino) può dare disdetta, mentre il locatore (cioè il proprietario) aspetterà la scadenza dei successivi 4, a meno che non si verifichino precise condizioni.

Modello di un contratto di locazione 4+4

In base alle esigenze di entrambe le parti, il contratto di locazione 4+4 può essere personalizzato, includendo clausole accessorie, come per esempio la scelta da parte del locatore di avvalersi dell’opzione della cedolare secca e il deposito da parte dell’inquilino di una caparra (di solito due o tre mensilità) che verrà restituita alla scadenza del contratto.

A prescindere dalle possibili clausole, ci sono delle voci che devono per forza essere inserite all’interno del contratto di locazione a canone libero (4+4):

• data di stipula del contratto, che può anche non coincidere con la data di decorrenza, cioè il momento in cui effettivamente l’inquilino prende possesso della casa. Il termine concesso dalla legge per effettuare la registrazione parte dalla data di stipula (o da quella di decorrenza nel caso sia anteriore);
• generalità delle parti coinvolte: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA;
• dati identificativi del bene in oggetto: indirizzo comprensivo di scala e piano, dati catastali, numero di locali ed eventuali pertinenze. È inoltre fondamentale indicare la classe energetica e allegare la certificazione quando si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• canone di locazione e modalità di corresponsione: è importante indicare esattamente se la somma da versare comprende o meno le spese e ogni quanto sarà riscossa dal proprietario (di solito su base mensile o trimestrale, ma nulla vieta alle parti di regolarsi in modo differente). È anche utile aggiungere come calcolare gli eventuali adeguamenti ISTAT;
• durata della locazione.

Come si registra un contratto di affitto e quanto costa?

Innanzitutto, è necessario registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che la durata non sia inferiore ai 30 giorni all’anno.

Entrambe le parti coinvolte possono occuparsi della registrazione, che può avvenire sia per via telematica sia presentandosi agli uffici territoriali e che deve essere effettuata entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso.

Per la registrazione di un contratto si devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono da dividere fra inquilino e proprietario:

• l’imposta di registro per i fabbricati a uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità;
• l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.

Cedolare secca sugli affitti a canone libero: che cos’è e quando conviene?

Il proprietario di immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) ha la possibilità di optare per

• regime ordinario IRPEF, in cui il reddito da locazione concorre alla formazione del reddito complessivo. In questo caso si applica una riduzione forfettaria del 5% e un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo;
• cedolare secca al 21%, che sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. È una formula spesso conveniente per chi ha redditi medio-alti, ma comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.

Dunque, se il proprietario sceglie la cedolare secca non dovrà pagare né l’imposta di registrazione né l’imposta di bollo. Per quanto riguarda l‘aliquota IRPEF, per i contratti di locazione a canone libero è del 21%.

Il proprietario può optare per la cedolare secca sia inizialmente (utilizzando il modello RLI che serve per la registrazione stessa del contratto) sia in un momento successivo: in tal caso, ovviamente, sarà valida solo per il tempo residuo del contratto.

Chi opta per la cedolare secca deve comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata nella quale rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone.

Contratto di locazione 4+4: quando si può disdire

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento in presenza di una giusta causa (licenziamento, problemi fisici che gli precludano l’utilizzo dell’immobile, trasferimento per motivi di lavoro) con preavviso di 6 mesi, salvo diversamente stabilito.

La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata o posta certificata (PEC).

Per quanto riguarda il proprietario, deve aspettare la prima scadenza naturale del contratto per disdirlo, tranne nei casi di inadempimento del conduttore. Tuttavia, talvolta, al termine dei primi 4 anni il locatore può evitare il rinnovo naturale dando comunicazione all’inquilino con sei mesi di anticipo tramite raccomandata o PEC. Ecco quali sono i casi che consentono al locatore di rescindere il contratto:

• volontà di vendita dell’immobile a terzi, ma solo se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui abita. L’inquilino ha il diritto di prelazione;
• destinazione dell’immobile a un parente;
• necessità di ristrutturare l’immobile;
• destinazione dell’immobile all’esercizio di attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In questo caso, però, deve offrire all’inquilino un altro immobile.

Come funziona il rinnovo di un contratto di locazione 4+4

Il contratto di locazione a canone libero 4+4 si rinnova in maniera automatica. Allo scadere degli otto anni, può essere:

• tacitamente rinnovato per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
• rinnovato, ma a condizioni diverse: in tal caso chi vuole proporre delle modiche deve comunicarlo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza.

Locazione: cosa succede alla scadenza degli 8 anni

Alla fine dell’ottavo anno di contratto, le parti si trovano di fronte a tre possibilità principali:

• proseguire alle stesse condizioni (proroga tacita);
• rinnovare a condizioni differenti;
• disdire il contratto.

Ogni scelta segue regole diverse che vediamo di seguito. 

Proroga tacita del contratto

Se né il locatore né il conduttore comunicano intenzioni diverse, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni alle stesse condizioni. Non è necessaria una nuova firma tra le parti, ma occorre adempiere ad una serie di obblighi fiscali:

• registrazione presso l’Agenzia delle Entrate: va comunicata la proroga entro 30 giorni dalla scadenza del contratto utilizzando il modello RLI che si trova online sul sito dell’Agenzia;
• cedolare secca: trattasi di un regime fiscale di favore che consiste nel pagamento per il locatore di un’imposta sostitutiva con aliquote fisse. Tale opzione va riconfermata nel modello RLI;
• regime ordinario: se non si è in cedolare, rimane dovuta l’imposta di registro e quella di bollo, calcolate sul canone.

Rinnovo a nuove condizioni

Se si vuole modificare il contratto, ad esempio aggiornando il canone o introducendo clausole diverse, occorre seguire una procedura specifica:

• invio della proposta scritta: la parte interessata deve inviare almeno sei mesi prima della scadenza del contratto una proposta di rinnovo tramite PEC o raccomandata A/R;
• tempo di risposta: la controparte ha 60 giorni per accettare, rifiutare o proporre contro-condizioni;
• formalizzazione del nuovo accordo: se accettata, la modifica va formalizzata tramite scrittura di rinnovo o nuovo contratto;
• registrazione: entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, il contratto modificato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.

Quanto costa rinnovare il contratto di affitto

Quando si rinnova un contratto di locazione, occorre pagare:

• imposta di registro, che corrisponde al 2% del canone annuo moltiplicato per l’intera durata del contratto;
• imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate di contratto.

Il pagamento può avvenire tramite modello F24 Elide, lo stesso già utilizzato in fase di prima registrazione. C’è però un’alternativa per chi sceglie il regime della cedolare secca: in questo caso, il proprietario deve dichiarare la propria opzione al momento della stipula o del rinnovo del contratto. Con la cedolare, non sono dovute né imposta di registro né bollo, e la tassazione sui canoni percepiti viene gestita direttamente in dichiarazione dei redditi.

In entrambi i casi, i versamenti e gli adempimenti possono essere svolti comodamente in modalità telematica attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, come il portale RLI web.

Chi paga l’agenzia immobiliare per la locazione?

Spesso ci si chiede se i costi dell’agenzia immobiliare siano a carico del locatore o del conduttore. Per i contratti stipulati tramite agenzia, la spesa per la mediazione può essere divisa tra locatore e conduttore o interamente a carico di una delle due parti, a seconda di quanto concordato nel mandato all’agenzia.

L’agenzia immobiliare può intervenire nel rinnovo di un contratto di locazione offrendo diversi servizi, come la redazione del nuovo contratto, l’assistenza nella registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e la consulenza sulle eventuali modifiche contrattuali. 

Tuttavia, la sua partecipazione non è obbligatoria e dipende dalle esigenze specifiche del locatore e dell’inquilino. Per quanto riguarda la provvigione, le modalità di pagamento vengono stabilite tramite accordo tra le parti: di solito è il locatore a sostenere i costi per l’attività di mediazione, ma l’inquilino può essere tenuto a pagare se ha richiesto direttamente l’intervento dell’agenzia.

In alcuni casi, invece, le spese possono essere suddivise tra le due parti. È importante che tutti i dettagli relativi al pagamento della provvigione siano chiaramente definiti nel contratto o in un accordo separato, per evitare fraintendimenti.