Il mancato pagamento di una sola rata del preliminare di compravendita non lo annulla

La vicenda decisa dalla Cassazione con l’ordinanza del 9 ottobre 2024 numero 26313, si è incentrata sulla validità della caparra confirmatoria e sul diritto di recesso in caso di inadempimento di un contratto preliminare di compravendita.

Il preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo tra due parti che definisce le condizioni per la futura vendita di un immobile, offrendo garanzie sia al compratore che al venditore. Il consiglio è quello di recarsi presso un notaio o avvocato al fine di incorrere in spiacevoli inconvenienti in caso di “problemi” al momento del rogito.

Occorre infatti ricordare che, a seguito della stipula del “compromesso”, se una delle parti non adempie a quanto previsto nello stesso senza giustificato motivo, l’altra parte ha il diritto di chiedere l’esecuzione specifica del contratto tramite il giudice, oppure richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Inoltre, è opportuno evidenziare che, nella stragrande maggioranza dei compromessi, è prevista anche una caparra confirmatoria. Ebbene, in tale caso, le sorti della somma versata a tale titolo cambiano a seconda della parte che si è resa inadempiente.

Come previsto dal codice civile, se è il venditore ad essersi reso inadempiente, magari rifiutando semplicemente di stipulare il rogito perché ha cambiato idea, il compratore potrà richiedere il versamento del doppio della caparra versata. Nel caso opposto, invece, qualora fosse il compratore a tirarsi indietro, il venditore avrebbe il diritto a trattenere “solamente” la caparra versata.

La vicenda

L’acquirente di un immobile cita in Tribunale il venditore chiedendo che fosse accertato l’inadempimento di quest’ultimo riguardo al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti, e che fosse riconosciuta l’illegittimità del suo recesso dal contratto. Inoltre, chiede anche la condanna del venditore alla restituzione del doppio della caparra versata come previsto per legge.

L’attrice sostiene di aver versato una somma di 5.000 euro al momento della firma del preliminare, seguita da un pagamento di 20.000 euro nei successivi 30 giorni, con un saldo di 23.000 euro da versare alla successiva data del 31 luglio, con rogito poi fissato a 60 giorni dall’ultimo pagamento. L‘attrice afferma di non essere riuscita a rispettare la scadenza del 31 luglio a causa del mancato ottenimento di un finanziamento richiesto, e di aver avuto il consenso del venditore a posticipare il pagamento della stessa.

Il venditore, dal canto suo, afferma invece di non aver stipulato alcun accordo sul rinvio della scadenza del pagamento. Pertanto, aveva contestato l’inadempimento della controparte, esercitando il diritto di trattenere la caparra ricevuta.

Riassunta così la vicenda, la compratrice vede però respingere le proprie richieste sia in primo che in secondo grado, in base alla considerazione effettuata dai giudici che la clausola relativa alla caparra confirmatoria fosse valida. Difatti, nonostante l’utilizzo del termine “nullità” nella clausola 9 del contratto (che prevedeva che il mancato pagamento anche di una sola rata rendesse nullo l’accordo), i giudici hanno interpretato tale “nullità” non come l’annullamento immediato dell’intero contratto, ma come un’indicazione della possibilità di risolvere l’accordo in caso di inadempimento da parte di una delle due parti.

Il mancato pagamento di una sola rata deve essere valutato nel complesso

Seppur soccombente nei due gradi di giudizio, la compratrice decide comunque di fare l’ultimo tentativo ricorrendo in Cassazione per la riforma della sentenza. Gli ermellini, nel riformare la sentenza, fissano un importante principio di giudizio, ribaltando così la decisione dei due precedenti giudici.

In particolare, secondo il Supremo Collegio, come già affermato in altre pronunce, la clausola relativa alla risoluzione di diritto di un contratto non determina in modo automatico lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario (per l’articolo 1218 c.c) l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa (Cass. civ., sez. III, 06.02.2007, n. 2553). 

Pertanto, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare, il giudice non può isolare le singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscono motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione esistente nel caso specifico. Difatti, un corretto agire del giudice gli impone di procedere alla valutazione sinergica del comportamento delle parti, attraverso un’indagine globale e unitaria dell’intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell’inadempimento, non potendosi tollerare una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esigendosi, al contrario, un apprezzamento complessivo.

In altre parole, nel caso in esame, la parte acquirente ha solamente richiesto di posticipare il pagamento di una rata prevista, adducendo come motivazione non una semplice scelta personale ma, al contrario, una oggettiva circostanza rappresentata dal fatto di non avere potuto onorare la scadenza del 31 luglio non avendo ricevuto in tempo utile un finanziamento richiesto. La sentenza, quindi, viene cassata con rinvio ad altro giudice di merito che dovrà conformarsi al principio suesposto riformando la sentenza impugnata.

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