Inquilino moroso: cosa può fare il proprietario prima di arrivare allo sfratto?

Quando un inquilino non paga regolarmente il canone, nel linguaggio giuridico si dice che è moroso. A questo punto, il proprietario di casa può e deve attivarsi affinché tale situazione non prosegua. La legge in questi casi offre numerosi strumenti di tutela a suo favore prima di arrivare allo sfratto.

Scopriamo quali sono.

Definizione di morosità

La morosità si verifica non solo quando l’inquilino non paga il canone entro i termini previsti dal contratto, ma anche quando non paga le spese accessorie al contratto come, ad esempio, le spese condominiali oppure quelle del gas o della luce o dell’acqua. La legge numero 392 del 27 luglio 1978 stabilisce che, se l’inquilino non paga l’affitto entro 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto, il proprietario può chiedere al giudice di sciogliere il contratto per morosità e ottenere lo sfratto dell’inquilino.

Inoltre, sempre la predetta legge, precisa che il contratto può essere risolto anche se l’inquilino non paga le spese condominiali e altri costi accessori, purché l’importo non versato superi l’equivalente di due mensilità di affitto.

Cosa fare prima dello sfratto

Sebbene non espressamente previsto dalla legge come necessario ai fini della richiesta di sfratto, è buona prassi, non appena ci si accorge del ritardo del conduttore nel pagamento dell’affitto o degli altri importi dovuti in relazione al contratto, agire tempestivamente inviando un sollecito formale tramite lettera raccomandata o PEC in cui si richiede il pagamento di quanto dovuto.

Lo strumento previsto dal legislatore in questi casi è la lettera di costituzione in mora, espressamente regolata dall’articolo 1219 del nostro codice civile, la quale consiste in una comunicazione formale che stabilisce un termine ultimo (ad esempio 7 giorni) per adempiere al pagamento.

Oltre alla costituzione in mora è inoltre opportuno capire i motivi che hanno spinto il conduttore a non pagare quanto dovuto, potendo scegliere di continuare a dargli fiducia e provvedere magari alla rinegoziazione del canone (da comunicare all’Agenzia delle Entrate) oppure decidere di risolvere consensualmente il contratto, così da permettere al proprietario di non perdere tempo con una causa di sfratto e non gravare con ulteriori costi il conduttore moroso.

Soluzioni alternative

Si aggiunga inoltre che, prima di intraprendere la procedura giudiziaria, il proprietario può tentare di trovare un accordo che preveda una soluzione transattiva, evitando così lunghe battaglie in tribunale, oppure attivare l’istituto della mediazione, procedimento espressamente previsto dal nostro ordinamento giuridico che permette di avere un incontro tra locatore e conduttore facilitato da un mediatore (soggetto terzo alle parti), che può aiutare le parti a raggiungere un accordo.

Ricorso per sfratto per morosità

In caso di inadempimento da parte dell’inquilino, nonostante i solleciti effettuati dal locatore, quest’ultimo ha infine la facoltà di intraprendere un’azione legale per ottenere lo sfratto per morosità. 

Il locatore deve presentare al Tribunale competente un ricorso per sfratto per morosità, accompagnato dalla documentazione probatoria necessaria, che include, tra l’altro;

• la prova dell’esistenza del contratto;
• la registrazione dello stesso;
• la corrispondenza intercorsa tra le parti ed infine la prova dei pagamenti non effettuati.

Una volta presentato il ricorso, si avvia il procedimento giudiziario che prevede una serie di udienze, durante le quali l’inquilino potrebbe presentare opposizione. 

Qualora non vi siano impedimenti o ostacoli giuridici, il Tribunale emetterà un decreto di sfratto che avrà effetto esecutivo. I tempi della procedura di sfratto variano a seconda delle circostanze, ma generalmente possono estendersi da alcuni mesi fino a un anno, a seconda dell’afflusso di lavoro dell’ufficio giudiziario e della complessità del caso. 

Il fondo morosità incolpevole

A volte, un inquilino può non riuscire a pagare l’affitto per motivi che non dipendono dalla sua volontà. Per aiutare queste persone è stato creato un fondo speciale dal governo con una legge del 2013. Questo fondo serve a sostenere le famiglie che rischiano lo sfratto se, a causa di eventi imprevisti, non possono più permettersi di pagare l’affitto.

In particolare, si considera una situazione di difficoltà meritevole di tale aiuto se l’inquilino o un membro della sua famiglia ha avuto: 

• perdita del lavoro per licenziamento; 
• riduzione significativa dell’orario di lavoro per accordi aziendali o sindacali; cassa integrazione che riduce molto il reddito; 
• mancato rinnovo di contratti a termine o di lavori precari; 
• chiusura di un’attività professionale o di un’impresa per cause di forza maggiore; 
• una grave malattia, un infortunio o un lutto in famiglia che hanno portato a una forte riduzione del reddito o a spese mediche elevate.

I soldi di questo fondo non vengono dati direttamente ai cittadini, ma vengono distribuiti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti alle Regioni e alle Province autonome, che poi li assegnano ai Comuni con più difficoltà abitative.

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