Interessi sul deposito cauzionale d’affitto, quando spettano e come calcolarli

Quando prendiamo casa in affitto, per uso domestico o commerciale, il proprietario ci chiede di versare una somma di denaro a titolo di deposito cauzionale, come garanzia per la protezione dell’immobile e il rispetto del contratto di locazione.

La somma versata a titolo di cauzione, con il passare degli anni, matura degli interessi che possono essere più o meno alti. Ma cosa sono gli interessi sulla cauzione d’affitto? A cosa servono e come si calcolano?

Per capire meglio come funziona il calcolo degli interessi sul deposito cauzionale, bisogna prima ricordare cos’è la cauzione ed a cosa serve.

Il deposito cauzionale 

La cauzione (o deposito cauzionale) è una somma di denaro corrispondente a una o più mensilità del canone d’affitto concordato, versata dall’inquilino al locatore come garanzia per assicurare il corretto svolgimento del contratto di locazione. La cauzione va versata al momento della consegna delle chiavi.

La sua funzione è quella di garantire il proprietario dell’immobile contro eventuali inadempienze dell’inquilino. Infatti, al termine del contratto di locazione, il proprietario deve restituire la cauzione, salvo che non che vi siano stati inadempimenti dell’inquilino. 

Il proprietario può trattenere la cauzione, tra gli altri, in caso di: 

• mancato pagamento di uno o più canoni di locazione; 
• mancata manutenzione ordinaria dell’immobile; 
• mancato pagamento delle relative spese a carico dell’inquilino; 
• danni all’immobile;
• sfratto per morosità e relative spese legali;
• rifiuto dell’inquilino di permettere l’accesso al proprietario per giustificati validi (ad esempio, perdita della vendita dell’immobile).

A quanto ammonta la cauzione dell’affitto?

Secondo la legge (articolo 11 Legge n. 392/1978) la cauzione non può essere superiore a tre mensilità, così come risultanti dal contratto. 

Va tenuto presente, peraltro, che la cauzione non è obbligatoria: le parti possono pertanto decidere di non prevederla nell’accordo oppure di escluderla espressamente. Dopo l’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative, si ammette che le parti possano convenire delle deroghe all’articolo 11, prevedendo un deposito cauzionale anche maggiore delle tre mensilità del canone. In ogni caso, al locatore non potrà mai spettare un corrispettivo maggiore di quello risultante dal contratto di locazione scritto e registrato, a pena di nullità (art. 13 L. n. 431/1998).

Differenza con la caparra

Attenzione a non confondere la cauzione con la caparra. Si tratta di due cose completamente diverse. La caparra è la somma di denaro che viene data per confermare la propria intenzione di acquistare un determinato bene, tant’è vero che essa, nel caso di adempimento, può essere restituita ovvero imputata alla prestazione dovuta (cosiddetta caparra confirmatoria).

Quindi, mentre la cauzione – avendo la funzione di garanzia, non di acconto – va sempre restituita in caso di corretto adempimento, la caparra può invece essere conteggiata come parte integrante della prestazione di chi l’ha versata.

A cosa servono gli interessi sulla cauzione ?

Chiariti questi concetti, torniamo agli interessi sulla cauzione. Essi rappresentano l’incremento del capitale che si accumula sulla somma depositata a titolo di cauzione dall’inquilino durante tutta la durata della locazione. In sostanza, hanno una doppia funzione: da un lato, servono a compensare l’inquilino per la mancata opportunità di investire quel denaro che deve, appunto, essere tenuto fermo per tutta la durata della locazione. Dall’altro tutelano il locatore, perché l’inquilino, se non vuole rischiare di perdere la cauzione versata, dovrò rispettare gli accordi contrattuali (es. pagamento puntuale del canone di locazione, manutenzione e mantenimento dell’immobile, ecc.).

La norma di riferimento è l’art. 11 della Legge n. 392/1978 (Legge Equo Canone), in base al quale la cauzione produce, ogni anno, gli interessi al saggio legale. Ogni patto contrario, inserito in una clausola del contratto di locazione, non ha valore e non produce effetti.

Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Il conduttore può chiedere anche che gli interessi gli vengano pagati, in un’unica soluzione, alla fine della locazione.

Per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 le parti possono anche scegliere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi.

Interessi sul deposito cauzionale

Generalmente, il calcolo degli interessi legali sul deposito cauzionale si basa su un tasso d’interesse che viene stabilito annualmente da parte del Ministero delle Economie e Finanze. 

Il tasso degli interessi sulla cauzione d’affitto varia di anno in anno. Di seguito quello degli ultimi anni:

• 2024: 2,2%;
• 2023: 5%;
• 2022: 1,25%;
• 2021: 0,01%;
• 2020: 0,05%;
• 2019: 0,8%;
• 2018: 0,3%;
• 2017: 0,1%

Al termine della locazione, il proprietario, se non vi sono validi motivi per trattenere la somma, dovrà restituire all’inquilino la cauzione aumentata degli interessi. 

Come si effettua il calcolo degli interessi?

Per calcolare gli interessi sulla cauzione d’affitto si utilizza una formula matematica:

I = C x S x N / 36500

dove:

• (C) rappresenta il capitale, cioè l’importo del deposito cauzionale;
• (S) il tasso di interesse legale o contrattuale applicato agli interessi;
• (N) il periodo di tempo di riferimento per il conteggio degli interessi;
• 36500 il numero di giorni in un anno civile moltiplicato per 100, al fine di ottenere una percentuale.

Restituzione della cauzione

La cauzione sull’affitto viene restituito all’inquilino solo dopo aver soddisfatto due condizioni:

• rilascio dell’appartamento e consegna delle chiavi al proprietario;
• verifica che tutti gli obblighi contrattuali stabiliti nel modello del contratto di affitto siano stati rispettati.

Restituzione della cauzione

Di solito, il proprietario deve restituire la cauzione al termine del contratto di affitto. Se il proprietario ritarda o rifiuta la restituzione, senza valido motivo, l’inquilino può agire per via legale per ottenere un’ingiunzione di pagamento. In questo caso, possono trovare applicazione anche gli interessi legali per ritardato pagamento (c.d. interessi di mora). Il termine per la restituzione si prescrive in 10 anni dalla fine del contratto di affitto. 

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Locatore e Locatario

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