Le conseguenze della mancata nomina del terzo nel contratto di compravendita dell’immobile

Il contratto di compravendita immobiliare rappresenta uno degli atti giuridici più importanti nelle transazioni legate al mercato immobiliare. Tra le varie modalità attraverso cui tale contratto può essere stipulato, una delle più significative è quella che prevede l’intervento di una persona da nominare. Questa clausola, seppur meno conosciuta rispetto ad altre disposizioni contrattuali, offre una grande flessibilità e può essere vantaggiosa sia per il venditore che per l’acquirente, consentendo un trasferimento di diritti in maniera indiretta.

In merito a tale tematica è molto interessante la recente sentenza della seconda sezione civile della Cassazione numero 28228 pubblicata in data 04 novembre 2024.

La persona da nominare nel contratto di compravendita

Nel contratto per persona da nominare, una delle parti si riserva la possibilità di contrattare per conto di una terza persona, che dovrà essere nominata successivamente (articolo 1401 del codice civile). È fondamentale che questa clausola di nomina sia parte integrante del contratto originario; se non lo è, si rischia di creare due contratti distinti, di cui solo uno avrà le caratteristiche di un contratto per persona da nominare.

La nomina del terzo soggetto, ai sensi dell’articolo 1402 del codice civile, deve avvenire entro tre giorni dalla conclusione del contratto. Essa deve essere formalizzata tramite una dichiarazione che, sempre entro lo stesso termine di tre giorni, deve essere comunicata alla parte venditrice. La legge stabilisce questa tempistica come regola generale, ma le parti possono concordare un termine diverso nella clausola del contratto.

L’invalidità o l’intempestività nella dichiarazione di nomina del terzo non determina la nullità del contratto per persona da nominare, ma ne limita l’efficacia solo nei rapporti tra le parti originarie. Questo significa che, anche se la nomina del terzo non viene fatta correttamente o nei tempi previsti, il contratto rimane valido tra le parti che lo hanno sottoscritto.

Il caso

La vicenda riguarda una potenziale acquirente di un immobile, la quale cita in giudizio i promittenti venditori chiedendone al giudice la condanna la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, sostenendo che i venditori non si fossero presentati al notaio per la stipula dell’atto definitivo.

I venditori, invece, sostengono che fosse stata la stessa acquirente a non rispettare gli obblighi, in particolare non avendo versato la parte residua del prezzo e mancando di indicare il terzo soggetto che avrebbe dovuto effettivamente acquistare l’immobile come espressamente previsto da una clausola del contratto. 

Il tribunale di primo grado inizialmente dà ragione all’acquirente, ordinando la restituzione della caparra. Tuttavia, la corte d’appello ribalta la decisione, ritenendo che l’inadempimento fosse della promissaria acquirente, poiché non ha rispettato il termine per nominare un terzo acquirente, come previsto dalla legge.

La decisione della Cassazione: decisivo il rispetto dell’obbligo di nomina del terzo

Secondo i giudici del Supremo Consiglio la corte di appello ha operato correttamente e pertanto il ricorso proposto dai venditori deve essere respinto con conferma della decisione del giudice di secondo grado.

Il punto decisivo non verte sulla mancata contestazione della tardività della nomina del terzo acquirente, non avvenuta nel termine previsto dall’articolo 1402 del codice.

L’elemento decisivo in questa vicenda è piuttosto che non è mai pervenuta a parte venditrice né la dichiarazione di nomina del terzo né l’accettazione di quest’ultimo. Inoltre, rimangono mere obiezioni della parte acquirente, non supportate da prove concrete, quelle relative alla circostanza che il venditore era sicuramente a conoscenze che ci fosse un terzo acquirente.

Quello che invece risulta dagli atti è che nella corrispondenza e nelle missive intercorse tra le parti, al fine di concordare la data definitiva del rogito più volte posticipata (seppur consensualmente), non è mai stato fatto riferimento ad alcun terzo soggetto stipulante.

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Atti e Sentenze

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