Maggiorazione occulta del canone di locazione, ecco come tutelarsi

Nel settore delle locazioni immobiliari, può capitare che alcuni locatori cerchino di ottenere maggiori guadagni attraverso la stipula di patti occulti che prevedono un canone di locazione superiore a quello dichiarato e registrato ufficialmente. Questo fenomeno, noto come maggiorazione del canone “in nero”, solleva questioni rilevanti sia dal punto di vista normativo che giurisprudenziale. Analizziamo la normativa vigente e le tutele a favore del conduttore in tali circostanze.

Pagamento del canone di locazione, patto occulto e la tutela del conduttore

Il canone di locazione è l’importo che il conduttore paga periodicamente al locatore per l’uso di un immobile. La legge n. 431 del 1998, che regola le locazioni ad uso abitativo, impone che i contratti siano redatti in forma scritta e registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto.

L’art. 13 della stessa legge stabilisce la nullità di qualsiasi accordo che preveda un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Pertanto, qualsiasi patto occulto che determini una maggiorazione del canone rispetto a quanto dichiarato ufficialmente è nullo.

La pratica di simulare il canone di locazione, tramite la stipula di un doppio contratto, mira a celare al Fisco la discrepanza tra l’importo dichiarato nel contratto registrato e quello realmente ricevuto dal locatore. Tuttavia, secondo la normativa vigente, il patto occulto è nullo e non sanabile nemmeno attraverso una registrazione tardiva. Il contratto registrato, invece, resta valido e il conduttore è tenuto a pagare solo il canone ivi previsto.

L’art. 13, comma 2, della legge n. 431 del 1998 prevede che il conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile, possa richiedere la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone dichiarato nel contratto registrato. In caso di accoglimento della domanda, gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale, se il locatore era in buona fede, o dal giorno del pagamento, se era in mala fede.

Riferimenti giurisprudenziali

La giurisprudenza ha ribadito che qualsiasi patto occulto che preveda un aumento del canone di locazione è nullo. 

In primo luogo, la sentenza del 20 dicembre 2019, n. 34148 della Corte di cassazione, stabilisce che ogni pattuizione che preveda aumenti del canone, diversi dall’aggiornamento previsto per legge, deve considerarsi nulla. Questa nullità intende prevenire che il locatore ottenga un canone maggiore di quello stabilito dalla normativa vigente. Il diritto del conduttore a non corrispondere somme eccedenti il canone legale sorge al momento della conclusione del contratto e può essere fatto valere entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Tale disposizione assicura una protezione continua al conduttore contro richieste indebite di aumenti del canone.

Un altro aspetto rilevante è trattato nella sentenza del 14 marzo 2018, n. 6124 della Corte di cassazione, che affronta la nullità delle clausole contrattuali contrarie alle disposizioni della legge sull’equo canone. La nullità, prevista dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978, si applica a tutte le clausole che limitano la durata legale del contratto, attribuiscono al locatore un canone maggiore di quello dovuto o riconoscono vantaggi non legittimi.

Tuttavia, questa nullità non si estende agli accordi transattivi tra le parti, che regolano situazioni patrimoniali già sorte durante il rapporto di locazione. Questo chiarimento è cruciale per comprendere la validità degli accordi tra locatore e conduttore nel contesto di controversie già maturate, proteggendo al contempo i diritti del conduttore senza invalidare accordi risolutivi.

Infine, la sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601 delle Sezioni Unite della Corte di cassazione, si focalizza invece sulle conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione. Secondo questa decisione, la mancata registrazione rende nullo il contratto, sia esso ad uso abitativo che non abitativo. Tuttavia, una tardiva registrazione può sanare il contratto con effetti retroattivi, consentendo di regolarizzare l’inadempimento iniziale. Questo riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l’introduzione di una nullità funzionale per l’inadempimento dell’obbligo di registrazione, offrendo un’opportunità di regolarizzazione per le parti coinvolte.

Infine, la stessa sentenza affronta il tema dei patti occulti che prevedono un canone superiore a quello dichiarato. Tali patti sono considerati nulli, ma questa nullità non si estende all’intero contratto di locazione. Solo la clausola di maggiorazione del canone è insanabilmente nulla, a prescindere dall’avvenuta registrazione. Questo principio protegge il conduttore da richieste indebite del locatore senza compromettere l’intero rapporto locativo.

Conclusioni

Alla luce della normativa vigente i patti occulti volti a maggiorare il canone di locazione sono nulli. Il conduttore dispone di strumenti legali per tutelarsi, potendo richiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile. Questa tutela è fondamentale per garantire un equilibrio tra i diritti delle parti e prevenire abusi nel mercato delle locazioni immobiliari.

Inoltre, le sentenze evidenziano un chiaro orientamento giurisprudenziale a tutela dei diritti del conduttore, limitando la possibilità per il locatore di ottenere vantaggi non previsti dalla legge. La nullità delle clausole abusive e la possibilità di sanatoria delle registrazioni tardive dei contratti di locazione garantiscono un equilibrio tra le esigenze di regolarità contrattuale e la protezione delle parti coinvolte.

Questi principi giurisprudenziali sono fondamentali per orientare la redazione e l’interpretazione dei contratti di locazione, assicurando conformità alle normative vigenti e tutela degli interessi legittimi delle parti.

Tag

Atti e Sentenze

Locatore e Locatario

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti