Nuda proprietà: che cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi?

La nuda proprietà può rivelarsi un’opzione particolarmente interessante per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare e non ha fretta di occuparlo, dal momento che solitamente i costi risultano essere molto inferiori rispetto ai valori medi di mercato.

Comprare un immobile in nuda proprietà comporta certamente una serie di vantaggi, ma prima di decidere di procedere per questa strada è indispensabile chiarire alcuni punti fondamentali. Cerchiamo di capire come funziona la nuda proprietà.

Cos’è la nuda proprietà?

Per nuda proprietà si intende comunemente il valore della proprietà di un immobile, senza però il diritto di usufrutto, quindi quello di poterne disporre liberamente.

Semplificando di molto la definizione dal punto di vista legale, il proprietario di una abitazione mette in vendita il suo immobile in nuda proprietà, conservandone il diritto di abitazione, solitamente per l’intera durata della sua vita o, in alternativa, fino a una data pattuita e riportata nel contratto di vendita. Alla scadenza dell’usufrutto, che può avvenire alla morte dell’usufruttuario, alla scadenza pattuita o in caso di cessione dell’usufrutto al nudo proprietario, chi ha acquistato in nuda proprietà potrà disporre liberamente dell’immobile. Il diritto si consolida automaticamente, come previsto dall’articolo 832 del Codice Civile.

Salvo diverso accordo fra le parti, all’usufruttuario spettano imposte e tributi quali IRPEF, IMU e TASI, oltre le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione. Ecco perché, solitamente, la nuda proprietà viene ritenuta un buon investimento specialmente nel lungo periodo.

Come si acquista una nuda proprietà

Nella gran parte dei casi, per finalizzare l’acquisto di una nuda proprietà si decide di avvalersi del supporto di professionisti e quindi procedere tramite agenzia immobiliare, con il vantaggio ulteriore di avere qualcuno di esperto che si occupi delle pratiche più burocratiche.

Ma come viene calcolato il valore della nuda proprietà? Generalmente, ci si avvale di un perito che per la sua stima terrà conto di diversi parametri stabiliti periodicamente dal Ministero delle Finanze, che variano in base all’età e all’aspettativa di vita del venditore e al tasso di interesse legale in vigore in quel determinato momento. Inoltre si basa sulle tabelle di attualizzazione aggiornate annualmente dall’Agenzia delle Entrate. È importante sapere che maggiore sarà l’età del proprietario dal quale si acquisterà la nuda proprietà e più alto sarà il prezzo dell’immobile.

I metodi di pagamento della nuda proprietà di distinguono sostanzialmente in due tipologie:

• il pagamento rateizzato, da definire in accordo con il venditore;
• oppure pagare l’intero importo al momento della firma del contratto di vendita.

Non sono ammesse scritture private, quindi l’accordo deve essere sempre firmato in presenza di un notaio, inoltre, il rogito va registrato nei registri immobiliari.

Le imposte indirette sull’acquisto della nuda proprietà sono a carico dell’acquirente e sono calcolate in misura proporzionale al valore residuo dell’immobile, al netto dell’usufrutto. IMU, TASI e IRPEF restano invece a carico dell’usufruttuario.

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Quando si può godere del bene acquistato?

Si acquisisce la piena proprietà dell’immobile al momento della morte dell’usufruttuario o, se si tratta di usufrutto a termine, alla scadenza fissata nel contratto. Il passaggio può avvenire anche nel caso in cui l’usufruttuario rinunci all’usufrutto, lo ceda al nudo proprietario, oppure nei casi di inadempimenti o abusi gravi con danno irreparabile all’immobile. Inoltre, se l’usufruttuario non utilizza l’immobile per venti anni consecutivi, l’usufrutto si estingue per prescrizione.

Diritti e doveri

L’usufruttuario per legge deve mantenere l’immobile in buono stato, sostenendo le spese di manutenzione ordinaria, e non può apportare modifiche senza l’approvazione del nudo proprietario. Deve inoltre denunciare tempestivamente al nudo proprietario eventuali molestie o usurpazioni da parte di terzi, pena la responsabilità per i danni. L’usufruttuario può invece affittare o vendere l’usufrutto a terzi, ma solo fino alla scadenza prevista nel contratto.

Il nudo proprietario, pur non potendo godere del bene, ha diversi diritti: può cedere il proprio diritto a terzi (senza che l’usufrutto si estingua), pretendere gli interventi di ordinaria manutenzione per la conservazione del bene, chiedere il risarcimento in caso di uso improprio dell’immobile e dev’essere informato di eventuali problematiche.

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Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?

Come abbiamo visto, la nuda proprietà e l’usufrutto sono due concetti molto simili e intrecciati tra loro, seppur diversi in base alla relazione che lega i due soggetti all’immobile oggetto di transazione. Cercando di semplificare:

• la nuda proprietà è il diritto oggetto della transazione immobiliare;
• l’usufrutto è il diritto che il venditore continua ad avere sulla casa di cui viene venduta la nuda proprietà.

Il nudo proprietario, dunque, non ha diritti di godimento sull’immobile acquistato, ma conserva comunque la titolarità giuridica della proprietà e può esercitare i diritti che non spettano all’usufruttuario. È importante ricordare che, alla cessazione dell’usufrutto, eventuali contratti di locazione stipulati dall’usufruttuario possono proseguire:

• fino a un massimo di 5 anni se l’usufrutto era vitalizio;
• fino alla fine dell’anno in corso se era a termine.

Diversamente l’usufruttuario che, nonostante la vendita, ha conservato effettivo diritto sul bene, potrà disporne a piacimento.

Una volta che l’usufrutto terminerà, il nudo proprietario avrà tutte le facoltà di un classico proprietario di casa e potrà utilizzare l’immobile senza limitazioni.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Ecco quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi acquista e per chi vende:

Per chi vende

Prendendo in considerazione il lato del venditore, questi avrà la possibilità di disporre di un’ampia liquidità – derivata appunto dalla vendita dell’immobile – pur conservandone il diritto di abitazione e il suo uso esclusivo.

Si tratta di una soluzione di vendita prediletta, in particolare, dai proprietari di casa non più giovani che, anziché mettere in vendita il proprio immobile in modo tradizionale, optano per la vendita della nuda proprietà conservando così la possibilità di continuare a vivere nella casa della propria vita.

Per chi compra

Anche per chi sceglie di acquistare in nuda proprietà ci sono dei vantaggi; il principale deriva dalla possibilità di concludere una compravendita immobiliare a un prezzo di solito molto conveniente, inferiore ai valori medi che si trovano sul mercato.

Come abbiamo accennato, si tratta di un ottimo investimento se valutato sul lungo periodo, con la possibilità di sfruttare l’immobile per necessità future.

Inoltre, chi acquista in nuda proprietà non dovrà sostenere i costi relativi alla manutenzione dell’immobile e le diverse imposte, che rimarranno a carico dell’usufruttuario.

Investire in una nuda proprietà

Quella di investire in una nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta in primo luogo da chi non ha fretta, infatti, fino alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito in sede di acquisto, non sarà possibile disporre della casa e la piena proprietà avverrà solo allora.

Inoltre, è opportuno avere l’accortezza di inserire nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario ceda o venda  a terzi o l’usufrutto dell’immobile (cosa che rientra nei suoi diritti). Sarebbe auspicabile, qualora si volesse ottenere un mutuo, richiedere anche la firma dell’usufruttuario, che però non si prenderà carico della possibilità di assolvere alle rate qualora il proprietario decida di non versarle.

Infine, non bisogna dimenticare che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità. La qualità di locatore si trasferisce infatti all’usufruttuario, anche se inizialmente spettava al pieno proprietario, quindi si corre il rischio di avere altre persone dentro casa. Tuttavia, chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.

In caso di vendita della nuda proprietà, il conduttore di un immobile ad uso non abitativo mantiene il diritto di prelazione, se previsto.