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La nuda proprietà può rivelarsi un’opzione particolarmente interessante per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare e non ha fretta di occuparlo, dal momento che solitamente i costi risultano essere molto inferiori rispetto ai valori medi di mercato.
La cosa importante da tenere presente è che non si potrà disporre immediatamente della casa comprata, come invece accade nel caso di una compravendita tradizionale.
Comprare un immobile in nuda proprietà comporta certamente una serie di vantaggi, ma prima di decidere di procedere per questa strada è indispensabile chiarire alcuni punti fondamentali. Cerchiamo di capire come funziona la nuda proprietà.
Per nuda proprietà si intende comunemente il valore della proprietà di un immobile, senza però il diritto di usufrutto, quindi quello di poterne disporre liberamente.
Semplificando di molto la definizione dal punto di vista legale, il proprietario di una abitazione mette in vendita il suo immobile in nuda proprietà, conservandone il diritto di abitazione, solitamente per l’intera durata della sua vita o, in alternativa, fino a una data pattuita e riportata nel contratto di vendita. Alla scadenza dell’usufrutto, chi ha acquistato in nuda proprietà potrà disporre liberamente dell’immobile.
Salvo diverso accordo fra le parti, all’usufruttuario spettano imposte e tributi quali Irpef, IMU e Tasi, oltre le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione.
Ecco perché, solitamente, la nuda proprietà viene ritenuta un buon investimento specialmente nel lungo periodo.
Nella gran parte dei casi, per finalizzare l’acquisto di una nuda proprietà si decide di avvalersi del supporto di professionisti e quindi procedere tramite agenzia immobiliare, con il vantaggio ulteriore di avere qualcuno di esperto che si occupi delle pratiche più burocratiche.
Ma come viene calcolato il valore della nuda proprietà? Generalmente, ci si avvale di un perito che per la sua stima terrà conto di diversi parametri stabiliti periodicamente dal Ministero delle Finanze, che variano in base all’età e all’aspettativa di vita del venditore e al tasso di interesse legale in vigore in quel determinato momento. È importante sapere che maggiore sarà l’età del proprietario dal quale si acquisterà la nuda proprietà e più alto sarà il prezzo dell’immobile.
I metodi di pagamento della nuda proprietà di distinguono sostanzialmente in due tipologie:
Non sono ammesse scritture private, quindi l’accordo deve essere sempre firmato in presenza di un notaio.
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Si acquisisce la piena proprietà dell’immobile al momento della morte dell’usufruttario o, se si tratta di usufrutto a termine, alla scadenza fissata nel contratto. Il passaggio può avvenire anche nel caso in cui l’usufruttuario non si prenda cura dell’immobile e ne causi il deterioramento, oppure se non vi abiti per venti anni consecutivi.
L’usufruttuario per legge deve mantenere l’immobile in buono stato e non può apportare modifiche senza l’approvazione del nudo proprietario. Può invece affittare o vendere l’usufrutto a terzi, ma solo fino alla scadenza prevista nel contratto.
Il nudo proprietario, a sua volta, ha il diritto di trasferire la proprietà dell’immobile acquistato.
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Come abbiamo visto, la nuda proprietà e l’usufrutto sono due concetti molto simili e intrecciati tra loro, seppur diversi in base alla relazione che lega i due soggetti all’immobile oggetto di transazione. Cercando di semplificare:
Il nudo proprietario, dunque, non ha reali diritti sull’immobile acquistato e pertanto non potrà disporne liberamente come, per esempio, decidere di concederlo in affitto oppure andare ad abitarci.
Diversamente l’usufruttuario che, nonostante la vendita, ha conservato effettivo diritto sul bene, potrà disporne a piacimento.
Una volta che l’usufrutto terminerà, il nudo proprietario avrà tutte le facoltà di un classico proprietario di casa e potrà utilizzare l’immobile senza limitazioni.
Ecco quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi acquista e per chi vende:
Prendendo in considerazione il lato del venditore, questi avrà la possibilità di disporre di un’ampia liquidità – derivata appunto dalla vendita dell’immobile – pur conservandone il diritto di abitazione e il suo uso esclusivo.
Si tratta di una soluzione di vendita prediletta, in particolare, dai proprietari di casa non più giovani che, anziché mettere in vendita il proprio immobile in modo tradizionale, optano per la vendita della nuda proprietà conservando così la possibilità di continuare a vivere nella casa della propria vita.
Anche per chi sceglie di acquistare in nuda proprietà ci sono dei vantaggi; il principale deriva dalla possibilità di concludere una compravendita immobiliare a un prezzo di solito molto conveniente, inferiore ai valori medi che si trovano sul mercato.
Come abbiamo accennato, si tratta di un ottimo investimento se valutato sul lungo periodo, con la possibilità di sfruttare l’immobile per necessità future.
Inoltre, chi acquista in nuda proprietà non dovrà sostenere i costi relativi alla manutenzione dell’immobile e le diverse imposte, che rimarranno a carico dell’usufruttuario.
Quella di investire in una nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta in primo luogo da chi non ha fretta, infatti, fino alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito in sede di acquisto, non sarà possibile disporre della casa e la piena proprietà avverrà solo allora.
Inoltre, è opportuno avere l’accortezza di inserire nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario ceda o venda a terzi o l’usufrutto dell’immobile (cosa che rientra nei suoi diritti). Sarebbe auspicabile, qualora si volesse ottenere un mutuo, richiedere anche la firma dell’usufruttuario, che però non si prenderà carico della possibilità di assolvere alle rate qualora il proprietario decida di non versarle.
Infine, non bisogna dimenticare che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità, quindi si corre il rischio di avere altre persone dentro casa. Tuttavia, chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.
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