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Collaboratrice di Immobiliare.it
La permuta è un contratto che ha per oggetto un trasferimento di proprietà o cose tra due persone. Se riguarda la casa, si intende lo scambio tra l’immobile di una persona e quello di un’altra. L’operazione è regolamentata dal codice civile che dedica l’articolo 1552: “la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
La permuta pura non prevede alcun corrispettivo in denaro, però in genere succede che sia raro che due beni abbiano esattamente lo stesso valore. Per esempio una persona potrebbe voler scambiare il suo bilocale con il trilocale di un’altra persona. In questo caso, essendoci una sproporzione tra i due beni, ai fin dello scambio sarà necessario che il proprietario dell’immobile più piccolo compensi la differenza di prezzo, versando una somma adeguata.
Anziché acquistare casa si può permutarla e lo si può fare anche attraverso un’agenzia immobiliare. Come funziona?
Cosa si può far per permutare una casa anche se non si è ancora estinto il mutuo?
Ci sono due possibili strade da scegliere: il vecchio proprietario estingue il debito verso la banca oppure il nuovo proprietario si accolla l’onere di sostenere il mutuo aperto dal vecchio proprietario.
È una particolare forma di scambio immobiliare che prevede la cessione dell’immobile in costruzione in cambio di una casa già costruita.
Il vantaggio di questo tipo di operazione per l’acquirente riguarda la possibilità di ottenere un immobile nuovo in cambio di una casa che ha già una sua vetustà. Il vantaggio dal punto di vista del costruttore sta nel permettergli di permutare un immobile invenduto con una casa che per la posizione vantaggiosa o per la grande metratura, può essere trasfromata in un’unità immobiliare da cui ricavare un buon guadagno.
Dal punto di vista burocratico la permuta della casa con il costruttore non è diversa dalla compravendita immobiliare. Bisogna preparare una proposta di vendita immobiliare, seguita da un regolare contratto a tutela di entrambe le parti, con la differenza che invece di un versamento di denaro avviene uno scambio di beni immobili.
Nella maggior parte dei casi non si tratta solo di una permuta immobiliare pura, ma avviene anche un conguaglio in denaro per coprire la differenza di valore dei due immobili. Ad ogni modo oggi non è difficile trovare dei costruttori che accettino permute. Anzi, in alcuni casi comporta dei vantaggi per il costruttore.
Anche per l’acquirente può rappresentare un vantaggio dato che cede un appartamento datato e ne acquisisce uno nuovo. In ogni caso bisogna tenere presente che nei casi di permuta dell’immobile con il costruttore, mediamente l’immobile da acquisire viene valutato un po’ meno rispetto al reale valore di mercato. Succede perchè il costruttore si assume il rischio che l’immobile permutato resti invenduto e quindi che non riesca ad ottenere liquidità immediata dall’operazione di permuta.
Nonostante l’immobile possa essere leggermente svalutato, la permuta della casa con il costruttore presenta dei vantaggi fiscali. La permuta dell’immobile, a differenza della compravendita, permette di registrare un unico contratto, anche se le unità da scambiare sono due. Anche le spese notarili vengono divise a metà, con conseguente risparmio per i due contraenti. Bisogna dire, però, che la permuta tra privato e costruttore è decisamente meno conveniente di quella tra due privati, ma soprattutto per il costruttore.
La parte soggetta ad Iva, cioè il costruttore, dovrà pagare: imposta ipotecaria e catastale; imposta di bollo; tasse ipotecarie; tributi speciali catastali. A queste spese va aggiunto il prezzo per le visure catastali di entrambi gli edifici e l’imposta di registro.
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