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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Una ricevuta dell’oblazione, una vecchia lettera del Comune o il riferimento a una domanda di condono presentata molti anni fa, bastano per considerare regolare un immobile? Non necessariamente. Il punto decisivo non è soltanto dimostrare che una pratica sia esistita, ma ricostruire quali opere ne fossero oggetto e quale sia stato l’esito del procedimento.
Il problema è frequente negli immobili interessati dai condoni del 1985, 1994 e 2003, soprattutto quando la documentazione conservata dal proprietario è incompleta o la pratica non è facilmente reperibile negli archivi comunali. In questi casi, prima di vendere o iniziare nuovi lavori, occorre evitare di dare per scontato che il fabbricato sia interamente regolare.
Il pagamento dell’oblazione è un elemento importante, ma da solo non permette di stabilire quale abuso sia stato sanato. Per ricostruire la situazione, servono soprattutto:
La ragione è semplice: il condono riguarda le opere indicate nella relativa pratica, non genericamente tutto l’immobile.
Lo ha ribadito di recente il Consiglio di Stato, con la sentenza numero 3358/2026, nella quale ha affermato un principio fondamentale: la portata di un titolo in sanatoria deve essere ricostruita sulla base del suo contenuto e della natura degli abusi dichiarati. Un condono riferito a determinate difformità non può essere utilizzato per considerare regolari ampliamenti, nuove superfici o volumi che non erano compresi nella domanda.
La prima strada è l’accesso agli atti presso il Comune, chiedendo di ricercare la pratica di condono e gli eventuali provvedimenti collegati. È utile fornire più dati possibile: nominativo di chi presentò la domanda, numero e data della pratica se conosciuti, indirizzo dell’immobile, dati catastali dell’epoca e ricevute conservate.
Se il fascicolo risulta incompleto o non reperibile, la ricostruzione diventa più complessa. Possono essere utili copie conservate dai precedenti proprietari o dai professionisti che seguirono la pratica, vecchi atti notarili, elaborati tecnici e altra documentazione amministrativa riferibile all’immobile.
Questi elementi, però, devono consentire di ricostruire con sufficiente precisione oggetto e consistenza delle opere interessate dal condono. Sapere soltanto che nel 1986 fu versata una determinata somma non permette, per esempio, di stabilire se la pratica riguardasse una veranda, un ampliamento di 20 metri quadrati oppure un intero piano.
Un altro controllo essenziale riguarda lo stato della pratica: la semplice presentazione della domanda, infatti, non significa automaticamente che il procedimento si sia concluso positivamente.
Occorre verificare se sia stato rilasciato un provvedimento espresso oppure se, nei casi in cui la disciplina del condono lo consentiva, possano effettivamente ritenersi maturati gli effetti del silenzio-assenso.
Anche quest’ultima possibilità richiede cautela. La giurisprudenza ricorda che il silenzio-assenso non può essere invocato automaticamente per qualsiasi vecchia domanda rimasta senza risposta; devono sussistere tutti i presupposti stabiliti dalla disciplina applicabile, compresa la completezza della documentazione e, quando necessario, gli atti relativi agli eventuali vincoli.
Una pratica incompleta, quindi, non diventa necessariamente una sanatoria soltanto perché il Comune è rimasto inerte per molti anni.
La questione diventa particolarmente delicata quando l’immobile è stato modificato più volte.
Un appartamento può, per esempio, essere stato costruito con un titolo originario, ampliato abusivamente negli anni Ottanta e successivamente interessato da ulteriori trasformazioni. Anche se l’ampliamento originario è stato condonato, ciò non significa che le opere realizzate dopo siano comprese nella stessa sanatoria.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza numero 592/2026, ha escluso che sia sufficiente dimostrare un semplice collegamento fisico tra le opere contestate e un immobile già interessato da una domanda di condono: bisogna provare che proprio e specificatamente quelle opere, fossero comprese nella pratica.
È per questo che gli elaborati grafici allegati alla domanda assumono un valore decisivo; consentono di confrontare lo stato rappresentato all’epoca con quello attuale e di capire dove termini il perimetro della sanatoria.
Recuperare la vecchia pratica non è un problema soltanto storico. La documentazione può essere fondamentale per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001. Quando nella storia edilizia del fabbricato compare un titolo in sanatoria, occorre infatti stabilire quale configurazione dell’immobile sia stata effettivamente legittimata e quali trasformazioni siano intervenute successivamente.
Il problema emerge soprattutto prima di nuovi lavori: il tecnico chiamato a presentare una pratica edilizia deve poter ricostruire correttamente la situazione di partenza. Una vecchia ricevuta di oblazione, priva degli elaborati che individuano l’abuso, può non essere sufficiente a questo scopo.
Lo stesso controllo è particolarmente utile prima di una compravendita, perché permette all’acquirente di capire se la dichiarata regolarità dell’immobile trovi riscontro nella documentazione amministrativa.
Se una vecchia pratica di condono risulta introvabile, occorre ricostruirne il contenuto.
Bisogna verificare la domanda presentata, gli elaborati allegati, le ricevute, le eventuali integrazioni, il provvedimento finale e la corrispondenza tra quanto sanato e lo stato attuale dell’immobile. Se manca parte della documentazione comunale, sarà necessario valutare quali altri elementi attendibili permettano di ricostruire la vicenda.
Non esiste infatti un’equivalenza automatica tra pagamento dell’oblazione, domanda di condono e immobile sanato. Sono passaggi differenti.
Prima di un rogito o di nuovi lavori, la questione fondamentale non risiede soltanto nel verificare l’esistenza di una pratica di condono, ma piuttosto nell’accertare quali opere specifiche essa riguardasse e in che modo si sia conclusa. È questa verifica che consente di capire se la vecchia sanatoria possa realmente essere utilizzata per ricostruire la legittimità dell’immobile.
