Quali sono i documenti necessari per vendere e comprare casa

Vendere o comprare una casa è un passo importante, spesso carico di emozioni ma anche di burocrazia. Non basta trovare un acquirente o scegliere l’abitazione dei sogni: per arrivare al rogito serve una lunga lista di documenti e certificazioni senza le quali la compravendita non può andare in porto.

Vediamo, punto per punto, quali sono i documenti indispensabili per vendere e comprare casa.

Vendere casa: quali documenti e certificazioni servono

Nella compravendita, la legge impone al venditore di fornire una serie di certificazioni e attestati che riguardano lo stato dell’immobile. Senza di essi la vendita rischia di bloccarsi, o peggio, di essere annullata. Vediamo quali sono.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è ormai un documento imprescindibile. Serve a stabilire la classe energetica dell’immobile, dalla A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente). È importante in quanto fornisce un’idea dei consumi e delle spese future. Inoltre è obbligatorio per pubblicare un annuncio immobiliare e ha validità di 10 anni, salvo modifiche agli impianti. Chi non presenta l’APE rischia sanzioni e, di fatto, non può concludere la vendita.

Certificato di conformità degli impianti

Gli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento devono essere a norma. Un tecnico abilitato rilascia la certificazione di conformità, che attesta il rispetto delle regole di sicurezza. Non sempre è obbligatorio per la vendita, ma consegnarlo è una garanzia in più per l’acquirente ed evita contestazioni future.

Segnalazione certificata di agibilità

Questo documento dimostra che la casa è abitabile. Verifica che siano rispettati i requisiti di salubrità, sicurezza statica, altezza dei vani e corretta distribuzione degli spazi. Senza certificato di agibilità, la casa non può essere abitata regolarmente e difficilmente troverà un acquirente disposto a rischiare.

Titolo edificatorio abilitativo

Serve soprattutto per immobili di nuova costruzione o per case che hanno subito ristrutturazioni rilevanti. In pratica, certifica che i lavori sono stati autorizzati e rispettano le regole urbanistiche.

Comprende:

• permesso di costruire (per interventi rilevanti, come nuove costruzioni, ristrutturazioni pesanti, cambi di destinazione d’uso importanti);
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per lavori meno impattanti, ad esempio ristrutturazioni interne senza modifiche strutturali);
• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per manutenzioni straordinarie più leggere);
• in caso di edilizia libera non serve nessun titolo, solo un’ eventuale comunicazione.

Certificato di destinazione urbanistica (CDU)

Il Certificato di destinazione urbanistica richiesto se la vendita riguarda immobili con aree superiori a 5.000 mq. Indica la destinazione d’uso dei terreni e gli eventuali vincoli urbanistici.

Rogito o atto di compravendita

Il rogito è il documento che dimostra chi è il proprietario dell’immobile. In caso di smarrimento, si può richiedere una copia al notaio che lo ha redatto o all’Archivio notarile.

Visura ipotecaria e catastale storica

Con la visura ipotecaria si verifica che l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La visura catastale storica, invece, ricostruisce i passaggi di proprietà e le modifiche catastali subite nel tempo.

Planimetria catastale

È la “mappa” ufficiale dell’immobile, con la disposizione interna dei vani. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale della casa: se non è aggiornata dopo lavori o ristrutturazioni, va sistemata, altrimenti la vendita può essere bloccata.

Quali documenti servono per vendere casa in condominio

Chi vende un appartamento in condominio deve fornire due ulteriori documenti:

• regolamento di condominio, che stabilisce diritti e doveri dei condomini e l’uso delle parti comuni.
• dichiarazione dell’amministratore sulle spese condominiali, utile per accertare che non ci siano arretrati a carico del nuovo proprietario.

Questi documenti proteggono sia chi vende sia chi compra da potenziali controversie.

Documenti personali del venditore

Oltre alle certificazioni sull’immobile, il notaio richiederà al venditore:

• carta di identità e codice fiscale;
• stato civile (per verificare eventuali regimi patrimoniali),
• permesso di soggiorno per cittadini extra UE.

Sono elementi formali, ma indispensabili per chiudere l’atto notarile.

Comprare casa: quali documenti deve avere l’acquirente

Anche l’acquirente deve presentare alcuni documenti per perfezionare la compravendita:

• documento di identità e codice fiscale;
• stato civile o certificato di matrimonio;
• eventuali accordi patrimoniali o di convivenza;
• permesso di soggiorno per cittadini extra UE.

In caso di agevolazioni “prima casa”, l’acquirente deve fornire anche:

• copia degli atti relativi ad eventuali precedenti acquisti;
• documentazione necessaria per il credito d’imposta o le detrazioni.

Vendere casa con mutuo: quali documenti servono

Se l’acquirente richiede un mutuo, sarà necessario fornire alla banca una serie di documenti quali:

• dati anagrafici completi;
• documenti reddituali (buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi);
• informazioni sull’immobile da acquistare (planimetria, visure, APE).

In questo caso i controlli sono ancora più stringenti, perché la banca vuole assicurarsi che l’immobile sia libero da vincoli.

Perché conviene preparare i documenti in anticipo

Quando si vuole vendere casa, c’è da tenere sempre in considerazione i tempi della burocrazia. Alcuni certificati, come l’APE o la visura catastale aggiornata, si ottengono in pochi giorni. Altri, come il certificato di agibilità o il CDU, possono richiedere settimane o addirittura mesi.

Avere tutto pronto già prima di mettere in vendita l’immobile permette di accelerare i tempi della trattativa, trasmettere serietà e affidabilità all’acquirente ed evitare intoppi al momento del rogito.

Il ruolo del notaio

Il notaio è la figura centrale della compravendita. È lui che controlla che tutta la documentazione sia completa e regolare. Senza la sua validazione, l’atto di vendita non ha valore.

Oltre ai documenti personali delle parti, il notaio richiede:

• atto di provenienza della casa;
• visure catastali e ipotecarie aggiornate;
• eventuali certificati edilizi;
• regolamento condominiale e dichiarazione spese.