Quali immobili sono esenti dalla certificazione energetica (APE)?

Quando si parla di compravendite, affitti o ristrutturazioni, uno dei documenti più citati è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta della certificazione che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile, attribuendogli una classe – dalla A alla G – e fornendo indicazioni sui consumi e sugli interventi migliorativi possibili.

L’APE è diventato negli anni un elemento centrale del mercato immobiliare, anche perché è obbligatorio nella maggior parte dei casi di trasferimento o locazione. Tuttavia, non tutti gli immobili sono soggetti a questo adempimento. Esistono infatti alcune categorie per le quali la certificazione energetica non è richiesta. Vediamo quali sono gli immobili esenti è importante per evitare errori, sanzioni o spese inutili.

Cos’è la certificazione energetica (APE) e quando serve

L’APE è l’Attestato di Prestazione Energetica, una certificazione energetica che ha l’obiettivo di misurare il fabbisogno energetico di un edificio, cioè quanta energia serve per riscaldarlo, raffrescarlo, produrre acqua calda e, in alcuni casi, illuminarlo.

Il documento viene redatto da un tecnico abilitato e deve essere allegato agli atti di compravendita e ai contratti di locazione. Inoltre, la classe energetica deve essere indicata negli annunci immobiliari. 

Immobili esenti dall’APE: quali sono

L’obbligo di dotarsi dell’APE nasce dall’esigenza di promuovere edifici più efficienti e di ridurre i consumi energetici complessivi. Tuttavia, la normativa prevede alcune eccezioni ben precise. Vediamo quali.

Immobili privi di impianti

Una delle situazioni più frequenti di esenzione riguarda gli immobili privi di impianto termico. Se un edificio non dispone di un sistema fisso di riscaldamento (e, in determinate condizioni, neppure di raffrescamento), non è soggetto all’obbligo di certificazione energetica. È il caso, ad esempio, di ruderi, fabbricati collabenti o immobili completamente inagibili, privi di impianti e non utilizzabili nello stato in cui si trovano. In queste situazioni non ha senso attribuire una classe energetica, perché l’edificio non è nelle condizioni minime per essere valutato sotto il profilo delle prestazioni energetiche.

Attenzione però: l’assenza dell’impianto deve essere reale e oggettiva. Non è sufficiente aver rimosso temporaneamente la caldaia per evitare l’obbligo. L’immobile deve risultare effettivamente privo di un sistema fisso destinato alla climatizzazione invernale.

Edifici in costruzione

Un’altra categoria esente riguarda gli edifici in corso di costruzione. Finché l’immobile non è completato e non è agibile, non è necessario dotarlo di APE. La certificazione diventa obbligatoria solo al termine dei lavori, quando l’edificio è ultimato e pronto per essere utilizzato o venduto. In quel momento sarà necessario redigere l’attestato sulla base delle caratteristiche effettive dell’immobile realizzato.

Fabbricati agricoli non residenziali

Sono esentati anche alcuni fabbricati agricoli, a condizione che non siano adibiti a uso residenziale e che non siano dotati di impianti di climatizzazione. Si pensi, ad esempio, a depositi agricoli, stalle o ricoveri per attrezzi che non richiedono riscaldamento o raffrescamento per lo svolgimento delle attività. In questi casi l’APE non è richiesto, perché l’immobile non è destinato a permanenza prolungata di persone in condizioni di comfort termico. Diverso sarebbe il caso di un agriturismo o di un’abitazione rurale: se l’edificio è utilizzato come alloggio o è dotato di impianti, l’obbligo della certificazione energetica torna ad applicarsi.

Edifici industriali e artigianali particolari

Alcuni edifici industriali o artigianali possono essere esclusi dall’obbligo di certificazione energetica, ma solo in condizioni specifiche. L’esenzione riguarda gli immobili nei quali il consumo energetico è legato principalmente ai processi produttivi e non al comfort degli ambienti. In altre parole, se l’energia è utilizzata quasi esclusivamente per alimentare macchinari o impianti industriali, e non per riscaldare o raffrescare gli spazi, l’APE può non essere richiesto. Anche in questo caso, è fondamentale verificare la situazione concreta. Se l’edificio ospita uffici, spogliatoi o ambienti riscaldati destinati al personale, potrebbe rendersi necessaria la certificazione almeno per le parti interessate.

Box, garage e cantine

Box auto, garage, cantine e posti auto scoperti rientrano generalmente tra gli immobili esenti, a condizione che siano privi di impianti di climatizzazione. Questi spazi non sono destinati alla permanenza abituale di persone e non richiedono condizioni di comfort termico. Di conseguenza, non è necessario redigere un Attestato di Prestazione Energetica per la loro vendita o locazione.

Va precisato che l’esenzione si applica quando tali unità sono autonome e non fanno parte integrante di un’abitazione oggetto di compravendita. Se, ad esempio, un appartamento viene venduto insieme a una cantina, sarà comunque necessario l’APE per l’unità abitativa principale.

Edifici di culto e immobili religiosi

Anche gli edifici destinati al culto e allo svolgimento di attività religiose sono esclusi dall’obbligo di certificazione energetica. Chiese, cappelle e luoghi di preghiera rientrano in questa categoria. La ratio dell’esenzione è legata alla particolare destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive di questi immobili, spesso di valore storico o artistico.

Fabbricati isolati di piccole dimensioni

Sono esentati anche i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Si tratta, ad esempio, di piccole costruzioni indipendenti come casotti o locali tecnici, purché non siano adibiti ad abitazione stabile. È importante sottolineare che il requisito della superficie deve essere valutato con attenzione e che l’edificio deve essere effettivamente isolato, cioè non facente parte di un complesso più ampio.

Immobili vincolati e beni culturali

Un caso particolare riguarda gli immobili sottoposti a vincolo storico o artistico. In linea generale, anche questi edifici sono soggetti all’obbligo di certificazione energetica. Tuttavia, qualora il rispetto delle prescrizioni energetiche implichi alterazioni incompatibili con il loro valore storico o architettonico, possono essere previste deroghe. Non si tratta quindi di un’esenzione automatica, ma di una valutazione caso per caso, legata alla tutela del bene culturale.

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Attenzione alle sanzioni

Comprendere quali immobili sono esenti è fondamentale anche per evitare sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile soggetto all’obbligo senza APE, sono previste multe sia per il venditore o locatore sia per il professionista che abbia omesso gli adempimenti richiesti.

Per questo motivo, prima di concludere una compravendita o firmare un contratto di affitto, è sempre consigliabile verificare con un tecnico abilitato o con il proprio consulente immobiliare se l’immobile rientra effettivamente tra le categorie esenti.

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