Quando conviene un contratto con cedolare secca

La cedolare secca rappresenta un’opzione fiscale che ha rivoluzionato il panorama delle locazioni in Italia, offrendo ai proprietari una forma di tassazione più semplice e, in molti casi, più vantaggiosa rispetto al regime Irpef tradizionale.

Introdotta dal legislatore per contrastare il fenomeno degli affitti in nero, la cedolare secca consente di applicare un’imposta fissa sui canoni di locazione, superando la progressività dell’Irpef. Questa soluzione si rivela particolarmente utile per chi dichiara redditi elevati, ma ci sono situazioni in cui conviene la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria per diverse fasce di reddito.

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Come funzionano cedolare secca e tassazione ordinaria?

Quali sono le principali differenze tra cedolare secca e regime ordinario? Nel regime fiscale tradizionale, i canoni di affitto percepiti sono soggetti alla tassazione Irpef, con aliquote crescenti in base al reddito complessivo del locatore. Si parte dal 23% per redditi fino a 28.000 euro, per salire al 35% per redditi tra 28.001 e 50.000 euro, fino a raggiungere il 43% per redditi superiori a 50.001 euro. Questo meccanismo comporta una significativa progressività del carico fiscale, che incide in misura maggiore sui contribuenti con redditi elevati.

Al contrario, la cedolare secca prevede un’imposta fissa sui redditi da locazione: il 21% per i contratti di locazione a canone libero (4+4 anni), e il 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni). Inoltre, per le locazioni brevi (inferiori ai 30 giorni) si applica una cedolare al 26%, che include anche i redditi derivanti da più di una proprietà locata.

I vantaggi della cedolare secca

Innanzitutto, l‘aliquota fissa del 21% risulta più conveniente rispetto all’Irpef per chi ha un reddito annuo complessivo superiore a 28.000 euro. Per chi supera i 50.000 euro di reddito, la convenienza è ancora più marcata, considerando che, con l’Irpef, l’imposizione può arrivare a oltre il 45%, includendo le addizionali regionali e comunali.

Inoltre, con la cedolare secca, si beneficia dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle addizionali. Questo riduce ulteriormente l’onere fiscale complessivo, soprattutto per chi affitta con contratti a canone concordato, dove l’aliquota scende al 10%, con una riduzione del 25% sull’IMU per i proprietari.

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Quando conviene la tassazione ordinaria

Nonostante i vantaggi della cedolare secca, ci sono circostanze in cui la tassazione ordinaria può risultare più conveniente. Ad esempio, un locatore che ha diritto a significative detrazioni fiscali, come il riscatto degli anni universitari o contributi volontari, potrebbe azzerare il proprio imponibile complessivo, rendendo il regime Irpef più vantaggioso.

In questi casi, l’1% dell’imposta di registro risulterebbe l’unico onere a carico del locatore.

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Locatore e Locatario

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