Quando un immobile non è commerciabile?

L’acquisto e la vendita di immobili rappresentano spesso transazioni complesse, che coinvolgono non solo aspetti economici, ma anche una serie di verifiche legali e tecniche. Non tutti gli immobili, infatti, possono essere considerati commerciabili.

Esistono situazioni particolari in cui un immobile può risultare impossibile da vendere, affittare o trasferire legalmente. Ma cosa significa esattamente “immobile non commerciabile”? Vediamo le principali ragioni per cui un immobile può perdere la sua commerciabilità e le soluzioni per risolvere queste criticità.

Definizione di immobile non commerciabile

Un immobile è considerato non commerciabile quando non può essere legalmente venduto o trasferito, a causa di problemi legati alla sua regolarità urbanistica o catastale. In particolare, un immobile diventa non commerciabile quando è stato costruito abusivamente, cioè senza il rilascio di un titolo edilizio valido che ne autorizzi la costruzione.

Come sottolineato dal Codice Civile Italiano, in assenza di tale titolo o se esso viene falsamente dichiarato in un atto di compravendita, il contratto risulta nullo. Pertanto, l’edificio abusivo non risulta commerciabile finché non viene sanata la situazione​.

Tuttavia, anche se l’immobile presenta difformità urbanistiche rispetto al progetto approvato, può essere commerciabile se queste variazioni sono sanabili e il titolo edilizio esiste. Per garantire la commerciabilità, durante la vendita devono essere riportati gli estremi del titolo edilizio.

La conformità urbanistica è quindi un elemento chiave per la commerciabilità di un immobile: senza di essa, qualsiasi trasferimento di proprietà è giuridicamente impossibile​.

Come risolvere la situazione e rendere commerciabile un immobile

Per rendere commerciabile un immobile non conforme, il primo passo è risolvere eventuali irregolarità urbanistiche. Se l’immobile è stato costruito abusivamente o presenta difformità rispetto al progetto approvato, è necessario ottenere la sanatoria edilizia, una procedura che consente di regolarizzare le opere non conformi.

Questo può avvenire solo se le violazioni sono sanabili, ovvero se rispettano le normative vigenti al momento della richiesta. Una volta ottenuta la sanatoria, l’immobile acquisisce la conformità urbanistica necessaria per poter essere legittimamente venduto​.

Inoltre, durante la compravendita, è essenziale includere nell’atto gli estremi del titolo edilizio che dimostra la regolarità dell’immobile. Se il titolo non esiste o viene dichiarato falsamente, il contratto risulterà nullo.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha chiarito che, se il venditore non produce i documenti necessari, l’acquirente può comunque agire per ottenere la sentenza che consente il trasferimento della proprietà​. Quindi, seguire queste procedure è fondamentale per sanare eventuali abusi e garantire la commerciabilità dell’immobile.

Tag

Compravendita Immobiliare

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