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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Il diritto di recesso anticipato dal contratto di locazione per giustificati motivi rappresenta una garanzia a tutela del conduttore, consentendogli di risolvere il rapporto locatizio in presenza di sopravvenute e obiettive difficoltà.
Tuttavia, è necessario verificare con attenzione la sussistenza dei presupposti stabiliti dalla normativa vigente e dalla giurisprudenza, al fine di evitare l’insorgere di responsabilità contrattuali.
I gravi motivi idonei a giustificare il recesso anticipato devono consistere in eventi:
Esempi di situazioni comunemente riconosciute come gravi motivi dalla giurisprudenza e dalle varie sentenze dei Tribunali, includono:
A ciò si aggiunga che, oltre agli eventi legati alla sfera personale del conduttore o alle condizioni dell’immobile locato, anche circostanze esterne al rapporto locativo possono costituire gravi motivi che permettono di esercitare il diritto di recesso. A titolo esemplificativo, la Corte di Cassazione, con sentenza n° 12291 del 30 maggio 2014, ha riconosciuto che le molestie e i disturbi arrecati dai vicini, pregiudicando il pacifico godimento dell’immobile, possono costituire una causa legittima di recesso.
Ai fini della regolamentazione del recesso anticipato per gravi motivi, risulta utile richiamare la sentenza n° 624 del 22 novembre 2022 del Tribunale di Pordenone. Tale pronuncia ribadisce che il recesso anticipato è un diritto riconosciuto espressamente dalla legge, sia per le locazioni ad uso commerciale (articolo 4, comma 2, Legge numero 392/1978) sia per le locazioni ad uso abitativo (articolo 3, comma 6, Legge numero 431/1998).
Tuttavia, la normativa bilancia tale diritto del conduttore con l’obbligo di fornire al locatore un preavviso di almeno sei mesi (con contestuale obbligo al pagamento del canone per tale periodo), indipendentemente dalla motivazione utilizzata dal conduttore.
Ciò significa che, anche qualora il conduttore dovesse rilasciare immediatamente l’immobile, quindi prima dello scadere dei sei mesi di preavviso, il locatore avrebbe comunque diritto alla corresponsione di una somma pari a sei mensilità di canone, a titolo di indennità per mancato preavviso. Tale principio è stato ribadito anche dal Tribunale di Cosenza sentenza n° 381 del 28 febbraio 2022 secondo cui il conduttore rimane obbligato al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza del periodo di preavviso.
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Un’importante precisazione riguarda l’ipotesi in cui l’immobile venga immediatamente riaffittato dal locatore. In tal caso, secondo l’orientamento espresso dal Tribunale di Torino (sentenza numero 1247 del 22 marzo 2023) e dalla Corte di Cassazione (sentenza numero 18167 del 23 ottobre 2012), il locatore non avrebbe diritto all’indennità per mancato preavviso, in quanto non si ravviserebbe alcun pregiudizio patrimoniale.
L’incasso di un doppio canone risulterebbe infatti ingiustificato, tenuto conto della funzione non risarcitoria dell’indennità per preavviso non rispettato.
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La giurisprudenza ha riconosciuto ipotesi eccezionali in cui il conduttore può sciogliere il contratto senza rispettare il termine di preavviso, in presenza di circostanze tali da rendere oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto per ulteriori sei mesi. Esempi di situazioni che potrebbero giustificare il recesso immediato includono:
Il recesso senza preavviso potrebbe esporre il conduttore a richieste risarcitorie da parte del locatore per i canoni non corrisposti fino alla scadenza del termine di preavviso. Tuttavia, qualora il conduttore dimostri la sussistenza di motivi tali da giustificare l’immediata risoluzione, potrà essere esonerato dall’obbligo di pagamento delle mensilità residue. In caso di controversia, spetterà al giudice valutare la fondatezza delle ragioni addotte dal conduttore, mediante l’esame delle prove documentali e testimoniali.
Per esercitare il diritto di recesso anticipato, il conduttore deve inviare al locatore una comunicazione scritta, preferibilmente tramite raccomandata con avviso di ricevimento o PEC. Tale comunicazione deve essere effettuata nel rispetto del termine di preavviso stabilito dal contratto o dalla legge (solitamente sei mesi).
In caso di recesso per gravi motivi, è consigliabile allegare idonea documentazione a supporto, al fine di prevenire eventuali contestazioni.
In alternativa al recesso unilaterale, le parti possono risolvere il contratto mediante un accordo consensuale. Tale soluzione risulta spesso preferibile, in quanto consente di evitare possibili contenziosi e di stabilire in modo chiaro le condizioni della cessazione del rapporto, incluse la data effettiva di rilascio dell’immobile e l’eventuale corresponsione di somme a titolo di indennizzo o penale.
