Restituzione dei canoni di locazione in ipotesi di nullità del contratto: diritti dell’inquilino e obblighi del locatore

La nullità di un contratto di locazione può avere delle conseguenze che assumono una certa rilevanza anche sul piano economico, come la restituzione dei canoni già versati dal conduttore. In questi casi, diventa fondamentale comprendere quali sono i diritti dell’inquilino e gli obblighi del locatore, nonché le modalità con cui la legge prevede il rimborso delle somme. 

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Il diritto alla restituzione dei canoni

Quando un contratto di locazione viene dichiarato nullo, l’inquilino ha diritto alla restituzione dei canoni di locazione già versati. Questo principio si basa sull’effetto retroattivo della nullità, che comporta l’inefficacia del contratto sin dalla sua origine, come se non fosse mai stato stipulato.

Tuttavia, il diritto alla restituzione non è automatico e dipende da alcune condizioni specifiche:

• Nullità assoluta o relativa: è importante distinguere tra nullità assoluta e nullità relativa. Nel caso di nullità assoluta, il contratto è considerato inesistente fin dall’origine, e l’inquilino ha pieno diritto al rimborso. Nel caso di nullità relativa, il contratto può essere considerato valido fino a quando non viene dichiarato invalido, il che potrebbe influire sui diritti di restituzione.
• Uso dell’immobile: la restituzione delle somme versate potrebbe essere parziale se l’inquilino ha comunque usufruito dell’immobile. In tal caso, il locatore può trattenere un importo proporzionale al periodo di utilizzo.

Gli obblighi del locatore

Il locatore ha l’obbligo di restituire i canoni di locazione percepiti in forza di un contratto nullo. Questo obbligo discende dall’art. 2033 del Codice Civile, che disciplina la ripetizione dell’indebito. Se il locatore non adempie spontaneamente, l’inquilino può agire in giudizio per ottenere il rimborso.

La legge non specifica un termine preciso per la restituzione, ma il locatore è tenuto a procedere senza ingiustificati ritardi una volta accertata la nullità. Il rimborso può avvenire tramite bonifico bancario o altro mezzo concordato tra le parti.

In caso di mancata restituzione, il locatore può essere condannato al pagamento degli interessi legali sulle somme dovute e, in alcuni casi, al risarcimento dei danni subiti dall’inquilino.

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Modalità di rimborso

Una volta accertata la nullità, il rimborso può essere ottenuto per:

1. accordo tra le parti: se locatore e conduttore raggiungono un accordo, il rimborso può avvenire senza intervento del giudice. È consigliabile formalizzare l’accordo per iscritto;
2. intervento giudiziario: in caso di mancato accordo, il giudice può ordinare il rimborso delle somme, indicando tempi e modalità precise per l’esecuzione del pagamento;
3. compensazione di crediti: se il locatore vanta crediti nei confronti del conduttore, ad esempio per danni all’immobile, tali crediti possono essere compensati con le somme da restituire.

La giurisprudenza sul punto

Di recente la Suprema Corte si è pronunciata con l’Ordinanza n. 32696/2024 del 16 dicembre 2024, la quale così ha statuito “in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.

Conclusione

La nullità del contratto di locazione comporta importanti conseguenze economiche e giuridiche per entrambe le parti. Il conduttore ha diritto di ottenere la restituzione dei canoni versati, mentre il locatore ha l’obbligo di adempiere tempestivamente, potendo eccepire l’ingiustificato arricchimento.

Per evitare complicazioni, è fondamentale che entrambe le parti rispettino la normativa vigente al fine di evitare futuri contenziosi, potendo sorgere un reciproco dare-avere.

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