Servono permessi per costruire piscine interrate?

Una piscina in giardino può sembrare, a prima vista, un’opera accessoria rispetto all’abitazione cui afferisce. Dal punto di vista urbanistico, però, la questione è ben più complessa in quanto una piscina può modificare in modo stabile il terreno, richiedere scavi e opere strutturali e incidere sull’assetto urbanistico del territorio.

Per questo, prima di iniziare i lavori, è necessario capire quale titolo edilizio sia richiesto e se siano necessarie ulteriori autorizzazioni, soprattutto quando l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo.

Scopriamo se servono permessi per costruire piscine interrate.

Piscina interrata: perché non è un’opera di edilizia libera

Il punto di partenza è il Testo unico dell’edilizia, cioè il D.P.R. 380/2001 ed in particolare l’articolo 3, che considera interventi di nuova costruzione, tra gli altri, le opere di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio e, in particolare, la realizzazione di manufatti edilizi interrati. La stessa disposizione prende in considerazione anche gli interventi pertinenziali che, in determinate condizioni, devono essere qualificati come nuova costruzione.

Una piscina interrata presenta normalmente proprio queste caratteristiche: per realizzarla occorre intervenire sul terreno, effettuare uno scavo e creare una struttura destinata a rimanere stabilmente nel luogo.

Da qui deriva l’orientamento tradizionale della giurisprudenza amministrativa, secondo cui la piscina non può essere automaticamente considerata una semplice pertinenza dell’abitazione.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 2 ottobre 2024, ha in proposito ribadito che una piscina può costituire una nuova costruzione quando determina una trasformazione durevole del territorio e presenta una propria autonomia funzionale, escludendo quindi che la sua natura accessoria rispetto alla casa sia sufficiente, da sola, a renderla una pertinenza urbanistica.

Pertinenza urbanistica: cosa significa davvero?

È proprio il concetto di pertinenza urbanistica a rendere la materia meno intuitiva: se per il comune sentire, una piscina privata è evidentemente collegata alla casa, in quanto serve a completare e migliorare l’utilizzo dell’abitazione, dal punto di vista urbanistico, occorre che essa abbia una funzione concretamente accessoria rispetto all’edificio principale e, soprattutto, non determini una trasformazione significativa del territorio.

Per definire la piscina una pertinenza, dunque, bisogna valutare quanto è grande, come è realizzata, quale impatto produce sul terreno e quale autonomia funzionale presenta.

Una piscina piccola è sempre una pertinenza?

Sul punto, merita di essere ricordata una pronuncia di particolare rilievo che è quella del Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana, 26 novembre 2024, numero 926, che ha preso in esame il caso di una piscina di circa 10 metri lunghezza per 6 di larghezza, con profondità media di 1,30 metri, realizzata all’interno di una proprietà privata.

Il CGARS ha ritenuto che, in presenza di dimensioni così contenute e di una funzione esclusivamente accessoria rispetto all’abitazione, la piscina potesse essere qualificata come pertinenza urbanistica.

La decisione ha utilizzato anche un parametro dimensionale particolare: non soltanto la superficie della piscina, ma la massima lunghezza percorribile in linea retta, considerando la diagonale maggiore nel caso di una piscina rettangolare.

Secondo il massimo collegio amministrativo siciliano, quindi, una piscina con una misura massima non superiore a circa 12 metri e con profondità inferiore a 2 metri può, in presenza delle altre condizioni, essere considerata inidonea al nuoto anche amatoriale e, quindi, priva di una significativa autonomia funzionale.

La stessa decisione, che non può essere elevata al rango di principio assoluto, deve essere letta, piuttosto, in relazione alle caratteristiche concrete dell’opera e al contesto nel quale è stata realizzata. 

La giurisprudenza precedente e successiva, non considera, infatti, automaticamente pertinenziale ogni piscina di piccole dimensioni.

Quando serve il permesso di costruire?

Se la piscina viene qualificata come nuova costruzione, il riferimento principale è l’articolo 10 del D.P.R. 380/2001, che assoggetta a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione.

È, quindi, frequente che per una piscina interrata, stabilmente realizzata nel terreno, sia necessario questo titolo edilizio.

Non esiste, però, una regola secondo cui ogni piscina interrata richiede automaticamente il permesso di costruire, indipendentemente dalle sue caratteristiche.

La qualificazione dell’intervento deve essere effettuata alla luce della normativa nazionale, regionale e comunale e della concreta configurazione dell’opera.

In alcuni casi, quando ricorrono i presupposti per qualificare la piscina come intervento pertinenziale non riconducibile alla nuova costruzione, può trovare applicazione un regime edilizio meno gravoso, ed è proprio per questo che, prima di scegliere tra permesso di costruire, SCIA o altro titolo abilitativo, non è sufficiente conoscere le dimensioni della piscina: occorre prima stabilire come l’intervento debba essere qualificato urbanisticamente.

Cosa cambia se c’è un vincolo paesaggistico?

Qui la situazione diventa ancora più delicata, in quanto la presenza di un vincolo paesaggistico non comporta necessariamente che ogni piscina sia vietata, ma introduce un ulteriore livello di controllo.

Oltre al titolo edilizio richiesto dal Comune, può, infatti, essere necessaria l’autorizzazione paesaggistica, secondo quanto previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio e dalla specifica disciplina applicabile all’area.

La giurisprudenza ha, però, chiarito che anche la valutazione paesaggistica deve essere concreta.

In particolare, il Consiglio di Stato, sez. IV, con la pronuncia 4 agosto 2025, numero 6893, ha stabilito che la semplice visibilità di una piscina dall’alto non è, da sola, sufficiente a dimostrare l’interferenza dell’opera con i valori paesaggistici tutelati. Occorre considerare la percezione del paesaggio dal punto di vista del normale osservatore e dai punti di osservazione effettivamente accessibili.

Questo non significa che una piscina in zona vincolata sia automaticamente autorizzabile: significa, più semplicemente, che la valutazione d’impatto paesaggistico deve essere motivata e riferita alle caratteristiche concrete del luogo e dell’intervento.

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Atti e Sentenze

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