Sfratti, ecco come funziona la procedura: tempi e proroghe previste

Il tema degli sfratti è un argomento molto importante quando si parla del rapporto tra chi possiede una casa e chi la vive. Da una parte c’è il bisogno del proprietario di rientrare in possesso della sua proprietà, dall’altra c’è la necessità di aiutare chi vive in situazioni difficili.

Scopriamo come funziona la procedura degli sfratti e quanto tempo ci vuole.

Cos’è lo sfratto e in quali casi si applica

Lo sfratto è una decisione giudiziaria con cui un proprietario chiede di restituire un’abitazione o un locale a un inquilino che non la lascia.

Le cause più comuni sono due:

• lo sfratto per morosità, quando l’inquilino non paga l’affitto o altre spese;
• lo sfratto per fine contratto, quando l’accordo di affitto è finito e l’inquilino non si allontana.

Esistono anche altre ragioni, come l’uso diverso da quello concordato o gravi mancanze nell’accordo, ma nella pratica la maggior parte degli sfratti si riferisce alla morosità.

Come inizia la procedura: l’intimazione di sfratto

La procedura comincia con un documento formale chiamato “intimazione di sfratto”, consegnato all’inquilino da un legale. In questo documento il proprietario chiede di tornare in possesso dell’immobile e convoca l’inquilino davanti a un giudice in una data specifica.

Nel caso di sfratto per morosità, l’intimazione comprende anche la richiesta di pagare l’affitto arretrato. È importante sapere che, finché non si procede all’udienza, l’inquilino può ancora risolvere il debito.

L’udienza di convalida

All’udienza possono verificarsi diversi scenari:

• se l’inquilino non compare o non si oppone, il giudice conferma lo sfratto;
• se l’inquilino contesta la richiesta, il processo può trasformarsi in una causa ordinaria, con tempi più lunghi.

Nel caso della morosità, l’inquilino può chiedere un termine di grazia, che dura fino a 90 giorni per pagare quanto dovuto e evitare l’esecuzione. Se il giudice conferma lo sfratto, viene stabilita una data entro la quale l’immobile deve essere liberato.

Quanto tempo ci vuole per completare un sfratto

Uno degli aspetti più discussi riguarda i tempi reali di un sfratto. In teoria, potrebbe concludersi in pochi mesi, ma nella pratica i tempi sono spesso più lunghi. Sommariamente:

• dall’intimazione all’udienza: 30–60 giorni;
• dalla convalida alla data di rilascio: da 1 a 3 mesi;
• dalla data di rilascio all’esecuzione forzata: alcuni mesi, a seconda del carico degli uffici giudiziari.

Se l’inquilino non abbandona l’immobile spontaneamente, il proprietario deve richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, che indicherà uno o più accessi. Spesso si necessitano diversi tentativi prima dello sgombero, soprattutto se coinvolgono servizi sociali o situazioni di fragilità.

L’esecuzione dello sfratto

L’esecuzione è la fase finale. L’ufficiale giudiziario entra nell’immobile per permettere al proprietario di rientrare in possesso. Se l’inquilino è presente, l’accesso può essere posticipato. Nei casi più complessi può essere richiesto l’ausilio delle forze dell’ordine, ma questo dipende dall’occupazione delle prefetture, e per questo spesso si verificano ritardi.

Le proroghe e le sospensioni degli sfratti

Negli anni, il legislatore ha introdotto diverse proroghe e sospensioni degli sfratti, soprattutto in situazioni di emergenza sociale o economica. L’esempio più noto è la sospensione durante la pandemia, ma ce ne sono altre. In generale, le proroghe riguardano:

• persone fragili, come anziani, famiglie con bambini, persone con disabilità;
• inquilini in situazione di grave difficoltà economica;
• immobili ubicati in comuni con alta pressione abitativa.

Le sospensioni non annullano lo sfratto, ma rimandano l’esecuzione per alcuni mesi. Durante quel periodo, il proprietario mantiene il diritto al credito, ma non può rientrare in possesso dell’immobile.

Il ruolo dei comuni e dei servizi sociali

Quando si tratta di situazioni particolarmente fragili, entra in gioco l’assistenza dei servizi sociali comunali. Questi possono cercare soluzioni alternative per l’inquilino, come un alloggio temporaneo o un contributo per il pagamento dell’affitto.

Questo aspetto, pur essendo importante sul piano sociale, può influire sui tempi dello sfratto, specialmente nelle grandi città dove i posti disponibili sono pochi rispetto alla richiesta.

Cosa può fare il proprietario

Per un proprietario è importante:

• agire in tempo se c’è morosità;
• affidarsi a un legale specializzato;
• valutare soluzioni senza ricorrere al giudice, come accordi di uscita o risoluzione consensuale, quando è possibile.

In alcune situazioni, una trattativa con un intermediario può evitare tempi lunghi e spese elevate, soprattutto se l’inquilino dimostra di voler lasciare l’immobile.

Cosa deve sapere l’inquilino

L’inquilino ha diritti e strumenti per difendersi:

• può opporsi allo sfratto se ritiene la richiesta non giustificata;
• può chiedere un termine di grazia in caso di morosità;
• può rivolgersi ai servizi sociali se ha bisogno di aiuto economico.

Ignorare le notifiche o non presentarsi all’udienza rende la situazione più difficile e riduce le possibilità di trovare una soluzione.