Sostituire gli infissi in casa in affitto: a chi spetta e cosa fare se il proprietario non vuole?

Cambiare gli infissi di una casa in affitto può diventare una questione delicata tra proprietario e inquilino. Finestre vecchie, vetri poco isolanti o serramenti danneggiati possono infatti incidere sul comfort abitativo, aumentare i consumi energetici e creare problemi di manutenzione.

Ma quando è necessario sostituire gli infissi, chi deve sostenere la spesa? E cosa può fare l’inquilino se il proprietario non vuole intervenire? La risposta dipende principalmente dal motivo per cui si rende necessaria la sostituzione: se si tratta di una semplice miglioria richiesta dall’inquilino oppure di un intervento necessario per mantenere l’immobile in buone condizioni.

Infissi in una casa in affitto: la regola generale sulle spese

Nel rapporto tra locatore e conduttore, la distinzione fondamentale riguarda le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria:

• in linea generale, secondo quanto previsto dal Codice civile, il proprietario dell’immobile deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere la casa nelle condizioni originarie e garantire che possa essere utilizzata per lo scopo previsto dal contratto di locazione;
• l’inquilino, invece, è responsabile delle spese legate all’utilizzo quotidiano dell’abitazione e alla manutenzione ordinaria, cioè quegli interventi necessari per conservare in buono stato ciò che già esiste.

Applicando questa distinzione agli infissi, la situazione può cambiare a seconda del problema concreto. Se una finestra è rotta, il telaio è deteriorato per il normale trascorrere del tempo oppure i serramenti non garantiscono più la normale funzionalità dell’abitazione, la sostituzione può rientrare tra gli interventi a carico del proprietario.

Se invece l’inquilino desidera sostituire infissi ancora funzionanti per avere un maggiore isolamento termico, un design diverso o materiali più moderni, l’intervento viene considerato una miglioria e non è automaticamente un obbligo del locatore.

Quando la sostituzione degli infissi spetta al proprietario

La sostituzione degli infissi è generalmente a carico del proprietario quando rappresenta un intervento di manutenzione straordinaria necessario.

È il caso, ad esempio, di:

• serramenti molto deteriorati a causa dell’età; 
• finestre che non si chiudono correttamente; 
• infiltrazioni d’acqua dovute a problemi strutturali; 
• vetri danneggiati o non più sicuri; 
• infissi che compromettono l’abitabilità dell’immobile. 

Il proprietario, infatti, ha l’obbligo di consegnare e mantenere l’immobile in condizioni tali da permetterne il normale utilizzo. Non può quindi ignorare un problema che rende la casa meno sicura o meno idonea alla sua funzione abitativa.

Quando invece paga l’inquilino

Diverso è il caso in cui l’inquilino voglia sostituire gli infissi per ottenere un vantaggio personale, senza che quelli presenti siano danneggiati o inutilizzabili. Ad esempio, se le finestre sono vecchie ma ancora funzionanti e l’inquilino desidera installare nuovi serramenti più performanti dal punto di vista energetico, il proprietario potrebbe non essere obbligato a sostenere la spesa.

In questa situazione l’intervento può essere effettuato solo con il consenso del locatore. L’inquilino non può infatti modificare in modo significativo l’immobile senza autorizzazione, perché la sostituzione degli infissi può incidere sulle caratteristiche della casa e sul suo valore. Anche nel caso in cui sia l’inquilino a pagare, è quindi consigliabile ottenere un accordo scritto con il proprietario per evitare contestazioni alla fine della locazione.

Cosa fare se il proprietario non vuole intervenire

Quando il proprietario non risponde o rifiuta di sostituire gli infissi nonostante un problema evidente, l’inquilino può seguire alcuni passaggi. Il primo consiglio è inviare una comunicazione scritta, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, descrivendo il problema e chiedendo un intervento.

È utile allegare fotografie, eventuali relazioni tecniche o documentazione che dimostri il cattivo stato dei serramenti. Se il proprietario continua a non intervenire, l’inquilino può valutare un confronto attraverso un’associazione di categoria, un consulente legale o un tentativo di conciliazione.

In alcuni casi, quando il problema riguarda condizioni che compromettono l’utilizzo dell’immobile, può essere necessario rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento che obblighi il proprietario a effettuare i lavori. È invece rischioso procedere autonomamente alla sostituzione degli infissi e poi chiedere il rimborso: senza un accordo preventivo, il proprietario potrebbe contestare la spesa sostenuta.

Accordo tra proprietario e inquilino: la soluzione più semplice

La sostituzione degli infissi può rappresentare un investimento importante, capace di migliorare il valore dell’immobile e ridurre i consumi energetici. Per questo motivo, in molti casi, proprietario e inquilino possono trovare un accordo vantaggioso per entrambi. Il proprietario potrebbe decidere di sostenere la spesa per aumentare l’attrattività della casa sul mercato degli affitti, mentre l’inquilino potrebbe ottenere un maggiore comfort abitativo. In alternativa, le parti possono concordare una partecipazione alla spesa o stabilire condizioni specifiche nel contratto.

La cosa più importante è evitare interventi unilaterali: cambiare gli infissi senza autorizzazione può creare problemi sia durante il rapporto di locazione sia al momento della restituzione dell’immobile.

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