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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Il contratto di comodato d’uso gratuito (artt. 1803–1812 c.c.) è un istituto del diritto civile con cui una parte (comodante) consegna a un’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile per l’uso cui è destinata, con l’obbligo di restituirla al termine del rapporto senza corrispettivo. È, quindi, un contratto dalla natura essenzialmente gratuita: ciò implica che gli oneri e i doveri dei soggetti devono essere interpretati con rigore, proprio per salvaguardare l’essenzialità della gratuità e prevenire che il comodatario possa ottenere indebiti vantaggi economici.
Uno dei nodi più controversi nella pratica applicazione del comodato riguarda le spese di manutenzione e l’eventuale diritto di rimborso del comodatario da parte del comodante. Quindi, quali spese restano a carico del comodatario? Quando può chiedere rimborso al comodante? Quale ruolo gioca la giurisprudenza di legittimità nell’interpretare la disciplina codicistica?
Proviamo a dare una risposta organica e approfondita, partendo dalla disciplina normativa per poi analizzare l’evoluzione giurisprudenziale più significativa.
L’art. 1808 del Codice Civile è la norma cardine in materia di spese nel comodato, che distingue due categorie di costi:
La norma, quindi, lascia intendere che:
È però soprattutto la giurisprudenza della Corte di Cassazione a scandire con maggior precisione i confini tra queste categorie, evitando interpretazioni eccessivamente estensive o, al contrario, restrittive.
Il principio più consolidato stabilito dalla giurisprudenza di legittimità è che il comodatario resta onerato delle spese ordinarie, e non può chiederne il rimborso al comodante, anche quando tali costi sono sostenuti per poter utilizzare la cosa.
La Cassazione ha affermato, per esempio, nella sentenza n. 21023/2016 che il comodatario che sostenga spese relative a tasse o manutenzione dell’immobile per potersene servire “può liberamente scegliere se provvedervi o meno”, ma se decide di affrontarle lo fa nel suo interesse esclusivo e non può pretendere il rimborso dal comodante.
In tal senso si collocano anche pronunce più datate come la Cass. n. 1216/2012 e la Cass. n. 7923/1992, secondo cui nemmeno le spese straordinarie che comportano miglioramenti dell’immobile sono rimborsabili se non risultano necessarie e urgenti per la conservazione del bene.
La ratio è chiara: il comodante non è tenuto a sostenere – né a rimborsare – costi che non si riferiscono a esigenze essenziali di conservazione, perché questo comporterebbe una deroga alla gratuità che è alla base dell’intero istituto.
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La registrazione del contratto di comodato d’uso serve a garantire trasparenza e sicurezza nell’accordo tra le parti. A chi spetta?
L’art. 1808 c.c. ammette il rimborso al comodatario solo per spese straordinarie necessarie e urgenti per la conservazione della cosa.
Su questo punto la Cassazione più recente ha ribadito il principio con la ordinanza n. 5371/2024, affermando che il comodatario che sostiene spese di manutenzione straordinaria non può chiederne il rimborso al comodante, salvo che ricorrano i requisiti di necessità e urgenza per la conservazione del bene. In assenza di tali requisiti, anche spese significative come lavori di ristrutturazione o ammodernamento, pur utili al comodatario, non sono rimborsabili.
Questo orientamento conferma l’interpretazione consolidata della giurisprudenza secondo cui le spese straordinarie non urgenti/necessarie costituiscono un costo che il comodatario sostiene a proprio rischio e per proprio vantaggio, e l’eventuale rimborso è escluso.
Una ristrutturazione per rendere più confortevole un immobile concesso in comodato (pittura interna, sostituzione impianti non essenziali, finiture) rientra generalmente nella categoria di spese non necessarie e non urgenti, e pertanto il comodatario non ha diritto al rimborso, neanche se il bene ne trae utilità in termini qualitativi.
Solo interventi urgenti e destinati a evitare un danno imminente all’integrità del bene (ad es. rifacimento di una copertura collassata per evitare infiltrazioni) rientrano nella nozione di spesa straordinaria rimborsabile.
È bene sottolineare che l’accordo contrattuale tra comodante e comodatario può derogare alla disciplina codicistica, purché non snaturi la natura gratuita dell’istituto.
In altre parole, le parti possono pattuire esplicitamente che alcune categorie di spese restino a carico del comodatario, o che alcune spese siano rimborsabili anche se non strettamente necessarie e urgenti; tuttavia, tali pattuizioni non devono trasformare il comodato in un rapporto con “controprestazione” o in un contratto oneroso di fatto.
La disciplina delle spese condominiali e delle utenze non è espressamente normata nel Codice Civile in relazione al comodato, ma adopera i principi generali sopra richiamati.
In genere si distinguono:
Questa ripartizione deriva dalla nozione di “spese per servirsi della cosa”, che ricade in capo al comodatario secondo l’art. 1808 c.c.
In sintesi:
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, soprattutto nelle pronunce più recenti, ha fissato saldi principi interpretativi per evitare che la disciplina del comodato venga elusa tramite pattuizioni che comportano indebiti vantaggi economici al comodatario o aggravi ingiustificati per il comodante.
