Superficie calpestabile di un immobile: che cos’è e come si calcola

È molto importante sapere che esiste una precisa differenza tra la superficie commerciale e quella calpestabile di un immobile.

La prima, che è la categoria su cui ci si basa per la stima patrimoniale di un’abitazione, e infatti è anche chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV), comprende tutti gli elementi che compongono una casa, muri, giardini e posto auto inclusi.

La seconda, invece, è lo spazio che veramente abbiamo a disposizione.

Che cosa si intende per superficie calpestabile?

Con l’espressione “superficie calpestabile” (o “utile”) ci si riferisce a ciò che in un immobile può essere calpestato: la somma delle sole superfici interne dei singoli vani che compongono l’appartamento o il locale commerciale, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.

Una precisazione: in questo contesto il termine “vano” serve a individuare le diverse suddivisioni degli spazi (cucina, soggiorno, camera ecc.), ma non ha una connotazione qualitativa, come avviene invece nelle valutazioni catastali, per le quali si distingue tra vano utile e accessorio.

Come calcolare la superficie calpestabile?

Mentre ai fini del calcolo della superficie commerciale si tiene conto anche dei muri, dei balconi, dei sottotetti, delle cantine ecc., valutati secondo diverse incidenze percentuali, la superficie calpestabile si ricava calcolando la sola pavimentazione (filo interno dei muri): per ciascun piano fuori terra o entro terra, viene misurata lungo il perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie, e rilevata a un’altezza convenzionale di 1,50 metri dal piano di pavimento.

Per un calcolo preciso è bene affidarsi a un professionista che, dopo avere prelevato la planimetria catastale rasterizzata, procede al conteggio attraverso l’utilizzo di sistemi di Cad.

La superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile:

• può superare il 20–25% oppure essere inferiore al 10%;
• dipende dallo spessore dei muri;
• dipende dalla presenza di balconi, terrazze, cantine.

Che cosa è la visura catastale?

Dal 2015, nelle visure catastali è indicata la superficie catastale espressa in metri quadri dell’immobile, che va a sostituire il numero dei vani.

La superficie catastale non corrisponde a quella calpestabile, ma si avvicina a quella commerciale.

Le due superfici possono essere simili, ma:

• hanno finalità diverse;
• seguono criteri di calcolo non identici;
• la superficie commerciale è uno strumento estimativo;
• la superficie catastale è un dato amministrativo-fiscale.

Cantina e mansarda: come vengono conteggiate?

Come abbiamo visto, per superficie calpestabile si intende lo spazio interno che si ha a disposizione, esclusi i muri.

Ma, spesso, un immobile dispone anche di spazi esterni come balconi, cantina e posto auto, che rientrano nel conteggio della superficie commerciale (per calcolarla non vanno semplicemente sommate alle altre superfici, ma bisogna eseguire delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati dall’Agenzia delle entrate).

Un caso particolare è rappresentato dalla mansarda. Nel linguaggio comune, infatti, si definisce mansarda l’appartamento o la porzione di appartamento posta all’ultimo piano e con altezze interne variabili in funzione dell’inclinazione del tetto.

A livello catastale, però, il termine mansarda non esiste: ci sono semplicemente immobili abitabili o non abitabili. I primi, su base regionale, devono avere un’altezza media di m. 2.70 con un minimo di m 2.00, e possedere finestre apribili di superficie adeguata. È utile aggiungere che molte Leggi Regionali sul recupero dei sottotetti (molto attive nel 2026 per limitare il consumo di suolo) permettono l’abitabilità anche con altezze medie inferiori (es. 2,40 m in Lombardia o zone montane), a patto di rispettare determinati requisiti igienico-sanitari.

Ai fini del calcolo della superficie commerciale di un immobile, se la mansarda è abitabile si conta al 100%, altrimenti si calcola al 50% o al 25% a seconda che sia o meno comunicante con l’appartamento.

Superficie utile riscaldata: che cosa significa?

Nelle certificazioni energetiche si considera la superficie utile riscaldata, ossia la superficie calpestabile dei locali riscaldati al netto di muri esterni e tramezzi e comprensiva delle soglie delle porte.

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Calcolo TARI: ci si basa sulla superficie calpestabile o su quella commerciale?

L’imposta sui rifiuti – TARI si calcola utilizzando l’area calpestabile, non quella commerciale.

La superficie calpestabile viene misurata sul filo interno dei muri e, per le aree scoperte, sul perimetro interno delle medesime.

Oltre che dalla rilevazione diretta, la superficie dei locali tassabili può essere desunta anche dalla planimetria catastale, arrotondando per eccesso o per difetto a seconda che la frazione sia superiore, uguale o inferiore al mezzo metro quadrato.

Spesso, il Comune può considerare come superficie assoggettabile a TARI quella pari all’80% della superficie catastale.

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Catasto

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