Tutto quello che devi sapere sulla caparra per non perdere soldi quando acquisti una casa

Comprare casa è un passo importante nella vita di ognuno di noi e pertanto, proprio per questo motivo, è fondamentale procedere con attenzione per non commettere errori che potrebbero costare cari, soprattutto sotto l’aspetto economico. 

Tra gli elementi che meritano particolare attenzione nel percorso di acquisto immobiliare troviamo la cosiddetta caparra, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile, la quale consiste in una somma di denaro che viene versata dall’acquirente al venditore durante la fase preliminare della compravendita e che serve a garantire il serio interesse delle parti coinvolte nell’affare immobiliare.

Caparra o acconto?

Prima di tutto è fondamentale comprendere che cos’è esattamente la caparra perché spesso c’è molta confusione tra questa somma e l’acconto. 

A differenza dell’acconto, infatti, la caparra svolge una funzione di garanzia e ha implicazioni molto diverse in caso di mancata conclusione della vendita da parte di una delle due parti. Difatti, a differenza della caparra, se per qualsiasi motivo la vendita non va a buon fine, l’acconto deve essere restituito all’acquirente anche se è stato quest’ultimo a cambiare idea.

Tipi di caparra

Nello specifico, la caparra può essere di due tipi principali: caparra confirmatoria e caparra penitenziale.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, prevista dall’articolo 1385 del nostro Codice civile, è sicuramente la tipologia più diffusa e svolge una duplice funzione di garanzia: 

• da una parte tutela l’acquirente perché, se il venditore decide improvvisamente di non vendere più l’immobile, sarà obbligato a restituire il doppio della somma ricevuta; 
• dall’altra parte tutela anche il venditore perché nel caso in cui sia l’acquirente a tirarsi indietro sarà quest’ultimo a perdere la somma versata. La caparra confirmatoria, dunque, rappresenta una sorta di “penale” reciproca che impegna seriamente entrambe le parti nella conclusione dell’affare immobiliare.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è invece disciplinata dall’articolo 1386 del Codice civile ed è sicuramente meno comune rispetto a quella confirmatoria. Essa ha inoltre una funzione leggermente diversa: la caparra penitenziale rappresenta una sorta di diritto di recesso che consente a una delle due parti di cambiare idea pagando una penale predeterminata che solitamente corrisponde proprio alla somma versata come caparra.

Questa opzione è utile per chi vuole avere maggiore libertà di ripensamento.

Attenzione però perché in caso di mancata indicazione precisa, la caparra versata nel contratto preliminare si intenderà sempre versata a titolo di caparra confirmatoria.

Contratto preliminare: perché è importante

Per evitare brutte sorprese è quindi fondamentale redigere un contratto preliminare ben dettagliato e preciso, disciplinato dall’articolo 1351 del Codice civile, dove si specificano chiaramente tutte le condizioni legate alla caparra e alle sue conseguenze. 

È bene inoltre ricordare che la somma versata come caparra deve essere congrua rispetto al valore dell’immobile e generalmente si aggira intorno al 10% del prezzo totale pattuito per l’acquisto, anche se nulla vieta alle parti di accordarsi diversamente purché ciò venga messo nero su bianco.

Quando e come versare la caparra

Un’altra cosa importante da sapere è che la caparra va versata esclusivamente al momento della firma del contratto preliminare, che può avvenire sia privatamente tra le parti sia davanti a un notaio. In quest’ultimo caso il notaio stesso potrà custodire la somma come depositario, garantendo ulteriormente entrambe le parti coinvolte. Nel caso un cui fosse invece coinvolta un’agenzia immobiliare, sarà questa a farsi custode della caparra.

Errori da evitare

Uno degli errori più frequenti e rischiosi è proprio quello di versare somme di denaro senza firmare alcun documento scritto, pensando erroneamente che basti una stretta di mano o un accordo verbale. E’ bene ricordare sempre che senza un contratto preliminare firmato qualsiasi somma versata rischia di essere perduta e diventa molto difficile, se non impossibile, dimostrare l’avvenuto pagamento o pretendere la restituzione della somma.

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Compravendita Immobiliare

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