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Avvocato
Nonostante il tenore letterale della norma è sufficiente l’invio di una PEC per la corretta disdetta del contratto di locazione ad uso non abitativo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con ordinanza 11808 del 12/4/2022.
All’esito di una più ampia vicenda fallimentare, la Cassazione si sofferma sull’efficacia della disdetta del contratto di locazione degli immobili a uso non abitativo inviata a mezzo PEC e non tramite raccomandata.
Prima di entrare nel merito della questione osserviamo che tramite la “disdetta” del contratto di locazione una delle due parti può avvalersi di una risoluzione anticipata del contratto di locazione prima della naturale scadenza.
In buona sostanza, allora, prima del termine pattuito dalle parti, ciascuna di esse può, previo congruo preavviso, sciogliersi dal vincolo contrattuale.
In linea generale la legge fissa la durata delle locazioni commerciali in sei anni in caso di attività commerciali, industriali, turistiche, artigianali, professionali, mentre è fissata in nove anni in caso di attività alberghieri o assimilate e teatrali. Laddove le parti stabiliscano una durata inferiore, la stessa è considerata automaticamente pari a quella prevista dalla legge.
La legge prevede che la disdetta al locatore da parte del conduttore debba avvenire con una comunicazione scritta sei mesi prima della data in cui intende lasciare l’immobile.
La legge prevede che sia possibile sciogliersi dal vincolo contrattuale (tanto al fine di evitare il tacito rinnovo quanto al fine di anticipare la scadenza del contratto) mediante “invio di una lettera raccomandata”.
Tale incombente, tuttavia, rischia di rimanere anacronistico laddove non sia equiparato alla posta elettronica certificata, di indubbia maggior facilità di accesso e di identico valore legale.
In particolare, qui rileva l’applicazione dell’art. 48 d.lgs. n. 82/2005 secondo cui la raccomandata postale può essere sostituita dall’invio di una comunicazione di posta elettronica certificata. In particolare, detta disposizione legislativa prevede che «la trasmissione del documento informatico per via telematica, effettuata ai sensi del comma 1, equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta».
Tale disposizione di legge prevale rispetto all’eventuale previsione del contratto di locazione mediante la quale si stabilisca che il recesso dovesse avvenire con raccomandata con avviso di ricevimento.
La ricevuta di avvenuta consegna, rilasciata dal gestore di posta elettronica certificata del destinatario, dimostra, fino a prova contraria, che la comunicazione è arrivata nella casella del destinatario ed è, dunque, pienamente assimilabile alla raccomandata con ricevuta di ritorno.
La rilevanza attribuita alle comunicazioni a mezzo pec si può apprezzare maggiormente in considerazione del fatto che il d.lgs. n. 185/2008 all’art. 16 impone a tutte le imprese di dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata al fine di facilitare le comunicazioni tra queste, con salvezza del riconoscimento del medesimo valore legale riconosciuto alle raccomandate con ricevuta di ritorno, e senza che sia necessaria la preventiva dichiarazione del destinatario ad accettarne l’utilizzo.
La sentenza in commento, dunque, pare di indubbio interesse laddove consente, in applicazione delle richiamate disposizioni normative, di avvalersi della posta elettronica certificata per dare la disdetta alla locazione dell’immobile, anche se il contratto prevede il recesso comunicato per raccomandata con ricevuta di ritorno.
In questo senso, infatti, si deve dare prevalenza al d.lgs. n. 82/2005 secondo cui la posta elettronica certificata è equiparata, quanto agli effetti, alla raccomanda con ricevuta di ritorno.
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