Che cos’è il rent to rent e come funziona?

Il settore immobiliare sta cambiando rapidamente e, accanto ai metodi tradizionali di investimento, si stanno affermando modelli alternativi. Uno dei più discussi è il rent to rent, letteralmente “affittare per affittare”. Si tratta di una formula che permette di ottenere un guadagno da un immobile senza esserne proprietari, grazie al meccanismo del subaffitto.

Non è una novità assoluta, ma negli ultimi anni, complice la diffusione degli affitti brevi e la digitalizzazione del mercato, ha trovato terreno fertile. Vediamo come funziona, quali sono i vantaggi e gli aspetti a cui prestare attenzione.

Cos’è il rent to rent?

Il rent to rent è una formula con cui una persona o una società prende in affitto un immobile da un proprietario e, con il consenso di quest’ultimo, lo subaffitta a terzi. Il guadagno nasce dalla differenza tra il canone che paga al proprietario e quello che riceve dai subaffittuari.

Volendo fare un esempio immaginiamo che un appartamento viene preso in affitto a 800 euro al mese e viene subaffittato in più stanze per un totale di 1.300 euro, chi gestisce l’operazione trattiene 500 euro lordi come margine di profitto.

Rent to rent: tipologie

Il rent to rent non è uguale per tutti: esistono varie modalità applicative. Le più diffuse sono:

• affitto a lungo termine: si prende un appartamento e lo si subaffitta per periodi di medio-lungo periodo, ad esempio a studenti o lavoratori fuori sede;
• affitto a breve termine: il modello più popolare negli ultimi anni, legato a piattaforme come Airbnb. Qui l’appartamento viene dato in locazione a turisti o viaggiatori, spesso con ricavi maggiori rispetto a un affitto tradizionale;
• affitto “a stanze”: molto diffuso nelle città universitarie, consiste nel suddividere l’immobile e affittarlo a più persone, ottimizzando lo spazio;
• gestione di più immobili: ci sono società che stipulano contratti di rent to rent con diversi proprietari e costruiscono un vero e proprio business di gestione immobiliare senza comprare case.

Rent to rent: vantaggi e svantaggi

Il grande punto di forza del rent to rent è che non richiede grandi capitali iniziali. Chi vuole iniziare a guadagnare con gli immobili non deve acquistarli, ma solo stipulare un contratto di locazione. 

Inoltre, il rent to rent ha come vantaggi quello di offrire la possibilità di:

• adattare la gestione alle esigenze del mercato locale;
• ottenere rendimenti più alti rispetto a un affitto standard;
• sperimentare diverse strategie (affitti brevi, affitti a stanze, housing temporaneo).

Per molti imprenditori immobiliari alle prime armi, rappresenta un banco di prova interessante prima di investire in proprietà proprie.

Tra gli svantaggi si segnalano:

• aspetti legali: il subaffitto non è sempre permesso. Deve essere previsto e autorizzato dal contratto di locazione con il proprietario. In caso contrario, si rischiano contenziosi e persino la risoluzione del contratto;
• responsabilità: chi gestisce l’immobile risponde dei danni e dei problemi causati dagli inquilini. La selezione dei subaffittuari è quindi fondamentale;
• andamento del mercato: in alcune zone gli affitti brevi rendono molto, in altre molto meno. Senza una corretta analisi, si rischia di non coprire neppure il canone versato al proprietario;
• burocrazia e tasse: è obbligatorio rispettare tutte le normative locali, dalla registrazione dei contratti al pagamento delle imposte. Trascurare questi aspetti può generare gravi problemi.

Quando conviene il rent to rent

Il rent to rent può funzionare bene in contesti precisi come:

• città universitarie, dove c’è alta richiesta di stanze;
• aree turistiche, grazie agli affitti brevi;
• grandi città con forte mobilità lavorativa, dove i professionisti cercano soluzioni temporanee.

In questi casi, il divario tra canone pagato al proprietario e canone incassato dagli inquilini può essere consistente e generare buoni margini. Al contrario, in piccoli centri o in zone con scarsa domanda, il rischio di restare con l’immobile vuoto è alto.

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Come impostare un contratto di rent to rent

In Italia non c’è un modello “standard” previsto dal Codice Civile, ma il contratto può essere strutturato legalmente sotto forma di contratto di locazione con facoltà di sublocazione, che deve essere espressamente autorizzata dal proprietario (art. 1594 c.c.).

Il contratto deve contenere:

• l’autorizzazione espressa al subaffitto;
• la durata della locazione principale;
• i canoni e le modalità di pagamento;
• la ripartizione delle responsabilità in materia di manutenzione, tasse e utenze.

Senza un contratto chiaro e ben redatto, il rischio di problemi legali è molto elevato. Per questo, è consigliabile farsi assistere da un avvocato o da un consulente immobiliare.

Rent to rent: quante tasse si pagano?

In Italia la tassazione del rent to rent trova fondamento nel TUIR, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, che considera i proventi derivanti dalla sublocazione come redditi diversi. In pratica, ciò che conta non è l’intero importo incassato dal sublocatore, ma soltanto la differenza tra quanto percepito dagli inquilini e le spese sostenute, primo fra tutti il canone di locazione corrisposto al proprietario.

Se invece a svolgere l’attività non è un privato, ma un’impresa, la logica cambia: in quel caso i ricavi rientrano nei redditi d’impresa e vengono tassati in base al regime fiscale adottato (forfettario, ordinario, o IRES nel caso di società di capitali).

Nella pratica, molte realtà che operano in maniera strutturata scelgono la forma della SRL. Questo perché la società può portare a deduzione non solo il canone di affitto versato al proprietario, ma anche tutte le spese connesse alla gestione: utenze, manutenzione, commissioni, costi di marketing e così via. In questo modo il reddito imponibile diventa il risultato netto tra i canoni attivi incassati e l’insieme delle voci di costo.

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Locatore e Locatario

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