Meglio un bilocale o un trilocale? Guida alla scelta del taglio giusto per l’affitto

Quando si decide di investire su un immobile da mettere a reddito, il taglio giusto per l’affitto dell’appartamento è la prima caratteristica da chiarire. Conviene puntare su un bilocale o su un trilocale? 

La risposta dipende naturalmente da una serie di fattori, tra cui il target dei possibili inquilini, la località in cui sorge l’abitazione e i propri obiettivi di rendimento. 

Se state valutando di fare questo passo, in questa guida analizziamo pro e contro di entrambe le soluzioni, fornendo alcuni spunti interessanti da valutare per ottimizzare il vostro investimento immobiliare.

Bilocale: compatto, versatile e ad alto rendimento

Il bilocale è probabilmente il taglio di appartamento più diffuso nelle città italiane. È solitamente composto da una camera da letto, un soggiorno con angolo cottura e un bagno. È una soluzione particolarmente indicata per studenti, giovani professionisti e coppie senza figli (magari alla prima esperienza di convivenza).

Pro del bilocale

Diversi sono i vantaggi legati all’acquisto di un bilocale:

• la richiesta elevata che ha, soprattutto nelle città universitarie o nei centri urbani con alta mobilità lavorativa: generalmente, per questo tipo di immobili è semplice trovare un inquilino in tempi brevi;
• il rendimento che, a fronte di un costo di acquisto inferiore, combinato con un canone di affitto competitivo risulta più alto rispetto a un trilocale;
• i costi di gestione inferiori, se pensiamo che meno stanze equivalgono anche a minori opere di manutenzione e pulizia;
• una buona flessibilità, essendo ideale per affitti brevi o transitori, come quelli degli studenti fuori sede.

Contro del bilocale

Non è esente, tuttavia, da alcuni svantaggi da considerare prima di un eventuale investimento:

• il prezzo dell’affitto di un bilocale è mediamente più basso rispetto a quello di un trilocale;
• ha una rotazione più frequente degli inquilini, dal momento che il target principale dell’affitto sono studenti o giovani professionisti, con possibili periodi di sfitto.
• offrendo uno spazio limitato non è una scelta ideale per chi lavora da casa, che spesso richiede una stanza dedicata.

Trilocale: spazio e stabilità per famiglie

Il trilocale è composto da tre locali principali, generalmente un soggiorno e due camere da letto, oltre ai servizi essenziali come la cucina e il bagno. Per via dei suoi maggiori spazi, risulta più adatto alle esigenze di una famiglia con dei bambini o di chi sta cercando una soluzione stabile. 

Questo tipo di appartamento si trova spesso nei quartieri residenziali o periferici, luoghi ideali per le famiglie che necessitano di ambienti più ampi e tranquilli.

Pro del trilocale

Quali sono i pro dell’acquisto di un trilocale agli occhi di chi ha intenzione di affittarlo?

• Il primo è rappresentato dal target degli inquilini, decisamente più stabili: le famiglie tendono a restare più a lungo nello stesso appartamento, con contratti di affitto che possono durare anche più anni. 
• C’è poi il prezzo dell’affitto: quello di un trilocale è generalmente superiore rispetto a quello di un bilocale. Ne deriva un maggiore reddito mensile.
• Le camere in più del trilocale risultano interessanti anche agli occhi di chi lavora da casa e ha necessità di creare un angolo lavoro, o di chi ospita abitualmente amici, parenti o colleghi. 
• I trilocali sono percepiti come appartamenti “completi”, più confortevoli e adatti a chi necessita di risiedere in un determinato luogo per mesi, se non per anni. 

Contro del trilocale

Anche il trilocale, tuttavia, non è esente da svantaggi:

• rispetto ai bilocali, i trilocali hanno un bacino di potenziali inquilini più ridotto, soprattutto nei centri urbani (come le città universitarie) nei quali la popolazione giovane e single è più numerosa;
• il maggiore investimento iniziale, unitamente alla minore richiesta, possono tradursi in un rendimento percentuale più basso, anche se il canone assoluto è superiore;
• la gestione di un trilocale è più complessa rispetto a quella di un bilocale: avere più stanze a disposizione significa sì più spazio, ma anche maggiori costi di manutenzione e una gestione più impegnativa in caso di affitti brevi o transitori.

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Come scegliere il taglio giusto per l’affitto

La decisione non dipende solo dalla metratura ma, come anticipato, da fattori quali il target di inquilini, la zona in cui si trova l’immobile e, non da ultima, l’analisi del rendimento (se si intende affittarlo). 

Il target di inquilini

Bisogna considerare bene, quindi, il profilo degli inquilini su cui si vuole puntare:

• se si tratta di studenti e giovani appena entrati nel mondo del lavoro, sicuramente la scelta ricadrà su un bilocale più indicato per che cerca una soluzione temporanea ma pratica;
• anche le coppie giovani senza figli possono optare per un bilocale, soprattutto se vivono in una grande città dove il mercato immobiliare è competitivo. Ma, se prevedono di allargare la famiglia, potrebbero fare una scelta lungimirante optando per un trilocale;
• il trilocale è invece la soluzione ideale per le famiglie con bambini, per le quali spazio e sicurezza sono elementi prioritari nella scelta.

L’influenza della località

Anche la posizione dell’immobile influisce notevolmente sulla scelta del taglio:

• nei centri urbani e nelle città universitarie, la domanda in fatto di bilocali è più alta, con l’affitto che risulta più redditizio grazie all’alto turnover;
• nei quartieri residenziali e nelle periferie si tende a preferire affittare un trilocale. Le famiglie in generale preferiscono appartamenti più grandi, magari con degli spazi esterni o i servizi vicini, disposte a pagare un canone più alto per una qualità della vita maggiore;
• nelle località turistiche, infine, dove gli affitti sono più che altro stagionali, i bilocali possono essere più facili da riempire durante l’anno, ma i trilocali possono garantire un guadagno maggiore se vengono affittati alle famiglie in vacanza o per periodi più lunghi.

Analisi del rendimento

Alla luce di quanto abbiamo visto, quindi, conviene acquistare un bilocale o un trilocale nell’ottica di affittarlo? 

Non c’è una risposta assoluta. Se l’obiettivo è massimizzare il rendimento percentuale, il bilocale è probabilmente la scelta migliore. L’investimento iniziale è contenuto e il canone di affitto competitivo permettono di ottenere un ritorno economico più velocemente.

Se l’obiettivo è invece quello di percepire un reddito costante nel tempo e ridurre i periodi di sfitto, il trilocale può essere più vantaggioso, grazie alla maggiore stabilità degli inquilini.

Il consiglio è quello di effettuare un’attenta analisi del mercato immobiliare locale e del tipo di domanda. In città come Milano, Roma o Bologna, i bilocali sono più richiesti, mentre nei Comuni residenziali o nelle zone suburbane il trilocale può rappresentare la scelta più strategica.

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