Quanto costa un mutuo? Ecco tutte le spese da affrontare

Se stai pensando di comprare casa, devi sapere che il costo del mutuo non si limita alla rata che paghi ogni mese. Ci sono anche altri costi che devi considerare, come le spese di istruttoria, i costi di perizia, le spese notarili e l’imposta sostitutiva. Ad esempio, se vuoi richiedere un mutuo di €120.000, devi avere a disposizione mediamente almeno €35.000 tra anticipo e spese accessorie.

In questo articolo ti aiutiamo a pianificare il tuo budget in modo da poter sostenere tutti i costi del mutuo senza sorprese.

I costi del mutuo

Richiedere un mutuo comporta una serie di costi accessori che vanno a sommarsi agli interessi dovuti. Qui di seguito puoi trovare una panoramica di tutte le spese che devi sostenere.

Spese di istruttoria

L’istruttoria è la fase in cui la banca esamina la tua situazione economica per assicurarsi che tu possa sostenere il mutuo senza problemi. Nello specifico, viene analizzato il tuo reddito mensile netto per verificare

Di conseguenza, le spese di istruttoria sono un costo che la banca ti addebita per valutare la tua richiesta di mutuo. Generalmente, le spese di istruttoria oscillano tra l’1% e il 2% dell’importo finanziato, ma possono variare in base alla banca e alla tipologia di mutuo che vuoi richiedere.

In alcuni casi le banche possono offrire dei mutui senza spese di istruttoria, come nel caso del mutuo Consap e del mutuo green.

Costi di perizia

La perizia è necessaria per stabilire il valore commerciale dell’immobile che vuoi comprare e verificare che quest’ultimo sia in regola dal punto di vista catastale e di agibilità. 

Le spese di perizia sono quindi dei costi che devi sostenere per far valutare l’immobile che vuoi acquistare con il mutuo. Solitamente il costo è collegato all’importo di mutuo che vuoi richiedere e si aggira intorno ai 300-600 euro.

Imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è una tassa da pagare nel momento in cui ti viene concesso un mutuo. Come suggerisce il nome stesso, “sostituisce” alcune delle vecchie imposte come quella di registro e quella catastale. L’imposta sostitutiva varia in base alla tipologia di mutuo che si richiede:

• Per l’acquisto di una prima casa, grazie ad alcuni sgravi fiscali, corrisponde allo 0,25% dell’importo di mutuo ottenuto.
• Per i mutui seconda casa è prevista invece un’imposta sostitutiva del 2%.

Assicurazioni

Un altro costo da sostenere nel momento in cui si richiede il mutuo è senza dubbio quello legato alle assicurazioni. Quando richiedi un mutuo è obbligatorio stipulare un’assicurazione scoppio e incendio che ti protegge nel caso in cui l’immobile subisca dei danni. L’importo medio previsto per la stipula della polizza va dai 30 ai 60 euro al mese, ma può cambiare in base all’importo di mutuo richiesto e all’istituto assicurativo scelto.

Inoltre c’è anche la possibilità di inserire delle assicurazioni facoltative, come quelle sulla vita, che aumenterebbero il costo totale del mutuo.

In ogni caso, ricorda che tutte le polizze sul mutuo possono essere stipulate con un’assicurazione esterna (compresa la polizza incendio scoppio). La banca può proporti la sua, ma se preferisci puoi inserire la polizza di un’altra assicurazione che ritieni più vantaggiosa e più conveniente per te.

Spese notarili

Quando compri casa tramite un mutuo, devi rivolgerti a un notaio per formalizzare l’atto di acquisto e il contratto di mutuo. Il notaio verifica che tutto sia in regola dal punto di vista legale e garantisce che l’operazione sia valida e sicura per te e per la banca

Ma quanto costano le spese notarili?  In genere, il costo oscilla tra i 1.500 e i 4.000 euro, anche se possono variare in base al valore dell’immobile, all’importo del mutuo e alla complessità della pratica (ad esempio se il notaio ti aiuta a recuperare alcuni documenti della casa indispensabili per l’acquisto e per il mutuo).

Se vuoi risparmiare, puoi richiedere più preventivi a diversi notai e confrontare i costi. Ricorda, comunque, che il notaio non è solo un costo obbligatorio, ma anche una garanzia di sicurezza per il tuo acquisto, quindi scegline sempre uno di fiducia.

Interessi 

Gli interessi rappresentano il costo principale del mutuo. Dipendono principalmente tre fattori:

• Importo del mutuo: più è alto, maggiore sarà la quota di interessi da pagare.
• Durata del mutuo: più il mutuo è lungo, più interessi pagherai nel tempo (anche se la rata mensile risulterà più bassa)
• Tipo di tasso: con il tasso fisso, paghi sempre la stessa percentuale di interessi, mentre con il tasso variabile possono variare in base all’andamento del mercato. Esistono, inoltre, anche soluzioni alternative come il tasso misto che ti consente di cambiare tipo di tasso a scadenze prefissate.

Se durante il mutuo vuoi ridurre il costo totale degli interessi, puoi anche valutare l’estinzione anticipata, rimborsando una parte o tutto il mutuo prima della scadenza dando indietro alla banca solamente la quota capitale. In questo modo, eviti di pagare gli interessi che non hai ancora maturato.

Spese di gestione del mutuo 

Nel momento in cui richiedi un mutuo, molto probabilmente dovrai aprire un conto corrente presso la banca che ti fornirà l’importo per acquistare la casa. Per ogni rata di mutuo che la banca preleverà dal tuo conto, dovrai pagare delle spese di incasso rata che variano di norma tra 1 e 4 euro al mese. Facendo un esempio numerico, su un mutuo di 25 anni, con una spesa di incasso di 2 euro mensili il costo totale sarà di 600 euro.

Inoltre, per mantenere un conto corrente aperto, la banca può richiedere un importo di circa 5 euro mensili. Tuttavia, sono presenti sul mercato dei conti correnti gratuiti per i giovani o per chi accredita lo stipendio.

Altre spese legate all’acquisto di una casa

Oltre ai costi previsti per l’ottenimento del mutuo, devi tener conto di altre spese esterne, come quelle relative all’agenzia immobiliare, alle imposte e al notaio.

Spese di agenzia 

Quando si compra una casa tramite un’agenzia immobiliare si deve pagare una provvigione, che solitamente viene calcolata sul prezzo della casa. La somma deve essere corrisposta all’agenzia sia dal compratore che dal venditore, normalmente si aggira tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita.

Imposte 

Si tratta di importi da corrispondere allo Stato che variano a seconda del venditore della casa.

Se il venditore è un privato o un’impresa esente da IVA:

• L’imposta di registro è al 2% sul prezzo dell’immobile in caso di acquisto di una prima casa e al 9% per l’acquisto di una seconda casa.
• L’imposta ipotecaria è di 50 euro (fissa).
• L’imposta catastale è di 50 euro (fissa).

Se il venditore è un’impresa soggetta ad IVA:

• IVA al 4% sul prezzo dell’immobile in caso di acquisto di una prima casa e IVA al 10% per l’acquisto di una seconda casa.
• L’imposta di registro è di 200 euro (fissa).
• L’imposta ipotecaria è di 200 euro (fissa).
• L’imposta catastale è di 200 euro (fissa).

Per saperne di più puoi visitare il sito dell’Agenzia Delle Entrate.

Come faccio a scegliere il prodotto più competitivo?

Quando chiediamo un mutuo, la banca propone un TAN e un TAEG. Per TAN (tasso annuale nominale) si intende l’interesse da corrispondere alla banca, mentre il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è l’insieme di tutti i costi del mutuo, TAN compreso.

Ciò significa che se desideri scegliere il prodotto più vantaggioso devi prendere in considerazione quello con il TAEG più basso. Ad esempio, considerando due prodotti con TAN uguale, il più competitivo sarà sempre quello con il TAEG più basso; per questo motivo confronta sempre i TAEG per sapere con certezza quale sia la soluzione più conveniente per te.

Attenzione: le spese notarili, le spese di agenzie e le imposte statali non sono comprese nel TAEG.

In conclusione

In definitiva, il costo del mutuo non si ferma alla rata mensile, ma comprende anche una serie di spese accessorie. Per trovare la soluzione più conveniente, è importante confrontare il TAEG di vari mutui disponibili. Tieni presente, però, che alcune spese come quelle notarili e di agenzia non rientrano in questo valore e vanno considerate a parte. Ricorda, inoltre, che le spese per il mutuo prima casa sono inferiori rispetto ad un mutuo per seconda casa.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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